Стратегический паралич на рынке, где покупатель находится в тупике
Если земля — это источник жизненной силы жилищного строительства, то сегодняшняя земельная стратегия — это проверка на прочность основных сил компании. Но как действовать, если рынок не подаёт чётких сигналов?
После хаотичного четырёхлетнего периода изобилия, голода и фискальных потрясений продажи нового жилья замедлились и пришли в состояние ожидания. Покупатели нерешительны, движение на рынке ограничено, а долгожданное улучшение ситуации благодаря снижению ипотечных ставок так и не произошло — пока нет. В условиях всестороннего сжатия семейных бюджетов — снижения ставок, повышения налогов, увеличения страховых взносов на жильё, окончания действия субсидий ACA — спрос на новое жильё, хотя и имеет структурную поддержку, в краткосрочной перспективе колеблется.
«В условиях стабильных или падающих цен у вас не так много возможностей для повторения», говорит Картер Маллой, основатель и генеральный директор Acres. «То, сколько вы заплатите за землю сегодня, определит ваши следующие 24–36 месяцев».
Простая, но суровая арифметика: цены на жильё застыли на месте, а текущие расходы постепенно растут, — обуславливает новый уровень контроля за каждым участком, на который заключены контракты. Застройщики отступают, откладывают приобретение земель и сомневаются в сроках сдачи участков. Фраза «подождём и посмотрим» пришла на смену фразе «полный вперёд».
Строители используют спецификации, которые не имеют чёткого плана. Сделки всё ещё заключаются, но некоторые из них направлены на сокращение убытков или перевод товарных запасов в безубыточное состояние.
Вот почему новое решение на базе искусственного интеллекта Acres.com обучено не только отслеживать урожайность.
«Цель здесь — выявить лучшие предложения говорит Мэллой. «И иногда это означает, Защита от убытков. Проще говоря, это Речь идет не только о том, чтобы покупать более выгодную недвижимость, но и о том, чтобы избегать сделок с землей 10%–20%, которые становятся проблемами».
На нестабильном рынке предотвращение невынужденных ошибок может быть столь же ценным, как и погоня за незначительной прибылью.
Эта неопределённость оказывает серьёзное давление на команды, занимающиеся землей. Покупать сейчас или держать? Продавать участки, имеющие право на владение, или удвоить ставки на позиции форварда? Сейчас настал момент для защиты или для смелой ставки на землю, которая окупится, когда спрос вернётся?
И самое главное: у кого есть данные, скорость и понимание, чтобы принять решение?
Решения о землепользовании под давлением: потребность в более качественных данных
Традиционный процесс приобретения земли — фрагментированный, зависящий от людей и связанный с электронными таблицами — долгое время не мог поспеть за скоростью обращения капитала и сложностью современной среды рисков.
Когда застройщики упускают возможность приобрести землю, причина часто кроется не в недостатке капитала, а в том, что сделка не казалась выигрышной, пока она таковой не стала.
«Невозможно позволить себе гоняться за каждым участком земли», — заявил на этой неделе изданию TBD один из руководителей национальной строительной компании. «Но проблема в том, что без точных данных сложно понять, за какими сделками не стоит гнаться».
Давление на рынок недвижимости также усиливается. Застройщики, которые приобрели землю в 2021–2022 годах, теперь сталкиваются с вопросами о том, что оставить, от чего избавиться и как управлять стоимостью портфеля в условиях совершенно иного прогноза спроса.
Acres.com делает ставку на ИИ, чтобы устранить пробел в доверии
Входить Acres.com.
Платформа для анализа земельных участков, запущенная в 2022 году и известная агрегацией огромных массивов данных о недвижимости, только что представила новое усовершенствование инструментов анализа недвижимости на базе искусственного интеллекта. Цель? Обеспечить чёткость решений, необходимую разработчикам и специалистам по земельным вопросам для уверенных действий на неопределённом рынке.
«ИИ позволяет командам мгновенно синтезировать и искать огромные объёмы внутренних и внешних данных», — говорит основатель и генеральный директор Acres Картер Маллой в эксклюзивном интервью, которое будет объявлено позже. «Эта возможность — ключ к более быстрому принятию более взвешенных решений».
Мэллой, бывший инвестиционный аналитик, чей предыдущий бизнес был ответственен за сотни миллионов успешных сделок с землей, видит миссию платформы в простых терминах: исключить догадки, уменьшить трение и заменить трудоемкий ручной поиск постоянно работающим помощником на базе искусственного интеллекта.
Новая функция интегрирует ИИ в существующую панель аналитики недвижимости Acres. Пользователи могут мгновенно отвечать на вопросы о участке или портфеле — «Какие пять лучших объектов поблизости?», «Какие изменения в зонировании вероятны?» — и мгновенно получать синтезированные ответы на основе данных.
Это та возможность, о которой сухопутные команды давно мечтали, но которую редко имели под рукой.
А новый инструментарий для строителей: что видит модель ИИ
Отличительной особенностью новой интеграции ИИ в Acres является то, как она объединяет необработанные данные и уровень логического вывода. Acres уже собрал аналитические данные на уровне участков по более чем 150 миллионам объектов недвижимости в США. Эти данные включают зонирование, права собственности, историю транзакций, риск затопления, топографию и многое другое, собранные из тысяч источников.
Уровень ИИ добавляет интеллектуальность к этой глубине.
Например, пользователи могут:
- Сравните близлежащие участки с точки зрения относительного риска или потенциальной доходности
- Анализ тенденций продаж на микрорынке
- Поверхностные сигналы мотивации продавца или продолжительность удержания
И самое главное, они могут просить для получения информации, которую они запросили бы у опытного аналитика по земельным вопросам: на простом английском языке.
«Речь уже идёт не только о картах и таблицах, — говорит Мэллой. — Речь идёт о практических рекомендациях».
Для ограниченных во времени команд наземных служб, прокладывающих путь в море неопределенности, этот переход — от информации к пониманию — может иметь решающее значение.
Более разумное управление рисками на рынке с высокой торговой активностью
Запуск платформы произошел в тот момент, когда все больше застройщиков начинают вести себя как трейдеры, а не просто как операторы.
Земельные портфели, которые раньше были малоликвидными и удерживались годами, теперь управляются с более пристальным вниманием к опциональности, ликвидности и эффективности капитала. Некоторые застройщики даже циклично покупают и продают землю, например, инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или управляющие компании прямых инвестиций, особенно на рынках с высокой стоимостью или барьерами.
«Застройщики всё чаще становятся продавцами земли, а не только покупателями», — отмечает Мэллой. «Это огромный сдвиг в поведении, требующий совершенно иного уровня интеллекта».
Независимо от того, стоит ли цель — выявление земельного арбитража, улучшение андеррайтинга сделок или оптимизация сроков продаж и покупок, ИИ становится мощным союзником. Особенно когда другие игроки находятся в тупике.
«В актёрском мастерстве есть альфа, пока другие ждут», — говорит Мэллой. «Но только если у тебя есть преимущество».
Преимущество: действовать с уверенностью, когда другие останавливаются
На рынке, полном неопределенности, убеждённость — редкий и ценный товар. Строители, которые находят способы действовать решительно, опираясь на данные, ускоряясь с помощью технологий и руководствуясь мышлением, учитывающим риски, превзойдут тех, кто ждёт идеальных условий.
Acres.com отслеживает эти сигналы в данных о продаже земли и разрешениях на строительство — поверхностные индикаторы активности, — но настоящая сила платформы ИИ заключается в распознавании закономерностей по всем портфелям.
«Если вы видите, что публичный строитель отступает на рынке, где вы удваиваете ставки, это сигнал», говорит Мэллой. «Если три застройщика купили недвижимость за последние 90 дней, а один сейчас продаёт её, это сигнал. ИИ помогает выявить такие случаи».
Это не просто оповещения — это данные уровня совета директоров, которые обостряют инстинкты с помощью доказательств. Эйкрс делает ставку на то, что искусственный интеллект способен усилить эту уверенность. Не заменяя суждения, а обостряя их.
В нашем разговоре Мэллой сформулировал это следующим образом:
«Лучшие решения о землепользовании принимаются на основе местных связей, отличной интуиции и чёткого представления о рынке. ИИ не заменит этого, а, наоборот, усилит. Это как иметь отличного младшего аналитика, который никогда не спит и всё читает».
Поскольку застройщики и девелоперы готовятся к 2026 году, рынок всё ещё находится в состоянии нестабильности, а рост капитала — осторожным, подобные инструменты могут оказаться крайне важными, а не просто приятными. Вопрос не в том, строить или нет. где, когда, и сколько? рисковать.
И те, кто первыми смогут ответить на эти вопросы — с большей ясностью, чем их конкуренты, — могут оказаться в наиболее выгодном положении, когда спрос вернется.
English