Рост общего объема активного предложения жилья был моей любимой темой для рынка жилья в 2025 году, но в последнее время этот рост замедлился, и в сегодняшнем выпуске «Обзор рынка жилья» мы рассмотрим причины этого. Рост предложения составил 33% год за годом несколько месяцев назад, но он упал до 17.66% На прошлой неделе. Давайте узнаем, что произошло.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
В последние годы наши инвентарь В августе данные стабильно росли, но в этом году этого не произошло. Сначала я полагал, что мы ещё не достигли пика активных запасов в 2025 году, но я ошибался. Сейчас мы вступаем в фазу, когда запасы обычно испытывают сезонное снижение.
Интересно, что в начале этого года рост запасов был отличным, но я заметил изменение динамики рынка жилья. начиная с середины июняДавайте соединим все точки:
– Наши данные по новым объявлениям достигли пика 23 мая, что является самым ранним сроком в новейшей истории. Кроме того, в пиковые месяцы 2025 года мы не наблюдали существенного роста.
– Кроме того, в мае некоторые продавцы не смогли получить желаемую цену и начали отзывать свои объявления. Помните, большинство продавцов также являются покупателями жилья, и высокие ставки по ипотеке, вероятно, отбили у некоторых из них желание оставить свои дома на рынке в этом году.
– Затем ставки по ипотеке начали расти. ползти ниже, и вот уже девять недель подряд они находятся ниже ключевого уровня 6,64%, что способствовало лучшим данным по заявкам на покупку за последние девять недель. Спрос немного вырос, что привело к более быстрому сокращению предложения на рынке.
Если говорить проще, то это объяснит, почему темпы роста запасов были превосходными в начале года, но начали замедляться в середине июня.
- Еженедельное изменение запасов (26 сентября – 3 октября): Запасы выросли с 862,575 к 863,972
- Та же неделя в прошлом году (27 сентября - 4 октября): Запасы выросли с 731,010 к 734,257
Данные о новых объявлениях
Пик данных по новым объявлениям пришелся на неделю 23 мая этого года, достигнув в общей сложности 83 143 объявлений. С тех пор количество новых объявлений постепенно снижалось. Это стало существенным фактором, замедлившим рост предложения после его активного начала. Обычно в пиковые сезонные месяцы количество новых объявлений колеблется от 80 000 до 100 000, чего в этом году не наблюдалось.
Для некоторой перспективы, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Количество новых объявлений росло от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Вот данные о новых объявлениях за последнюю неделю за последние два года:
- 2025: 64,328
- 2024: 60,629
Процент снижения цены
В среднем за год цены снижаются примерно на треть домов. Домовладельцы часто снижают цены продажи, когда запасы растут, а ставки по ипотеке остаются высокими, поэтому процент снижения цен в 2025 году выше, чем в прошлом году.
Для моего Прогноз цен на 2025 годЯ ожидал умеренного роста цен на жильё примерно на 1,771 TP3T. Это говорит о том, что в 2025 году реальные цены на жильё, вероятно, будут отрицательными. В 2024 году мой прогноз роста на 2,331 TP3T оказался неточным, главным образом из-за падения цен примерно до 61 TP3T и повышения спроса во второй половине года. В результате цены на жильё выросли на 41 TP3T в 2024 году. Рост снижения цен в этом году по сравнению с прошлым годом подтверждает мой осторожный прогноз роста на 2025 год. Этот темп роста в последнее время также замедлился.
Процент снижения цен на прошлой неделе за последние два года:
- 2025: 41.8%
- 2024: 39%
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке от 5.75% до 7.25%
- Доходность 10-летних облигаций колеблется между 3,80% и 4,70%.
На прошлой неделе была неделя рабочих мест, но с остановка работы правительства, у нас не было окончательных данных о занятости за неделю, включая данные по заявкам на пособие по безработице в четверг и важный отчёт Бюро трудовой статистики (BLS) в пятницу, за которым так внимательно следит ФРС. Доходность 10-летних облигаций не выдалась особенно бурной и завершилась на отметке 4,12%.
Ставки по ипотеке на этой неделе немного снизились с 6,38% до 6,34%. Два отчета о занятости, которые мы получили на прошлой неделе — отчет о вакансиях и отчет ADP — оказались слабыми, что сдерживало рост доходности облигаций на этой неделе.
Ипотечные спреды
Ипотечные спреды были лучшей историей для ставки по ипотечным кредитам в 2025 году. В какой-то момент в этом году мы были всего в 0,35% от нормальных уровней спреда и в 0,2% базисных пунктов от моего прогноза пикового улучшения спредов по ипотечным кредитам на 2025 год.
Исторически спреды по ипотечным кредитам варьировались от 1,60% до 1,80%. Если бы сегодняшние спреды были такими же низкими, как на пике 2023 года, ставки по ипотечным кредитам были бы на 0,91% выше. И наоборот, если бы спреды вернулись к нормальному диапазону, ставки по ипотечным кредитам были бы на 0,59%–0,39% ниже сегодняшнего уровня. Нормальные спреды означали бы, что сегодняшние ставки по ипотечным кредитам составляют от 5,75% до 5,95%.
Данные заявки на покупку
Данные по заявкам на закупку на прошлой неделе показали снижение на 1% по сравнению с предыдущей неделей, но при этом рост на 16% по сравнению с предыдущим годом.
Вот еженедельные данные за 2025 год:
- 19 положительных показаний
- 13 отрицательных показаний
- 6 плоских отпечатков
- 35 недель подряд положительных годовых данных
- 22 последовательные недели двузначного роста по сравнению с прошлым годом
С тех пор, как ставки по ипотеке упали ниже 6,64% и приблизились к 6% — ключевому уровню, о котором я говорил годами, — еженедельные данные показали:
- 7 положительных недель
- 2 отрицательные недели
- 9 недель подряд двузначного роста по сравнению с прошлым годом
Обычно для достижения ощутимого эффекта нам требуется около 12–14 недель последовательных положительных еженедельных данных о приложениях для покупок. Последние девять недель были лучшими в году с точки зрения еженедельных данных. Приложения для покупок прогнозируют продажи за 30–90 дней.
Еженедельные ожидаемые продажи
Наши еженедельные данные о незавершённых продажах домов дают представление о текущей ситуации, хотя на них могут влиять праздники и краткосрочные колебания. Мы всё ещё наблюдаем небольшой рост по сравнению с прошлым годом в этой строке данных. Данные о незавершённых продажах обычно отражаются в отчёте о продажах существующих домов через 30–60 дней после завершения сделки. На прошлой неделе мы получили самые высокие еженедельные данные о незавершённых продажах домов в этом календарном году с момента обвала рынка в 2022 году.
Ожидаемые продажи за прошлую неделю:
- 2025: 64,232
- 2024: 61,043
Предстоящая неделя: выступления ФРС и новости о закрытии правительства?
Если правительство не будет работать, мы не получим отчёт по заявкам на пособие по безработице. В программе запланированы аукционы облигаций и выступления множества членов ФРС. Что касается экономики, то в еженедельном календаре мало что изменится, но мы будем внимательно следить за новостями о возобновлении работы правительства.
На жилищном фронте, чем дольше длится это закрытие, тем больше задержек может возникнуть закрытия. Это важная неделя, которая покажет, какая партия моргнет первой, но следующая неделя — неделя инфляции, а отчёты по инфляции ИПЦ и ИЦП поступают от правительства, так что если приостановка работы продолжится, у нас не будет этих данных для публикации.
English