Для агентов в Нью-Гемпшир, на этой неделе исполняется два месяца с тех пор, как PrimeMLS, государство услуга множественного листинга, внедрили изменения деловой практики, изложенные в Национальная Ассоциация Риэлторов общенациональный иск комиссии Мировое соглашение.
За эти два месяца появилась одна ошеломляющая тенденция — все справляются с изменениями немного по-разному. Брокеры со всего штата погрузились в эти различия во время панельной дискуссии на Ассоциация риэлторов Нью-Гэмпшира (NHAR) конференция во вторник в Конкорде.
«Все адаптируются, придумывают бизнес-модели и пытаются обосноваться, и я думаю, что через год мы узнаем гораздо больше о том, как это будет работать на самом деле», — сказал Мэтт Джонсон, юридический консультант NHAR. «Поэтому на данный момент я бы предостерег от терпения».
По мнению участников дискуссии, наибольшие расхождения наблюдаются в том, как работают агенты и брокерские компании. обработка комиссий агента со стороны покупателя теперь предложения о компенсации больше не могут быть раскрыты на MLS.
«То, что мы видим, — это своего рода два ведра», — сказал Адам Дин, брокер-владелец Агентство недвижимости Дастона Ледди. «В одной корзине находятся агенты и листинги, которые не делятся тем, что они предлагают в качестве компенсации покупателям, и инструктируют покупателей вписывать все свои запросы в их предложение. В другой — продавцы, которые предпочитают рекламировать предлагаемую ими компенсацию брокера покупателя по всем допустимым каналам».
Хотя брокеры заявили, что они рады работать с продавцами, которые не раскрывают предложения о компенсации брокеру-покупателю, Дин отметил, что если в листинговом соглашении указана определенная сумма компенсации брокеру-покупателю, листинговый агент должен раскрыть эту информацию, если его об этом попросят.
«Если вы говорите агентам покупателя, что они могут запросить компенсацию брокеру покупателя в своем предложении покупателя, ваше соглашение о листинге должно это отражать», — сказал Дин. «Если в вашем соглашении о листинге есть номер, и вы не раскрываете его, когда ваш продавец сказал, что вы можете это сделать, то у нас есть этическая проблема».
Сьюзен Коул, брокер-владелец Группа компаний Susan Cole RealtyВ заключение следует отметить, что агентам и брокерам важно помнить, что продавец находится у руля, когда речь идет о том, как будет осуществляться компенсация.
«Я думаю, раньше многие люди смотрели на это так, как будто это наша компенсация, и мы ее делим, но теперь мы должны помнить, что это не тот способ, которым этот коллективный иск урегулировался сам собой», — сказал Коул. «Если мы листинговые агенты, мы не можем делить нашу компенсацию, если только продавец не поручит нам сделать это. Это решение продавца, а не агента».
Независимо от того, как агенты и их клиенты рассматривают вопрос компенсации в той или иной сделке, брокеры сходятся во мнении, что для того, чтобы все было понятно всем вовлеченным сторонам, лучше всего указать, как обрабатываются комиссионные брокера покупателя, как в договорах купли-продажи, подаваемых вместе с предложением.
«Если я, как листинговый агент, не увижу требования о выплате брокерской компенсации покупателю при купле-продаже, я буду считать, что вы, ребята, все покрыли, и моему продавцу не придется платить или даже рассматривать эту комиссию», — заявила президент NHAR Джоани Макинтайр.
«Возможно, вы пытаетесь сделать свое предложение более привлекательным для продавца, чтобы покупатель не просил его, так же, как он может отказаться от проверки. Но я думаю, что гораздо чище будет указать, что вы и ваш покупатель делаете в отношении компенсации, особенно если это ситуация с несколькими предложениями. Потому что вы не хотите оказаться за столом закрытия и понять, что вы и ваш покупатель не разобрались, как вам платить».
Вызовы и триумфы
Брокеры на конференции NHAR также высказались по этому поводу недавно введенные соглашения о представительстве покупателей. Нью-Гэмпшир был одним из немногих штатов, которые уже потребовали такие соглашения, но брокеры заявили, что большинство агентов не привыкли подписывать эти формы, пока клиент не будет готов подать предложение.
В большинстве случаев брокеры говорят, что покупатели готовы подписать эти соглашения. Но Энди Смит, брокер-владелец Барсук Пибоди и Смит, сказал, что от 20% до 25% потенциальных покупателей колеблются. В связи с этим его фирма создала одноразовое соглашение о показе, которое агенты могут использовать для показа одного объекта недвижимости покупателю.
«Мы создали форму показа для тех разовых случаев, когда кто-то хочет просто посмотреть одну недвижимость, и один из наших агентов покажет кому-то эту недвижимость и не будет ожидать платы за показ», — сказал Смит. «Если вы хотите пойти дальше, то нам придется заключить договор».
Несмотря на нежелание некоторых покупателей, Смит считает, что это изменение пошло его агентам на пользу.
«Думаю, в какой-то момент я захочу отправить адвокату [Майклу] Кетчмарку благодарственное письмо, потому что мои агенты получать гораздо более высокие сборы чем когда они получали компенсацию в размере, который листингующая сторона посчитала справедливым», — сказал Смит.
«Агенты также раньше не говорили с покупателями о том, сколько они стоят. По всем направлениям я вижу, что агентские сборы покупателей растут, и покупатели с радостью платят их, потому что видят и понимают, какую работу для них делает их агент».
Дин разделяет схожую точку зрения.
«Агенты становятся лучше в передаче своего ценностного предложения», — сказал он. «Раньше они просто брали все, что им давали, но теперь у них есть возможность по-настоящему описать, что они делают и в чем их ценность. И нас заставляют вести этот разговор гораздо раньше в сделке, и агенты действительно могут использовать его себе на пользу».
Взгляд за пределы поселения
Брокеры также считают, что эти изменения будут способствовать повышению общего уровня профессионализма в отрасли.
«Я думаю, что некоторые из результатов этого проекта оказались хорошими», — сказала Мэгги Верани, брокер и владелец Berkshire Hathaway HomeServices Verani Realty«Мы долгое время обходили эти проблемы стороной, и теперь вам либо придется стать профессионалом, либо уйти из этого бизнеса».
Хотя пока еще слишком рано говорить о том, какими именно будут последствия изменений в деловой практике и какие передовые практики появятся, специалисты по недвижимости в Нью-Гемпшире считают, что пока все идет довольно гладко.
«Я хотел бы поаплодировать всем», — сказал Чад Джейкобсон, генеральный директор PrimeMLS. «Это было сейсмическое изменение правил, и, конечно, были некоторые исключения, но в целом мы очень быстро добились потрясающего соответствия этим новым правилам».
Несмотря на то, что очевидно, что будут некоторые трудности роста, поскольку участники отрасли будут изучать различные модели и способы ведения бизнеса, брокеры с оптимизмом смотрят в будущее.
«Я благодарен, что мы прошли эту дату 15 июля и дату 17 августа», — сказал Коул. «И теперь мы находимся там, где резина встречается с дорогой, и все как бы реализуют все то, что мы обсуждали. И теперь мы можем узнать, в чем заключаются настоящие вопросы».
English