The Федеральный резерв на этой неделе он сделал то, чего не делал более четырех лет, когда снизил ставку по федеральным фондам на полпроцента. Но станет ли это началом лучших дней для профессионалов ипотечной отрасли, столкнувшихся с сокращением возможностей продаж после серии повышений ставок ФРС в марте 2022 года?
Эксперты по ипотеке говорят, что, хотя снижение ставки на 50 базисных пунктов (б.п.) является позитивным знаком, само по себе оно не окажет существенного влияния на ситуацию Рынок жилья что остается застрял на нейтральной передаче.
«Непосредственное влияние снижения неблагоприятно скажется на ставке по ипотеке, поскольку доходность облигаций подскочила выше», — Мелисса Кон, региональный вице-президент Уильям Равейс Ипотека, говорится в заявлении. «Долгосрочные ставки по ипотеке упадут, если экономические данные укажут на ослабление экономики. Показатели занятости будут иметь ключевое значение.
«Ипотечные ставки зависят от данных. Они упадут, если мы продолжим получать более слабые данные. Я ожидаю, что ставки упадут до конца года, но не так сильно, как хотелось бы людям».
Кевин Райан, финансовый директор нью-йоркской компании по цифровому кредитованию Лучше, сказал, что ожидал снижения на 25 базисных пунктов и был приятно удивлен более крупным сокращением. Райан также отметил недавнее изменение настроений, как большинство трейдеров процентных ставок делали ставку на снижение на 50 базисных пунктов.
«Рынок был прав», — сказал Райан в пятницу в интервью ЖильеПроволока. «Но я думал, что на пресс-конференции (ФРС) было ясно, что это ни в коем случае не экстренное сокращение. Это просто: «Давайте двигаться по пути». И здесь есть много возможностей для снижения, потому что нейтральная ставка на несколько пунктов ниже, чем сегодня».
Долго ждать
Сокращение давно назрело для многих в отрасли, включая Кредиторы общественного жилья Америки (CHLA). В октябре 2023 года CHLA — которая поддерживает небольшие независимые ипотечные банки — и две другие торговые группы отправил письмо министру финансов Джанет Йеллен и другим федеральным чиновникам, призвав их принять меры для «сокращения исторически широкого разрыва» между ставками по 30-летним ипотечным кредитам и доходностью 10-летних казначейских облигаций.
В то время торговые группы выразили свою уверенность в том, что ставки по ипотеке могут быть снижены на 100–150 базисных пунктов посредством двух ключевых шагов. Они рекомендовали ФРС «приостановить отток» своих активов в виде ипотечных ценных бумаг (MBS) до тех пор, пока спред не стабилизируется. Они также предложили поправки к Соглашениям о покупке привилегированных акций (PSPAs), которые позволили бы Фанни Мэй и Фредди Мак временно купить Джинни Мэй MBS и/или их собственный MBS.
Хотя изменения в PSPA не произошли, ФРС в начале этого года объявила, что она замедлить темпы сокращения баланса. С 1 июня он снизил лимит на казначейские ценные бумаги, которые могут погашаться без замены, с $60 млрд до $25 млрд в месяц. Его лимит на откат MBS остался неизменным на уровне $35 млрд в месяц.
Ведущий аналитик HousingWire Логан Мохташами недавно отметил, что спред между 30-летней ставкой по ипотеке и 10-летней доходностью казначейских облигаций сузился за последний год. Но он все еще намного шире, чем в начале 2022 года, до кампании ФРС по повышению ставок для борьбы с инфляция.
«Если бы мы взяли худшие уровни спредов 2023 года и включили их сегодня, то ставки по ипотеке были бы на 0,58% выше прямо сейчас», — написал Мохташами. «Хотя мы далеки от средних показателей по спредам, тот факт, что мы увидели это улучшение, является плюсом в этом году».
Динамика ставок по ипотеке на протяжении большей части прошлого года напоминала американские горки. Согласно Центр ставок по ипотеке HousingWire, 30-летняя ставка соответствия достигла пика в 7,87% в конце октября 2023 года, но упала до 6,83% всего два месяца спустя. Затем последовало еще больше пиков и спадов, прежде чем 1 мая этого года была достигнута наивысшая отметка в 7,58%.
С конца июля — когда ФРС дал понять о своем намерении снизить ставки — 30-летняя процентная ставка по облигациям снизилась с 7,02% и составила 6,27% по состоянию на пятницу.
Точка зрения кредитора
Реакция на снижение ставки ФРС была сдержанной. Некоторые агенты по недвижимости считают, что снижение процентных ставок может быть компенсируется всплеском спроса что создает больше торги войны и более высокие цены продаж. И поскольку действия ФРС были объявлены задолго до этого, ипотечные кредиторы и инвесторы уже учли снижение текущих ставок по кредитам.
В комментарий опубликовано в среду после решения, Жилищные кредиты Zillow Старший экономист Орф Дивунгуй сказал, что ипотечные платежи по типичному дому, купленному сегодня, будут стоить на $100 в месяц меньше, чем купленный в мае. Помимо возможности растянуть свой бюджет, у покупателей также есть больше предложений на выбор, поскольку данные Zillow показывают, что активные листинги выросли на 22% за последний год.
Однако Дивунгуй также ожидает роста спроса, что не будет способствовать повышению доступности.
«С более низкими ставками по ипотеке у покупателей появляется хороший шанс столкнуться с большей конкуренцией, чем обычно, осенью, когда рынок обычно остывает», — написал он. «Более низкие ставки должны вернуть на рынок больше покупателей, чем продавцов».
Райан выразил оптимизм в отношении кредитования покупки и рефинансирования, основываясь на действиях потребителей в первые несколько дней после заседания ФРС. Несмотря на то, что ставки по ипотеке не упали немедленно, Better наблюдал рост веб-трафика и объема лидов со среды.
«Учитывая наши технологии и то, как люди сейчас принимают финансовые решения, довольно много людей начинают выходить на рынок», — сказал Райан.
«Если вы управляете магазином, вам нужно, чтобы люди приходили в магазин и осматривали его. Не все из них будут покупать, но если никто не зайдет в магазин, я могу сказать, что ваши продажи равны нулю. Если в ваш магазин заходит 100 человек, это не значит, что ваши продажи равны 100, но люди действительно заходят в магазин, и я думаю, что вы определенно заставляете больше людей повторно вовлекаться в рынок».
Хотя опасения рецессии в США циркулируют уже некоторое время, тот факт, что инфляция приближается к целевому показателю ФРС в 2% в год, делает этот вопрос менее заметным. Политики, похоже, гораздо больше сосредоточены на рынке труда, который остыл в последнее время, но Райан сказал, что «мы по-прежнему находимся в состоянии полной занятости в экономике» и «картина занятости довольно хороша по историческим меркам».
Что касается вопроса о том, была ли политика ФРС слишком ограничительныйРайан признал, что снижение ставки было бы воспринято с радостью раньше, чем оно произошло.
«Да, они немного опоздали, возможно, с обеих сторон — поздно повышать, а теперь поздно урезать», — сказал он. «Мы предвзяты; мы в жилищной отрасли. Эти высокие ставки и отсутствие предложения раздавили нас как отрасль. Но, несмотря на все вышесказанное, с точки зрения налогоплательщика/гражданина, они проделали довольно хорошую работу в довольно сложной ситуации».
English