На прошлой неделе у нас был хороший всплеск еженедельных продаж домов, и, учитывая, что ставки по ипотеке близки к минимуму 2025 года, мы можем задаться вопросом: действительно ли рынок жилья переживает настоящий бум? Не совсем так.
Одна из тем, на которую я особенно обратил внимание в этом году, — это то, что еженедельные данные могут быть нестабильными в период праздничных выходных. Поэтому мы всегда относимся к данным за две недели, например, в День Колумба, с долей скептицизма. В прошлом выпуске Трекер рынка жилья Я с подозрением отнесся к снижению данных и ожидал отскока на второй неделе. Однако, помимо двухнедельного периода праздников, Сбой AWS вызвало некоторую драму в еженедельных данных, поскольку, по-видимому, они охватывают дополнительный день.
Нам необходимо учитывать эти факторы при анализе данных за прошлую неделю. Ожидаемые продажи домов на прошлой неделе восстановились, но не до того уровня, который, похоже, отражают данные. То же самое относится и к нашим данным о новых предложениях и наличии жилья. Давайте посмотрим.
Еженедельные ожидаемые продажи
Отчет о продажах существующего жилья за прошлую неделю показал еще один рост по сравнению с прошлым годом увеличение спроса, до 4.1%.
Я говорил об этом много месяцев назад: если динамика продаж останется на уровне около 4 миллионов, учитывая низкую планку в 2025 году, мы должны наблюдать рост в течение многих месяцев. Месяцы с июня по октябрь, с отчётами, выходящими с июля по ноябрь, должны быть положительными по сравнению с прошлым годом, поскольку предварительные прогнозные данные по жилью были лучше прошлогодних. Это произошло, и теперь у нас остался ещё один месяц низких цен.
Однако наши еженедельные данные о продажах начали демонстрировать рост уже в мае; требуется 30–60 дней, чтобы это отразилось на рынке вторичного жилья. Рост незначительный, но всё же рост.
Наши еженедельные ожидаемые продажи выросли, но, вероятно, не настолько:
- 2025: 67,757
- 2024: 58,966
Как вы видите ниже, наши данные по новым предложениям жилья показали более значительный, чем обычно, рост, что нетипично для этого времени года. Ситуация нормализуется на следующей неделе. Важно помнить, что большинство продавцов жилья также являются покупателями. Меня обнадежила недавняя стабилизация этих данных, но скачок здесь был аномальным, как и в еженедельных данных по незавершённым продажам жилья.
Наши данные по проценту снижения цен стабилизировались за последние несколько месяцев и недавно немного снизились. Фактически, сейчас они ниже показателей 2022 года. На прошлой неделе наблюдалось небольшое снижение, но я также отношусь к этим данным с пониманием.
Будем надеяться, что на этой неделе мы увидим некоторую нормализацию данных — у нас и так достаточно драматизма из-за приостановки работы правительства.
Данные заявки на покупку
Мы 12 недель тестировали данные по жилью со ставками по ипотеке ниже 6,64%, что ранее было ключевым показателем. За последние 12 недель мы получили семь положительных результатов, пять отрицательных результатов и 12 недель подряд двузначного роста числа заявок на покупку жилья в годовом исчислении.
Хотелось бы увидеть как минимум 12–14 недель положительных еженедельных данных по заявкам на покупку, чтобы говорить о существенной тенденции, но это всё равно были лучшие 12 недель в году. Однако в последние несколько недель еженедельные данные были… отрицательныйЯ задал вопрос о том, является ли причиной этого прекращение работы правительства. этот эпизод принадлежащий Подкаст HousingWire Daily.
Вот еженедельные данные за 2025 год:
- 19 положительных показаний
- 16 отрицательных показаний
- 6 плоских отпечатков
- 38 недель подряд положительных годовых данных
- 25 последовательных недель двузначного роста по сравнению с прошлым годом
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Мой первый ответ на инвентарь жилья Достижение нового годового максимума в этих данных стало большой радостью, поскольку я не думал, что пик произошёл в первую неделю августа. Я постоянно ошибался, прогнозируя, что мы увидим новый годовой максимум запасов. Рост запасов в последнее время значительно замедлился, но я пока не был готов предсказать достижение пика. Однако, учитывая сбои в данных на этой неделе, я пока не уверен, что могу объявить о победе.
В любом случае, рост запасов достиг пика в 331 т/3 в начале года и сейчас снизился до 17,921 т/3. Судя по нашим данным, сезонное снижение должно начаться уже скоро.
- Еженедельное изменение запасов (17 октября – 24 октября): Запасы выросли с 859,419 к 867,811
- Та же неделя в прошлом году (18-25 октября): Запасы упали с 739,401 к 735,961
Ставки ипотечного кредитования и доходность за 10 лет
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке от 5.75% до 7.25%
- Доходность 10-летних облигаций колеблется между 3,80% и 4,70%.
Ну, у нас была неделя ИПЦ. С доходностью 10-летних облигаций ситуация была не столь впечатляющей, поскольку на прошлой неделе у нас был небольшой диапазон и незначительная динамика, поскольку у нас нет всех данных из-за приостановки работы правительства.
Однако, если посмотреть на 2025 год, мы находимся вблизи минимумов только потому, что данные по рынку труда стали слабее; без этого ставки по ипотеке и доходность 10-летних облигаций были бы сегодня выше. Ставки по ипотеке к концу недели составили 6,19%. Ежедневные новости ипотекии Данные о блокировке скорости опроса Ставки на уровне 6,30%. Я снова приблизился к нижней границе своего диапазона доходности 10-летних облигаций и ставок по ипотеке, так что, полагаю, потребуется немало времени, чтобы опуститься ниже моего прогноза.
Ипотечные спреды
Ипотечные спреды были лучшей историей для ставки по ипотечным кредитам в 2025 году. В какой-то момент этого года мы были всего в 0,35% от нормального уровня спреда и на 0,2% ниже моего прогноза пикового улучшения спредов по ипотечным кредитам на 2025 год. Так что многие хорошие новости здесь заложены.
Исторически спреды по ипотечным кредитам варьировались от 1,60% до 1,80%. Если бы сегодняшние спреды были такими же низкими, как на пике 2023 года, ставки по ипотечным кредитам были бы на 0,91% выше. И наоборот, если бы спреды вернулись к нормальному диапазону, ставки по ипотечным кредитам были бы на 0,59%–0,39% ниже сегодняшнего уровня. Нормальные спреды означали бы, что сегодня ставки по ипотечным кредитам составляют от 5,60% до 5,80%.
Предстоящая неделя: неделя ФРС, аукционы облигаций, предстоящие продажи жилья, выступления ФРС и цены на жилье
На этой неделе у нас много экономических новостей! Это неделя ФРС, и ФРС собирается снизить ставки, но ключевую роль играет формулировка председателя ФРС Джерома Пауэлла. Обычно Пауэлл делает очень агрессивные заявления, когда доходность 10-летних облигаций падает настолько низко, так что всем стоит это учитывать.
На этой неделе нас ждут крупные аукционы облигаций и выступления представителей ФРС. Данные о предстоящих продажах жилья также могут быть интересны, поскольку, если приостановка работы правительства задерживает закрытие, вы увидите их здесь.
На этой неделе также будут опубликованы индексы цен на жильё. Имейте в виду, что эти данные отстают на несколько месяцев. Отчёты NAR отразили рыночную динамику цен, поскольку медианный индекс цен продаж немного вырос за последние два месяца, так что на неделе Хэллоуина нас ждёт ещё больше веселья.
English