Как белый дом и федеральные чиновники жилищного сектора поддерживают 50-летние ипотечные кредиты с фиксированной ставкой как потенциальный инструмент повышения доступности жилья в США, это предложение вызвало быстрое одобрение со стороны некоторых кругов и резкую критику со стороны экономистов в сфере жилья и отраслевых групп.
Идея всплыло публично в этом месяце, когда президент Дональд Трамп поделился на Truth Social изображением, которое, по-видимому, намекало на его поддержку введения 50-летней ипотеки — шаг, который позже подтвердил директор FHFA Билл Пулт в посте на X.
На этом изображении был изображен портрет президента Франклина Д. Рузвельта с подписью «30-летняя ипотека», а также фотография самого Трампа под подписью «50-летняя ипотека».
Пулте ответил на X, написав: «Благодаря президенту Трампу мы действительно работаем над 50-летней ипотекой — это полностью изменит правила игры».
Математические агенты должны быть готовы объяснить
Увеличение срока с 30 до 50 лет снижает ежемесячные платежи, но при этом существенно увеличивает общую сумму выплачиваемых процентов и замедляет накопление капитала.
Ан Ассошиэйтед Пресс анализ показывает, что при средней стоимости дома ежемесячные выплаты основного долга и процентов будут незначительно снижены при сроке кредита 50 лет, в то время как покупатель может заплатить примерно на $389,000 больше процентов в течение срока кредита по сравнению с 30-летней ипотекой.
«Увеличение срока ипотеки с 30 до 50 лет может удвоить сумму процентов (в долларах), выплачиваемых покупателем жилья за жилье средней стоимости в течение срока кредита, и значительно замедлить накопление капитала», — написал Джон Ловалло из UBS Securities.
HousingWire's модельные шоу аналогичные компромиссы и предупредили, что реалии регулирования и рынка могут привести к росту ставок по 50-летним кредитам, что сведет на нет некоторые преимущества ежемесячного платежа.
Юридические и рыночные препятствия
Основным практическим препятствием являются федеральное законодательство и структура вторичного рынка ипотечного кредитования.
Правила квалифицированной ипотеки эпохи Додда-Фрэнка обычно ограничивают застрахованные, рыночные кредиты сроком на 30 лет; Фанни Мэй и Фредди Мак в настоящее время невозможно купить 40- или 50-летние кредиты с фиксированной ставкой без изменений в регулировании.
Это означает, что любое широкомасштабное внедрение, вероятно, потребует внесения поправок в Конгресс или регулирующие органы. отмеченный что 50-летняя ипотека может существовать как не-QM-продукт, но обычно она приносит более высокие процентные ставки.
Возражения экспертов — и тех немногих, кто видит нюанс
Аналитики отрасли и экономисты жилищного рынка в основном отреагировали скептически.
Ведущий аналитик HousingWire Логан Мохташами предостерег от реализации этой политики в качестве субсидии на рынок.
«Я понимаю, что в Америке есть проблемы с доступностью жилья, но субсидирование роста спроса за счёт 30-50-летней ипотеки — это не та политика, которую мы хотим проводить сейчас», — сказал он. «Жилищный сектор должен сбалансировать себя за счёт замедления роста цен на жильё и повышения заработной платы, как это было на протяжении многих десятилетий. Добавление ещё одной субсидии на рынок лишь затормозит процесс восстановления, что также помешает уменьшению объёма накопления капитала. Поэтому я не сторонник увеличения амортизационных отчислений, 30-летняя фиксированная ставка вполне подходит и так».
«Кроме того, 50-летняя ипотека в настоящее время является незаконной в соответствии с законом об ипотеке, так что это тоже придется изменить».
Другие наблюдатели делают акцент на стороне предложения, утверждая, что 50-летний срок может просто раздуть спрос и подтолкнуть цены вверх, если предложение не увеличится одновременно.
«Многие из важных мер, которые сейчас могли бы решить проблему поставок, идут в неправильном направлении», — сказал Майк Концал, старший директор по политике и исследованиям в Проект экономической безопасности, сказал Новости AP, указывая на затраты на строительство и нормативные препятствия, которые ограничивают новое строительство.
Некоторые комментаторы и обозреватели заняли более измеренный вид, отметив, что при правильном проектировании и целевом назначении более длительные сроки амортизации могут помочь определенным группам — возможно, за счет сочетания более длительных сроков с более низкими ставками или целевыми правилами соответствия требованиям.
Однако эти аргументы зависят от точных деталей политики, которые еще не были обнародованы.
Что агенты должны говорить клиентам
Подводя итог, экспертные советы агентам о том, что следует сообщать клиентам о 50-летних ипотечных кредитах, включают четкое объяснение компромиссов — более низкие ежемесячные платежи против более медленного начисления основного капитала и гораздо более высоких процентов пожизненно.
Общенациональная ипотека сроком на 50 лет, выгодная для покупателей, вероятно, также потребует внесения изменений в существующие федеральные правила и на вторичном рынке.
Подчеркните доступные альтернативы, такие как программы для впервые покупающих жилье и помощь в оплате первоначального взноса.
Кроме того, эксперты утверждают, что детальные усилия по расширению предложения, такие как реформы зонирования, также широко упоминаются экспертами как более долгосрочные способы повышения доступности.
English