Сегодняшний отчет о новом строительстве от Бюро переписи населения показал ежемесячный рост в начале строительства жилья, но падение разрешений на строительство. Оба этих показателя в настоящее время все еще находятся на уровнях, которые мы наблюдали в начале рецессии COVID-19. Однако занятость рабочих в жилищном строительстве вообще не упала, даже несмотря на снижение начала строительства жилья и разрешений. Почему застройщики не начали увольнять?
Для тех, кто ищет сигналы рецессии, сокращение числа рабочих на жилищном строительстве обычно является ранним признаком. Но несмотря на то, что разрешения на жилье остаются на прежнем уровне в течение многих лет, мы не увидели увольнений рабочих на стройке, которые обычно указывают на экономический спад, как это было в предыдущих циклах.
Что происходит? Я часто говорил, что этот жилищный цикл — самый уникальный из тех, что я видел за последние десятилетия, поэтому сегодня я хочу внести некоторую ясность, поскольку он очень важен для экономического цикла.
Начало строительства жилья и разрешения
Вот данные из сегодняшнего отчета переписи населения, которые показывают, что как количество начатых строительных работ, так и количество разрешений на строительство жилья снижаются из года в год.
От Перепись: Начало строительства жилья: В феврале число строящихся частных домов составило с учетом сезонных колебаний годовой показатель в 1 501 000. Это на 11,2% (±15,7%)* выше пересмотренной январской оценки в 1 350 000, но на 2,9% (±13,0%)* ниже показателя февраля 2024 года в 1 546 000.
Разрешения на строительство: Количество единиц частного жилья, разрешенных на строительство в феврале, с учетом сезонных колебаний составило 1 456 000 в годовом исчислении. Это на 1,2 процента ниже пересмотренного показателя января в 1 473 000 и на 6,8 процента ниже показателя февраля 2024 года в 1 563 000.
Причины, по которым мы до сих пор не увидели увольнений
1. Продажи новых домов больше не падают
Продажи нового жилья Пик продаж пришелся на октябрь 2020 года, когда было продано 1 031 000 новых домов, а затем в 2022 году к июню эта цифра резко упала до 519 000. Однако после этого спада — и когда ставки по ипотечным кредитам Спад начался в конце 2022 года — продажи домов восстановились до 741 000.
За последние два года продажи новых домов колебались в диапазоне от 625 000 до 741 000. Если бы продажи новых домов вернулись к отметке 500 000 и опустились ниже этого числа, мы бы уже увидели увольнения строителей, но продажи новых домов стабилизировались в небольшом диапазоне с начала 2023 года.
2. Активные существующие запасы достигли исторического минимума после COVID, выгода строителям
Наибольшую конкуренцию застройщикам жилья составляет активный инвентарь существующие продажи домов рынок. В В предыдущем десятилетии было много более дешевых существующих домов с более низкими ставками, с которыми приходилось конкурировать застройщикам. После COVID-19 все было иначе: активный инвентарь рухнул до исторического минимума, и в нашей строке данных количество существующих домов на продажу упало до 240 000 в 2022 году.
Однако после того, как ставки по ипотеке выросли в 2022 году, активный запас существующих домов так и не вернулся к норме. Застройщики могли предложить более низкие ставки, чем могли получить покупатели существующих домов, и они использовали это преимущество в течение многих лет.
3. Бум строительства квартир, отставание и длительное время выполнения заказов
Это первый экономический цикл за десятилетия, в котором количество разрешений на строительство одной семьи сократилось (в 2022 году), но количество разрешений на строительство 5-квартирных домов увеличилось. Обычно они сокращаются вместе, а затем данные о рецессии оживляются. У нас был уникальный цикл, когда рабочая сила все еще была нужна, потому что у нас был портфель заказов на квартиры, на выполнение которых ушло исторически долгое время — почти два года. Затем, в конце 2022 года, ставки по ипотеке упали, и застройщики снова начали продавать дома.
Из-за накопившихся объемов строительства домов и крайне низкого уровня продаж новых домов застройщики продолжали выдавать разрешения на строительство односемейных домов и удерживали рабочую силу, необходимую для завершения старых проектов.
С учетом всего сказанного, уверенность строителя В последнее время данные по ним ухудшаются, и если ставки по ипотеке вернутся к 7,5%, у них уже не будет такой роскоши, как низкий уровень запасов, малое количество завершенных объектов и избыточная норма прибыли, которая могла бы им помочь так же, как в последние несколько лет. Если ставки по ипотеке достигнут 6% и останутся на этом уровне, застройщики смогут продать больше домов, поскольку мы не работаем с очень высокими показателями — последний отчет о продажах новых домов составил 657 000.
Заключение
Я понимаю, что многие люди, отслеживающие экономические циклы, могут быть ошеломлены последними данными по жилью — они могут сбивать с толку. Я бы посоветовал следить за общим количеством завершенных единиц, нормой прибыли, продажами новых домов и разрешениями. Если мы начнем приближаться к уровням 2022 года или ниже, это может вызывать беспокойство.
С другой стороны, если ставки по ипотеке упадут примерно до 6%, рынок односемейного жилья все равно может оказаться устойчивым, хотя сектор квартир может столкнуться с большими проблемами.
Кроме того, важно помнить, что большая часть рабочих, занятых в жилищном строительстве, занимается реконструкцией, поэтому, обращаясь к идеям Хоум Депо или Лоу's может быть полезным. Мы все вместе прокладываем путь в этом неопределенном ландшафте; информированность может иметь значение.
English