Это последний рывок для застройщиков жилья, и их деловые партнеры и партнеры по сбыту сталкиваются с противоречиями на всех фронтах.
- Дефицитный, дорогостоящий капитал
- Медленное одобрение и затягивание процесса получения прав
- Ограничения рабочей силы и передача ответственности между поколениями
- Расходы, обусловленные климатом, и неопределенность страхования
- Страх, неуверенность и замешательство покупателя
- Сжатие маржи, растяжение каждой переменной
- Грандиозное строительство новых домов, оцениваемое примерно в три-пять миллионов новых домов с нуля, что приведет к дефициту жилья в размере 1 трлн TP4T4, который будет тяготить людей в течение следующего десятилетия или дольше.
Это не обычный рынок. Дошло до этого:
Владение домом, особенно недавно построенным, на слишком многих рынках для слишком многих работающих семей Америки означает владение предметом роскоши, что недоступно для людей со средними по региону доходами и средствами к существованию.
Факт, который мы знаем. Современная жилищная политика США — это продукт многоуровневого локализма, неприятия политического риска, укоренившихся стимулов для домовладельцев, устаревшего зонирования, фрагментированного управления и процедурных систем, поощряющих препятствия.
Настройка по умолчанию — задержка, отказ или сжатие — задолго до того, как слово «одобрить» появится в разговоре.
Конструктивно остановить строительство нового жилья легко, а вот построить его — сложно. За более чем 20 лет слушания, изучения и наблюдений на ум приходит десяток причин для этого.
Тем не менее, все это — повседневная работа для людей, чей заработок — создание домов и районов для других.
1. Местные политические стимулы склоняются к задержке или отказу
Как это работает:
- Избранные должностные лица подвергают себя гораздо большему политическому риску, говоря «да» новому жилью, чем блокируя или откладывая его.
Почему это происходит:
- Нынешние жители голосуют; будущие жители — нет.
- Оппозиционные группы — это громкие, организованные и надежные избиратели.
- Одобрения вызывают критику; опровержения вызывают ее редко.
- Одно спорное предложение может поставить под угрозу политическую карьеру.
2. У домовладельцев есть сильные стимулы защищать свое богатство
Как это работает:
- Состояние большинства американцев зависит от стоимости их жилья.
Почему это происходит:
- Владельцы домов опасаются, что плотность застройки или новая застройка приведут к снижению цен.
- Местные группы объединяются для «защиты стоимости имущества».
- Даже незначительные изменения в дорожном движении, загруженности школ или городском ландшафте вызывают сопротивление.
- Финансовый страх легко выдается за опасения, связанные с «характером общества».
3. Кодексы зонирования были разработаны, чтобы исключить
Как это работает:
- В большинстве случаев при зонировании в США приоритет отдается моделям с низкой плотностью застройки, рассчитанным на одну семью.
Почему это происходит:
- По-прежнему доминируют кодексы, принятые в 1920–1970-х годах.
- Минимальные размеры партии, ограничения по высоте и правила парковки ограничивают предложение.
- «Понижение зон» политически проще, чем «повышение зон».
- Местный контроль способствует исключению, а не приспособлению.
4. Процессы выдачи разрешений и предоставления прав изначально обременительны
Как это работает:
- Застройщикам приходится проходить многолетние процедуры утверждения проектов, полные процедурных препятствий.
Почему это происходит:
- Каждое из многочисленных агентств имеет право вето.
- Обзоры являются последовательными, а не параллельными.
- Правила накапливаются, но редко прекращаются.
- Каждый шаг создает возможность задержки или препятствия.
5. Инфраструктура часто неадекватна — никто не хочет платить
Как это работает:
- Во многих юрисдикциях утверждают, что не могут поддерживать строительство новых домов без новой инфраструктуры, а затем отказываются финансировать его.
Почему это происходит:
- Дефицит инфраструктуры из-за десятилетий недоинвестирования.
- Местные органы власти сопротивляются повышению налогов или мерам по выпуску облигаций.
- Плата за воздействие увеличивается с целью покрытия дефицита финансирования, что приводит к росту цен на жилье.
- Легче заблокировать проект, чем решить вопрос финансирования инфраструктуры.
6. Системы оценки состояния окружающей среды и климата способствуют созданию препятствий
Как это работает:
- Законы об экологической экспертизе, принятые с благими намерениями, могут быть использованы для замедления или остановки проектов.
Почему это происходит:
- Апелляционные процессы создают бесконечные циклические возможности.
- Расплывчатые критерии позволяют оппонентам оспаривать что угодно.
- Требования по адаптации к изменению климата увеличивают стоимость и сложность.
- Экологическая экспертиза зачастую является самым сильным местным вето.
7. Фрагментированное управление создает бесконечное количество возможностей для вето
Как это работает:
- Города, округа, региональные советы, коммунальные предприятия, школьные округа и государственные агентства — каждый из них контролирует свою часть головоломки.
Почему это происходит:
- Ни одна организация не несет ответственности за общее предложение жилья.
- Множество конфликтующих юрисдикций создают множество возможностей сказать «нет».
- Региональные цели в сфере жилья редко осуществимы.
- В рамках принятия решений предпочтение отдается осторожности, а не производству.
8. Общественное противодействие организовано, громко и настойчиво.
Как это работает:
Группы NIMBY хорошо скоординированы, в то время как голоса сторонников жилищного строительства разрозненны и менее мотивированы.
Почему это происходит:
- У противников есть непосредственные, личные ставки.
- Сторонников (будущих жителей) пока нет.
- Публичные собрания проходят в интересах тех, у кого есть время и ресурсы.
- Сообщения, основанные на страхе, быстро мобилизуют.
9. Разработчики несут все риски, что еще больше упрощает принятие публичных решений
Как это работает:
- Частные застройщики вкладывают годы и миллионы, прежде чем получить одобрение.
Почему это происходит:
- Местные органы власти не несут особых потерь из-за задержек.
- Затраты ложатся только на застройщика и конечных потребителей.
- Если проект умирает, юрисдикция ничего не теряет в политическом плане.
- Это создает асимметричный риск: застройщики рискуют потерпеть неудачу; чиновники не рискуют ничем.
10. Риск судебных разбирательств высок — даже для одобрений
Как это работает:
- Практически любой одобренный проект может быть оспорен в суде.
Почему это происходит:
- Широкий правовой статус облегчает подачу исков.
- Соседи используют судебные тяжбы, чтобы вытянуть время.
- Судьи неохотно отменяют местные решения.
- Застройщики сталкиваются с месяцами и годами правовой неопределенности.
11. Общественные заблуждения относительно предложения жилья имеют глубокие корни.
Как это работает:
- Многие сообщества считают, что рост жилищного строительства ухудшает его доступность или разрушает «характер».
Почему это происходит:
- Люди путают строительство нового жилья с ростом населения, а не наоборот.
- Устойчивые мифы о плотности населения, преступности, дорожном движении и школах.
- Местные СМИ имеют тенденцию усиливать противоречия.
- Повествование преобладает над данными.
12. Финансовая математика часто работает против жилья
Как это работает:
- Города утверждают, что новое жилье, особенно начального уровня или арендное, обходится дороже в виде услуг, чем приносит налогов.
Почему это происходит:
- Формулы финансирования школ наказывают округа за новых учеников.
- Розничное/коммерческое использование приносит больше местного дохода.
- Города гонятся за налогом с продаж, а не за жильем.
- Жилье становится «чистой стоимостью», поэтому ответ «нет» становится более простым.
Это проще для местных чиновников, которые берут на себя весь политический риск, не получая при этом никакой выгоды. Проще для соседей, боящихся перемен. Проще для перегруженных муниципальных служащих, измученных кредиторов и покупателей, которые сомневаются в каждом решении в условиях еженедельно меняющейся экономики.
И все же, сквозь этот шум в 2025 году проступил набор закономерностей — закономерностей, которые показывают, какие застройщики, девелоперы, специалисты по земельным вопросам и партнеры по капиталу пытаются найти способ создать условия, при которых «да» снова станет возможным.
Вот 10 уроков которые поднялись на вершину в этом году.
1. Настоящее препятствие — не экономика, а местные условия ведения бизнеса.
Независимо от того, приостанавливала ли ФРС свою деятельность, сокращала ее или просто стояла на месте, большая часть показателей эффективности сводилась к одним и тем же трудноразрешимым недостаткам: несогласованное зонирование, затянутые сроки предоставления льгот, огромные очереди на инспекции, непредсказуемые требования к внешним ресурсам и раздутые сборы за воздействие на окружающую среду.
Лидеры, добившиеся успехов в 2025 году, не были теми, кто обладал самыми оптимистичными макроэкономическими прогнозами, а теми, кто точно диагностировал локальные барьеры, которые мешали математическим расчетам. Они рассматривали локальные противоречия как решаемую операционную задачу, а не как неизбежность.
2. Политику можно пересмотреть, и разработчики, которые предлагают конкретные решения, формируют ее.
В этом году появились тихие, но значимые возможности: модернизация процессов выдачи разрешений в нескольких метрополиях, двухпартийная поддержка гибкости зонирования и активные переговоры на федеральном уровне по вопросам ликвидности AD&C, модернизации NEPA и защитных ограждений Дэвиса-Бэкона.
Разработчики и разработчики, которые пришли с данными, чёткой операционной логикой и предложениями, ориентированными на реализацию, теперь участвуют в этих политических обсуждениях. Они обеспечивают предсказуемость, помогая переписывать правила.
3. Труд — это самое существенное ограничение сегодняшнего дня и конкурентное преимущество завтрашнего дня.
Если 2025 год что-то и подтвердил, так это следующее: дефицит рабочей силы — это не преходящая проблема, а структурная проблема. Квалифицированные работники стареют быстрее, чем им находят замену, а из-за нестабильности стартового состава трудно гарантировать стабильную работу.
Компании, которые относились к своим клиентам как к деловым партнёрам, а не как к центрам затрат, поддерживали скорость, сокращали циклы строительства и сохраняли доверие клиентов. Инвестиции в рабочую силу стали стратегией, а не благотворительностью.
4. Культура разделила организации, которые добиваются успеха, от тех, которые продолжают существовать.
В этом году культура перестала быть «мягким» понятием. Она стала самым чётким индикатором того, какие организации способны поддерживать дисциплину, несмотря на сокращение маржи, снижение спроса и рост расходов.
Руководители, которые сделали ставку на расширение прав и возможностей членов команды, межфункциональную ясность, подотчётность и целеустремлённость, не просто выдержали потрясения — они превзошли их. Культура стала операционной системой, которая обеспечивала выполнение обещаний, данных в центрах продаж, на практике.
5. Строители, получившие разрешения, также выиграли в повествовании, показывая, для кого предназначены эти дома.
В этом году постоянной проблемой при одобрении проектов было несоответствие текста. Слишком много заявок не могли убедительно объяснить, кто будут будущие жильцы и зачем они нужны сообществу.
Организации, которые использовали реальные, актуальные данные о покупателях — одиноких, переезжающих в другую квартиру, многопоколенческих семьях, работниках жизненно важных служб, которым приходится долго добираться до работы, — опровергли скептицизм. Когда люди, стоящие за проектом, становятся заметны, получить одобрение становится проще.
6. Подключенные цифровые инструменты превратили нерешительность в приверженность
Там, где покупатели колебались, цифровые предварительные продажи часто заполняли пробел. Инструменты, объединяющие интерактивное проектирование, ценообразование в режиме реального времени, интеграцию смет, получение разрешений и реализацию проектов на месте, не просто модернизировали клиентский опыт, но и сократили количество отмен, ошибок при строительстве и ускорили цикл работ.
В год, отмеченный осторожностью покупателей, строители, устранившие эксплуатационные трудности, создали доверие клиентов.
7. Капитал стал более избирательным и более проясняющим
В условиях сохраняющихся ограничений в работе региональных банков частный капитал активнее входил в сектор AD&C. Но это был не цикл капитала 2019 года. Он был более дисциплинированным, более проработанным, более зависимым от скорости обращения.
Строители, которые чётко документировали, как они управляют темпами, рентабельностью, конвертацией денежных средств и сценариями убытков, сохраняли сделки. Тем, кто не обладал такой чёткостью, приходилось нелегко.
Capital сказал «да» там, где операторы доказали, что могут работать в условиях волатильности, а не вокруг нее.
8. Стратегия землепользования сместилась от накопления к опциональности
2025 год вознаградил команды, работающие в сфере земельных участков, которые действовали как портфельные менеджеры, а не как коллекторы. Игроки с небольшими активами добились успеха благодаря дисциплинированному андеррайтингу на уровне проектов. Операторы с большим объемом земельных участков добились успеха, заняв долгосрочные позиции, которые могли адаптироваться к меняющимся сценариям использования — жилой недвижимости, смешанному использованию, логистике, смежным с данными или поэтапным альтернативам.
Общая тема: земельная стратегия, которая объясняет почему существует ли позиция, как она себя ведет при различных вариантах будущего и кто получает выгоду в каждом случае.
9. Консолидация — это не просто изменение карты, это повышение планки.
Глобальный капитал, японские платформы и крупные публичные компании-разработчики продолжали поглощать региональных операторов. Но за заголовками о доле рынка скрывался более глубокий сдвиг: консолидация формирует новые ожидания в отношении операционной дисциплины, системной интеграции, клиентского опыта и устойчивой структуры затрат.
Частные и региональные застройщики, делавшие ставку на специализацию, цифровые операции и модели партнёрства, удержали свои позиции. Те же, кто полагался на старые формулы, обнаружили, что стены сжимаются.
10. Лидеры отрасли рассматривали жилищный вопрос как системную проблему и создавали системы для ее решения.
Самые успешные организации 2025 года не полагались на удачу или попутный ветер рынка. Они интегрировали весь комплекс мер — взаимодействие с политикой, земельную дисциплину, культуру, цифровые рабочие процессы, понимание потребностей покупателей, прозрачность капитала и реализацию проектов на местах — в операционную модель, которая превращает сопротивление в прогресс.
Они признали, что позиция Америки по умолчанию в отношении нового жилья по-прежнему «нет», и отреагировали на это созданием возможностей для превращения неопределенности в действия, а сложности в преимущество.
Обнадеживающий барометр на 2026 год
Если 2025 год чему-то и научил, так это следующему: препятствия никуда не исчезают. На многих рынках их становится всё больше. Но позитивный сигнал несомненен. Во всех регионах мы видели, как команды — как большие, так и маленькие — доказывают, что масштабное строительство жилья всё ещё возможно благодаря дисциплине, креативности и смелости.
Когда лидеры ставят точные диагнозы, сознательно вступают в партнерские отношения, инвестируют в людей, целенаправленно внедряют технологии и действуют прозрачно, «нет», определяющее современную систему, становится гораздо менее устойчивым.
2026 год будет нелегким. Но он может быть более продуктивным. План действий формируется, поскольку искатели решений применяют свой гениальный подход, и всё это в повседневной работе.
English