У нас было три недели положительного годового роста как в данных по заявкам на покупку, так и в еженедельных данных по ожидающим контрактам, причем на прошлой неделе был заметен скачок по сравнению с прошлым годом. Теперь доза реальности: прошлый год в это время ставки по ипотечным кредитам направлялись к 8%, и хотя 2023 год показал рекордно низкие уровни продаж, ситуация ухудшилась с ставками 8%. Поэтому контекст имеет решающее значение для данных по жилью, особенно в октябре. Давайте посмотрим на цифры этой недели.
Еженедельные ожидаемые продажи
Ниже приведен Альтос Исследования еженедельные данные о контрактах, ожидающих исполнения, чтобы показать спрос в реальном времени. Эта строка данных очень сезонная, как мы можем видеть на диаграмме ниже, и мы помним, насколько высокими были ставки по ипотеке в это время в прошлом году. Сейчас мы показываем рост по сравнению с данными 2023 и 2022 годов в этой строке данных, но контекст имеет ключевое значение. Продажи 2022 года пережили самый быстрый крах, а продажи домов 2023 года были на рекордно низком уровне, поэтому рассматривайте рост в контексте этих двух истин.
Это еженедельные ожидаемые продажи за последнюю неделю за предыдущие несколько лет:
- 2024: 357,675
- 2023: 324,675
- 2022: 343,942
Данные заявки на покупку
Победная серия данных по заявкам на покупку только что закончилась, когда ставки по ипотеке резко выросли. До того, как ставки выросли, у нас было шесть последовательных недель положительных данных, а затем одна ровная неделя. На прошлой неделе заявки на покупку упали на 7% за неделю, все еще показывая рост в годовом исчислении, но мы можем видеть влияние более высоких ставок в данных этой недели.
Когда в начале года ставки по ипотеке были выше (от 6,75% до 7,50%), данные по заявкам на покупку выглядели следующим образом:
- 14 негативных отпечатков
- 2 плоских отпечатка
- 2 позитивных отпечатка
Вот данные по приложениям для покупок с момента начала снижения ставок по ипотеке в середине июня:
- 12 позитивных отпечатков
- 6 негативных отпечатков
- 1 квартира
- 3 последовательных положительных показателя роста в годовом исчислении
Мы будем отслеживать эти данные, чтобы увидеть ущерб, нанесенный недавним ростом ставок. История показала нам, что когда ставки растут, это останавливает рост данных о спросе.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
Мой Прогноз на 2024 год включено:
- Диапазон ставок по ипотеке от 7,25% до 5,75%
- Диапазон доходности 10-летних облигаций составляет 4,25%-3,21%.
Я прогнозирую диапазоны каналов с ипотечными ставками и 10-летней доходностью, потому что мы все можем следить за экономическими данными, которые важны, вместе и искать критические точки перегиба ставок. Это медленный танец между 10-летней доходностью и 30-летней ипотечной ставкой, который я часто обсуждаю.
У меня есть критическая черта на песке для 10-летней доходности около 3.80%. Нам нужны более слабые экономические данные, чтобы опуститься ниже этого или даже ниже. Мы получили это, когда данные о неделе занятости показали более слабый рынок труда, но многие недавние линии данных превзошли ожидания. Я подробно объяснил это в этом Подкаст HousingWire Daily.
Поскольку последние экономические данные, такие как розничные продажи и заявки на пособие по безработице, оказались положительными, мы завершили прошлую неделю с доходностью 10-летних облигаций на уровне 4,08%.
Ипотечные спреды
История спредов по ипотеке была положительной в 2024 году, тогда как в 2023 году она была отрицательной. Мы уже увидели большой сдвиг в этом году; ставки по ипотеке были бы намного выше сегодня, если бы спреды не улучшились. К сожалению, с недавним скачком ставок по ипотеке спреды стали немного хуже. Тем не менее, если бы я взял худшие спреды прошлого года, ставки по ипотеке были бы 0.72% выше сегодня. Если бы спреды по ипотеке вернулись к нормальному уровню, вы бы увидели, что ставки по ипотеке ниже на 0,711ТР3Т – 0,811ТР3Т.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Пять недель назад у нас была лучшая неделя роста запасов в 2024 году, поскольку мы достигли моего модельного диапазона даже без более высоких ставок по ипотеке. Две недели назад рост запасов стал немного отрицательным, с некоторым влиянием из-за ураганов на Восточном побережье. На прошлой неделе у нас был некоторый рост запасов на 7024 дома. Хотя это не входит в мою модель роста запасов в 11 000–17 000 с более высокими ставками, это была хорошая неделя для активного роста запасов.
- Еженедельное изменение запасов (11 октября-18 октября): Запасы выросли с 732,410 к 739,434
- Та же неделя в прошлом году (12 октября - 19 октября): Запасы выросли с 546,450 к 554,350
- Минимальное значение запасов за все время составило 240 497 единиц в 2022 году.
- Годовой пик запасов в 2024 году составит 739 434.
- Для справки, активные объявления на этой неделе в 2015 году составили 1 171 775.
Данные о новых объявлениях
Данные о новых листингах стали еще одной позитивной историей в 2024 году, так как нам нужно было больше продавцов! Я не достиг своей минимальной цели в 80 000 в пиковые сезонные месяцы — я ошибся на 5 000 — но я считаю это победой, потому что, хотя 2024 год был вторым самым низким годом по данным о новых листингах за всю историю, он все же отскочил от 2023 года, который был самым низким уровнем за всю историю.
- 2024: 60,361
- 2023: 56,772
- 2022: 57,762
Процент снижения цены
В среднем за год треть всех домов снимают снижение цен — это стандартная жилищная деятельность. Рост ставок по ипотеке в прошлом году и в этом году привел к росту числа снижений цен, особенно с инвентарь растет. Когда ставки по ипотеке недавно снизились, процент снижения цен снизился.
Несколько месяцев назад, на подкаст HousingWire Daily, я сказал, что данные по росту цен охладятся во второй половине года. Данные по проценту снижения цен ниже уровней 2022 года и рискуют более ранней сезонной кривой ниже, чем в 2022 и 2023 годах. Нам нужно посмотреть, изменят ли более высокие ставки по ипотеке эту линию данных, прежде чем мы увидим сезонный нисходящий тренд в запасах. Должен сказать, я немного удивлен тем, как хорошо цены держались в наших еженедельных данных в последнее время.
Вот проценты снижения цен за последнюю неделю по сравнению с предыдущими несколькими годами:
- 2024: 39.5%
- 2023: 38%
- 2022: 43%
Предстоящая неделя: выступления ФРС и данные по продажам жилья
На этой неделе нас ждут новые выступления президентов ФРС, а также данные по продажам существующих и новых домов. Помните, что последние данные о начале строительства жилья и отчеты о продажах существующих и новых домов на этой неделе не будут учитывать недавние более высокие ставки ипотеки. Вот почему мы сосредоточились на наших еженедельных данных по жилью, которые показывают, что более высокие ставки ипотеки уже подорвали данные по заявкам на покупку. Я обсуждал это на CNBC в пятницу, заявив, что нам не нужны ставки по ипотеке 3% или 4%, чтобы увеличить продажи с этих низких уровней, но нам нужны ставки, чтобы достичь 6% и оставаться там.
English