Поскольку продолжаются коллективные иски против крупных брокерских компаний по недвижимости за предполагаемые нарушения телемаркетинга, компании всех размеров испытывают все большее давление, требующее усиления своих позиций. согласие практики.
По словам адвоката Мишель Шустер, партнера-основателя Mac Murray and Shuster LLPСоблюдение федеральных и государственных законов о телемаркетинге — это не просто юридическая необходимость, это жизненно важный элемент управления рисками в сегодняшних условиях. регулирующий климат.
«Очевидно, что самое главное — работать с юристом, который разбирается в телемаркетинге, поскольку это уникальная область», — сказал Шустер, чья фирма специализируется на защите прав потребителей, отношениях с государственными органами и услугах по обеспечению соответствия.
«Мы буквально начинаем день, каждый день, с изучения исследований по делам и наблюдения за тем, есть ли какие-либо новые разработки в регулирующих органах».
Комментарии Шустера последовали за недавним судебным разбирательством с участием Компас и Келлер Уильямс в котором истцы утверждают, что нежелательные звонки совершались без надлежащего согласия, что является нарушением федеральных правил «Не звонить» (DNC).
«В обоих случаях у них действительно возникли проблемы с законами о запрете звонков», — пояснил Шустер. «И если бы они отменили список запретов звонков, или если бы у них было согласие, или если бы они обратились к ним с запросом, у них бы не возникло этих проблем.
«Это действительно три основные области, которые риелторы следует сосредоточиться».
Келлер Уильямс также был назван в отдельном Закон о защите прав потребителей телефонной связи (TCPA) костюм, который был подано в Техасе в апреле 2024 г.. Иск был отклонен ранее в этом году из-за отсутствия исковых требований.
Между тем, изменения в TCPA, включая правило индивидуального согласия, вступил в силу в конце января этого года.
Согласно правилу согласия, любой, кто пытается привлечь потребителя к сотрудничеству посредством телефонного звонка или текстового сообщения, должен получить его письменное согласие перед отправкой автоматических звонков или текстовых сообщений.
Согласие, предоставленное лицом, должно быть «ясным и заметным раскрытием того, что потребитель будет получать автоматические звонки или текстовые сообщения, и содержание этих контактов должно быть логически и тематически связано с веб-сайтом, на котором потребитель дал согласие», согласно Федеральная комиссия по связи (ФКС).
Предложения о покупке против предложений услуг
Шустер подчеркнул ключевое юридическое различие в этой области — звонки, содержащие добросовестное предложение о покупке дома, и звонки, рекламирующие услуги агента.
«Есть люди, агенты или компании по недвижимости, которые обращаются к нам, которые на самом деле просто хотят купить дом, и поэтому они делают предложение о покупке этого дома», — сказала она. «И недавно был случай, когда суд постановил на основании ходатайства о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства, что предложение о покупке не является телефонным маркетинговым звонком, и поэтому они отклонили дело».
Но Шустер предупредил, что когда агент предлагает листинг услуги или маркетинг поддержка при продаже дома, правила меняются.
«Я действительно хочу провести различие между... «Я собираюсь купить ваш дом. Я не предлагаю вам никаких услуг или чего-то подобного. Я просто действительно обращаюсь к вам, чтобы сделать предложение о покупке вашего дома» (тип звонка) и агентом по недвижимости, который обращается и говорит: «Похоже, вы хотите продать свой дом. И, знаете, я могу сделать кое-что, чтобы помочь вам продать ваш дом».
«И вот где они предлагают услуги, и они на самом деле просто вытесняют агента по недвижимости. И это телефонный звонок, потому что вы продаете свои услуги как агент по недвижимости».
Явное письменное согласие должной осмотрительности
Краеугольным камнем соблюдения требований телемаркетинга является получение предварительного письменного согласия, особенно при использовании технологии такие как автодозвонщики или предварительно записанные сообщения для связи с потребителями, которые могут быть включены в Национальный реестр Демократической партии.
«Предварительное письменное согласие — а это, по сути, тип согласия, если вы используете регулируемую технологию — это согласие позвонить кому-то, кто может быть в списке «Не звонить»», — сказал Шустер.
«Но предварительное письменное согласие имеет очень конкретный список вещей, которые должны быть включены в текст согласия, который вы предоставляете потребителю, а потребитель подписывает его и возвращает вам, по сути, говоря: «Вы получили мое согласие на то, чтобы позвонить мне».
«Требование предварительного письменного согласия, очевидно, заключается в том, что оно должно быть в письменной форме. Вы должны иметь в тексте согласия, что потребитель дает согласие на звонок ему с использованием автоматической телефонной системы набора номера или предварительно записанного голоса, что его согласие не требуется для покупки, и затем они должны фактически подписать это. А если это онлайн-форма, вы должны соблюдать eSign».
Это представляет собой серьезную проблему для компаний, собирающих лиды по телефону.
«По телефону действительно сложно получить предварительное письменное согласие, потому что по телефону невозможно получить письменную подпись», — сказал Шустер. «Это действительно стало шоком для мира телемаркетинга».
Шустер отметил, что когда речь идет о лидах, полученных через сторонние формы, согласие действительно только в том случае, если в лиде указана конкретная компания, которая будет связываться с потребителем.
«Важно то, что они должны идентифицировать продавца и лид-форму», — сказала она. «На этом языке они должны предоставить это продавцу или человеку, который будет делать телефонный звонок.
«Есть компании по генерации лидов, которые получают согласие на то, чтобы компания по генерации лидов звонила им, и они пытаются выяснить, какие еще услуги могут быть интересны этому потребителю. Поэтому они пытаются получить согласие также и для продавца. А продавцом может быть, например, Keller Williams или Compass».
Кто подвергается наибольшему риску?
Шустер отметил, что в то время как крупные брокерские компании сталкиваются со сложной ответственностью из-за своих обширных сетей, более мелкие операторы от этого далеко не застрахованы.
«В крупных компаниях по недвижимости есть много агентов, много независимых агентств и много брокерских контор», — сказала она. «Поэтому в такой крупной организации действительно важно иметь процессы и процедуры соответствия, которые просачиваются по всей структуре. Вам нужно донести их до других агентств, агентов и брокеров, и вам нужно обучить их таким вещам.
«Если у вас нет политик и процедур, и если вы не предоставляете их нужным людям и не обучаете их, у вас есть риски несоответствия требованиям».
«Иногда, я думаю, что независимые агенты просто не осознают, что они занимаются телемаркетингом, когда звонят, чтобы продать свои услуги», — говорит Шустер.
Журналы регистрации и хранения согласия
Независимо от того, используете ли вы веб-сайты или формы для сбора лидов, Шустер рекомендует вести подробные и долгосрочные записи.
«Если они используют свой веб-сайт для сбора лидов, и у них есть этот язык согласия на своем веб-сайте, то они могут вести электронные записи для этого», — сказала она. «Это может быть база данных, которая собирает эту информацию по мере ее заполнения. Существуют системы захвата экрана, которые фактически зафиксируют, что человек находится там, проходит через форму и заполняет ее.
«Вы должны раскрыть, что вы записываете движения, хотя бы на компьютере, потому что это мониторинг или запись, и есть законы об этом. Вы должны убедиться, что вы даете правильные раскрытия, но затем сохранить эту базу данных или сохранить эти снимки экрана, и вам нужно хранить их не менее пяти лет, потому что это срок исковой давности».
Шустер высказал несколько откровенных заключительных слов заинтересованным сторонам отрасли.
«Убедитесь, что они обратились к юристу по вопросам соблюдения нормативных требований, который разбирается в телемаркетинге», — сказала она.
English