Последняя неделя июня – действительно пик покупка жилья время года. Активность и цены обычно начинают сезонное снижение, очень тесно связанное с переходом в третий квартал года. На предстоящей неделе будет праздник 4 июля, который приходится на четверг, поэтому предстоящие данные будут иметь спад по всем направлениям. Инвентарь, новые объявления и т. д. ко Дню независимости падают, а вторая половина года идет вниз. Мы сейчас на гребне и сегодня взглянем на вид с вершины. Что мы можем увидеть до конца 2024 года?
Цены на жилье на этой неделе не изменились. Объем новых объявлений достиг пика несколько недель назад. Хотя в июле не будет большого снижения числа новых объявлений, мы можем предположить, что до конца года у нас будет меньше продавцов каждую неделю.
Цены на жилье, вероятно, упадут после следующей недели. Сезонный пик цен на жилье обычно приходится на 30 июня.
Поскольку спрос со стороны покупателей жилья в этом году медленный, доступный запас непроданных домов продолжит расти до конца третьего квартала. Таким образом, даже несмотря на то, что число новых предложений сокращается, а цены снова снижаются, количество непроданных запасов будет расти еще на несколько месяцев.
Давайте посмотрим на детали США Рынок жилья как сейчас во второй половине года.
Запасы выросли на 1,8% за неделю
Сейчас на рынке США находится 646 000 непроданных домов на одну семью. Это на 1,8% больше за неделю и на 39% больше, чем в прошлом году. Это увеличение на 11 000 непроданных домов за неделю, что является довольно большим приростом. Это немного больше, чем мы прогнозировали на неделю, и я думаю, что это иллюстрирует сохраняющийся вялый спрос со стороны покупателей жилья. Кажется вполне вероятным, что запасы будут продолжать расширяться до октября. В годы, предшествовавшие пандемии, пик запасов достигался бы в августе, но сейчас, похоже, сезонность сместилась позже в этом году. Это особенно верно, если ставки по ипотечным кредитам продолжат расти, что, похоже, и происходит сейчас. Более высокие ставки создают больше запасов.
Когда мы смотрим на инвентарь до конца года ожидайте, что рынок достигнет своего пика в октябре, когда в непроданных запасах будет около 700 000 домов на одну семью. Мы можем закончить год, имея на рынке примерно на 20% больше домов, чем в конце 2023 года. ставки по ипотечным кредитам в октябре прошлого года превысил 8%. Если у нас произойдет еще один скачок ставок, мы закончим 2024 год с количеством домов на рынке на 30% или 40% больше, чем в предыдущем году.
Новые объявления медленно
На этой неделе было чуть менее 71 000 новых объявлений о непроданных домах на одну семью. Это на 1,5% меньше, чем неделю назад. Добавьте сюда 15 000 немедленных продаж, и получится 86 000 продавцов, а это не так уж и много. На данный момент это на 81ТР3Т больше, чем в прошлом году, но это немного. Плюс, это не скалолазание.
В июле не будет большого снижения количества новых листингов. Мы могли бы увидеть еще пару недель, когда будет непродано 70 000 или более новых объявлений. Не было никаких признаков продавцы ускоряется.
Вопрос в том, насколько быстро продавцы отступят? Полезно сравнить этот год с 2022 и 2023 годами. В 2022 году запасы действительно подскочили в конце июня – это ускоряло работу продавцов и замедляло покупателей. И то, и другое происходило. Но после 4 июля 2022 года продавцы отступили, и внезапно дисбаланс запасов стал намного более сбалансированным.
В 2023 году продавцы весь год держались в стороне. Эта засуха продаж стала самой большой историей 2023 года. Теперь мы наблюдаем элементы обеих тенденций. Если этот рынок собирается полностью выйти из строя, ему потребуется больше продавцов, появляющихся каждую неделю, а мы просто этого не видим. Запасы растут из-за слабости спроса.
Если вы считаете, что рынок жилья снова пострадает от предложения, когда люди потеряют работу (что, наконец, мы увидим рост продаж, как только наступит рецессия), это может быть правдой. Следует иметь в виду две вещи: данные сейчас этого не показывают, и пока нет проблемных продавцов.
Ожидаемые продажи домов немного снизились
Было заключено 67 000 новых контрактов для продажа дома на одну семью На этой неделе. Это немного меньше, чем на прошлой неделе, и практически не изменилось по сравнению с прошлым годом. Таким образом, хотя объем новых объявлений не растет, объем продаж тоже не растет. В настоящее время данные о спросе очень мало обнадеживают.
Что это значит для остальной части года? Это означает, что уровень продаж домов останется на уровне около 4 миллионов в годовом исчислении. Этот уровень продаж намного ниже, чем я ожидал в начале года, и это связано с тем, что ставки по ипотечным кредитам остаются высокими в течение длительного времени.
Цены на жилье могут снизиться в ближайшие несколько недель
Средняя цена продаж жилья, начавшихся на этой неделе, составляет $395 000. Это цена, по которой люди покупают дома. Пик цен на жилье приходится на июнь, поэтому следует ожидать, что в ближайшие несколько недель и месяцев эта цифра снизится. Вопрос в том, насколько крутым будет падение этой кривой во второй половине года. Два года назад мы наблюдали быстрое падение цен на жилье, поскольку ставки по ипотечным кредитам с шипами.
Между тем, средняя цена всех домов в США составляет $455 000. Это не изменилось с прошлой недели и с прошлого года. С помощью этого показателя Altos просто подсчитывает каждый дом, выставленный на продажу в стране, и берет его среднюю цену. Запрашиваемая цена, являющаяся опережающим индикатором будущих цен продажи, стабильна, но не начала снижаться. Я продолжаю ожидать, что это произойдет, по крайней мере, немного.
Средняя цена новых листингов на этой неделе составила $429 000, увеличившись за неделю и почти на 4% выше, чем в прошлом году. Цены на новые объявления упадут к празднику 4 июля, а затем, как правило, снизятся до конца года.
Снижение цен растет
Как ставки по ипотечным кредитам остаются повышенными, спрос со стороны покупателей жилья остается слабым. В результате снижение цен продолжает расти по всей стране. Цены на некоторые 38% домов на рынке снижены по сравнению с первоначальной прейскурантной ценой. Это на 70 базисных пунктов больше, чем на прошлой неделе. Это довольно высокий показатель, хотя и не катастрофически высокий. Он растет довольно быстро, хотя и не катастрофически быстро.
В этот момент в 2022 году, когда ставки по ипотечным кредитам впервые начали быстро расти, снижение цен также подскочило со скоростью 140 или 150 базисных пунктов каждую неделю. Сейчас они растут на 50-70 базисных пунктов каждую неделю. Этот подъем в 2022 году привел к падению цен на жилье в первом квартале 2023 года. Сейчас этот рост мягче, но все еще реален.
Когда мы смотрим в будущее, основываясь на том, что мы видим здесь, я ожидаю неизменного повышения цен на жилье во второй половине года. Трудно сделать такой вывод, потому что многие ценовые показатели, такие как цены ожидаемой продажи, указанные выше, еще не начали снижаться. Я ожидаю от них этого, но они этого не сделали.
Но это то, что мы ожидаем во второй половине года. Эти опережающие индикаторы указывают на слабость цен на жилье, даже если текущие меры еще не начали снижаться. Следите за этими данными! я
Майк Симонсен — основатель Альтос Исследования.
English