Оупендор Когда он был запущен в 2014 году, казалось, что он может перевернуть всю индустрию жилой недвижимости, но сегодня он и его конкуренты Офферпад почти второстепенны.
Так называемый iПокупатели им еще предстоит найти способ стабильно получать прибыль, и их присутствие в отрасли постепенно сокращается. Поскольку макроэкономические встречные ветры сдерживают рынок жилья, у них остается меньше возможностей для алгоритмического перепродажи домов.
Вынужден действовать осторожно, Оупендор и Офферпад покупают значительно меньше домов, чем в прошлом, что затрудняет им выход на уровень безубыточности. Теперь, когда их акции колеблются около $1, их будущее под вопросом.
«Сама модель [iBuying] зависит от постоянного высокого объема», — сказал Райан Томаселло, аналитик по акциям в Киф, Бруйетт и Вудс. «Сейчас эти компании не покупают много домов. Если вы не можете купить дома в [экономической] среде, масштабируема ли вообще эта модель? Вот где многие инвесторы испытывают трудности».
iBuying: бизнес-модель, ходящая по натянутому канату
Opendoor и Offerpad эффективно определили потребность в продавцах домов — способность выстраивать сроки между продажей и покупкой дома. Они используют алгоритмы, чтобы предоставлять продавцам мгновенное предложение о наличных деньгах. Если оно принято, они ремонтируют дом и продают его на открытом рынке. Затем продавец может съехать, когда его новый дом будет готов к переезду.
Эта бизнес-модель очень капиталоемкая, работает с низкой маржой, имеет длительное время транзакций и требует больших объемов для достижения безубыточности. Это, как правило, не рецепт успеха.
Прежде всего, это зависит от стабильного Рынок жилья поэтому дома можно точно оценить с помощью алгоритма и перепродать с достаточной маржой. Когда компании запустились, цены на дома неуклонно росли, а объем продаж был таким, что возможностей было достаточно.
iBuyers привлек внимание благодаря инновационной, технологичной концепции.
Индустрия стремительно погружается в iBuying…
По мере того, как обе компании набирали обороты, игроки на рынке жилой недвижимости увидели в Opendoor и Offerpad угрозу, а в iBuying — потенциальный ключ к тому, чтобы стать неуловимой платформой «универсального магазина» для покупателей и продавцов жилья.
Основные игроки действовали соответственно, т.к. Зиллоу, Красноперка, Реалогия (сейчас Везде) и Келлер Уильямс В период с 2017 по 2019 год были запущены собственные версии iBuying, а также было основано несколько технологических стартапов с различными интерпретациями концепции iBuying.
«Я чувствую, что у меня сейчас нет выбора», — сказал генеральный директор Keller Williams Гэри Келлер в 2019 году, когда его компания вступила в борьбу. «Я не могу позволить Opendoor или Zillow выйти и стать единственными игроками в пространстве iBuyer, а затем начать диктовать условия и строить бренд вокруг „они покупают дома“».
… а затем выпрыгивает прямо
Учитывая, что модель iBuying зависит от способности «вдевать нитку в иголку» в условиях устойчивого рынка, она подверглась испытанию после начала пандемии в марте 2020 года. Рынок жилья стал нестабильным и породил огромный ценовой пузырь, поскольку владельцы жилья и покупатели пытались приспособиться к карантинным мерам.
Zillow сократила свои потери раньше, закрыв свою программу Zillow Offers в ноябре 2021 года, поскольку ее алгоритм не смог скорректироваться. Год спустя Redfin закрыла Redfin Now после того, как это привело к квартальному убытку в размере $22 млн.
Но у Opendoor и Offerpad не было выбора, кроме как продолжать работу. Пандемический пузырь привел к колоссальным скачкам доходов: Opendoor за первый квартал 2022 года заработал $5,15 млрд, а Offerpad — $1,37 млрд, и оба показателя стали рекордными максимумами.
Но это не привело к устойчивому положительному чистому доходу, а фактически сделало все наоборот. В то время как обе компании достигли скудной прибыли в первом квартале 2022 года, Opendoor понесла астрономический убыток в размере $928 миллионов всего два квартала спустя. В четвертом квартале 2022 года Offerpad зафиксировала самый большой убыток в размере $121 миллиона.
Попытка остановить кровотечение
Opendoor и Offerpad резко сократили свою деятельность. В 2022 году Opendoor купил чуть менее 35 000 домов. В 2024 году он купил 14 684.
Количество домов, которые они заключили по контракту на покупку в конце каждого квартала, служит мерилом покупательской активности. В конце первого квартала этого года Opendoor заключила контракты на чуть более 1000 домов, а Offerpad — на 245. Эти цифры существенно ниже пика пандемического пузыря.
Чтобы компенсировать потерю дохода, обе компании попытались агрессивно сократить расходы. Opendoor уволила 17% своих сотрудников в ноябре, что последовало за сокращением 22% снижение в апреле 2023 года. Offerpad уволил 7% своих сотрудников в 2022 году и нераскрытое число сотрудников, которые откроются в 2023 году.
Однако, по словам Томаселло, на кости осталось не так много мяса, которое можно было бы разрезать.
Хотя iBuying — это термин, известный в сфере недвижимости, он едва ли известен широкой публике. Кроме того, Opendoor и Offerpad также не являются известными брендами, поэтому они зависят от рекламы и партнерских отношений для генерации лидов. Это означает, что они могут сократить расходы на рекламу только на определенное количество
Offerpad утверждает, что пересматривает свои маркетинговые стратегии, чтобы получать больше от потраченных денег, а не тратить больше денег.
«Мы более целенаправленно вкладываем каждый маркетинговый доллар», — сказал вице-президент Offerpad Кортни Рид в электронном письме HousingWire. «Цель не в том, чтобы отступить, а в том, чтобы направить расходы туда, где мы видим наиболее эффективную отдачу, будь то цифровые каналы, прямые продажи потребителям, партнерства или наша агентская программа».
Куда iBuyers пойдут дальше?
Колеблющийся торговая политика нанесла ущерб потребительским настроениям и ставки по ипотечным кредитам остаются устойчиво высокими. Количество домов на продажу неуклонно растет повысился в этом году, но продажи соответствуют историческим минимумам прошлого года.
Что делать iBuyers дальше, учитывая, что макроэкономическая неопределенность сдерживает и без того слабеющий рынок жилья?
Offerpad расширил другие услуги, которые он характеризует как «облегченные активы», в надежде дополнить свою операцию iBuying. Они включают услуги листинга, ипотеку, титул и бизнес по ремонту под названием Renovate, который принес $5.3 млн в первом квартале этого года.
Ранее Opendoor предоставляла ипотечные кредиты и брокерские услуги, но с 2022 года закрыла эти операции в рамках сокращения расходов.
У двух компаний нет особого выбора, кроме как быть осторожными и стратегическими в отношении того, где и когда покупать дома. В противном случае компании могут оказаться под угрозой, если рынок жилья снова станет нестабильным.
Компании в такой ситуации могли бы рассмотреть возможность продажи или слияния с другой компанией, но для такой сделки нет естественного партнера, особенно с учетом того, что основные игроки на рынке жилой недвижимости уже отказались от iBuying.
Тем не менее, учитывая, что их акции находятся на грани делистинга, обе компании могли бы извлечь выгоду из сделок слияния и поглощения, если сложится подходящая ситуация.
«В ходе своей обычной деятельности, как и большинство компаний, мы оцениваем стратегические возможности, которые, по нашему мнению, создадут ценность для нашей компании и акционеров», — сказал Рид.
English