Колебания процентных ставок были характерной чертой рынка жилья в течение последних трех лет. ставки по ипотечным кредитам выросли, спрос покупателей жилья замедлился, а запасы выросли. В 2025 году ставки по ипотеке оставались упорно высокими для очередного весеннего сезона покупок. Сегодня продажи домов по-прежнему остаются очень медленными.
Наши прогнозы рынка жилья на 2025 год основаны на предположении, что более низкие ставки по ипотеке подстегнут спрос и увеличат количество сделок купли-продажи домов. Аналогично, если ставки по ипотеке снова подскочат, потенциальные покупатели жилья почувствуют это и останутся в стороне.
Но есть новые переменные, которые следует учитывать, и макроэкономическая история меняется.
Новая политика в торговле тарифы, иммиграция и сокращение расходов заблокировали рост и вернули разговоры о рецессии на стол. Безработица растет, и мы не видели этого в этой стране уже много лет.
Как будет Рынок жилья меняются по мере изменения этих экономических предположений? Как быстро мы можем измерить изменения в спросе и предложении на рынке жилья, когда эти новые условия вступают в силу? Мы только два месяца вступили в новую государственную политику. Экономика США была сильной, когда мы вступили в новый год. Это только ранние сдвиги, и мы были на страже рецессии большую часть последних трех лет, так что это не новость.
Но вот в чем дело: мы предполагали, что более низкие ставки увеличивают спрос быстрее, чем предложение — в основном потому, что экономика росла, а безработица была низкой. В результате процентные ставки были важным рычагом. Теперь, если домовладельцы чувствуют первый экономический спад за долгое время, влияют ли эти изменения на предложение быстрее, чем падающие ставки стимулируют спрос? Это тот сдвиг, за которым мы следим.
Давайте начнем.
Количество новых объявлений выросло на 7% по сравнению с предыдущей неделей
На прошлой неделе было выставлено на продажу 68 000 новых односемейных домов. Таким образом, темпы появления новых объявлений, похоже, ускоряются весной и в эпоху после пандемии.
На прошлой неделе продавцов было почти на 7% больше, чем на предыдущей неделе. Кроме того, новых непроданных объявлений было на 14% больше по сравнению с этим же временем в прошлом году. Фактически, на прошлой неделе было больше новых непроданных объявлений, чем в любой другой день середины марта с 2020 года — как раз перед началом пандемии.
Вот в чем суть: этой весной все больше продавцов пытаются продать свои дома.
Что движет поведением продавцов? Экономические настроения? Накопившиеся «теневые» запасы у людей, которые откладывали переезд на три года?
Помните, объем продаж был очень низким в течение почти пяти лет. По сути, каждый домовладелец по всей стране заперт в сверхдешевой ипотеке. Домовладельцы, у которых нет таких ставок, с большей вероятностью продадут. Так что, пока ставки остаются высокими, мы медленно выйдем из блокировки ипотечных ставок. Это означает больше продавцов со временем.
С другой стороны, мы заметили, что в некоторых областях атмосфера изменилась.
В районе DC Metro процент новых объявлений выше. Он не супервысокий, но, возможно, сдвиг уже идет. Рынок жилья округа Колумбия Одного этого недостаточно, чтобы сдвинуть иглу на национальном уровне для новых листингов. Причина, по которой мы обращаем внимание, заключается в том, что это потенциальный пример того, что может произойти при макроэкономическом сдвиге.
Вот почему я спрашиваю, являются ли они первыми из тех, кого можно назвать «плохими продавцами экономики». У нас не было плохой экономики с высоким уровнем безработицы за последние 15 лет.
Рост запасов ускоряется за счет новых листингов
Доступный запас нераспроданных домов также довольно сильно вырос на прошлой неделе, поднявшись на 2% до 656 000. Хотя в это время года вполне нормально наращивать запасы каждую неделю, это немного быстрее, чем мы ожидали.
Этот рост запасов произошел из-за новых листингов. Он составил 13 000 дополнительных односемейных домов на рынке по сравнению с предыдущей неделей. В прошлом году было только пять недель в апреле, мае и июле, когда прирост запасов превышал это значение.
Мы предполагали, что запасы продолжат расти, хотя и медленнее, чем в 2024 году. Сейчас у нас на рынке на 29% больше домов, чем в это же время в прошлом году, и я ожидаю, что к концу года это число сократится до 18%–19%. Это означает, что мы должны увидеть сокращение разрыва между запасами 2024 года и запасами 2025 года в ближайшие несколько месяцев. Если разрыв продолжит расти, как на этой неделе, это станет новым сигналом на оставшуюся часть года.
Хорошие новости: еженедельные продажи домов выросли
Хорошие новости в том, что еженедельное количество ожидаемых продаж домов растет весной. На прошлой неделе было 66 000 односемейных домов, которые приняли предложения и начали контракты. Это на 4% больше за неделю.
Продажи домов почти такие же, как и в прошлом году. Во втором квартале 2024 года ставки по ипотеке приближались к самому высокому уровню за год, поэтому продажи в то время замедлялись. Теперь у нас есть импульс в другом направлении. Ставки по ипотеке на 50 базисных пунктов ниже, чем в начале года.
Я собираюсь предсказать, что данные следующей недели покажут еженедельные ожидаемые продажи домов на уровне немного выше той же недели год назад. Я просто предполагаю, что это произойдет, потому что Q2 2024 был действительно медленным; сравнение становится проще для следующего квартала.
Кроме того, в 2025 году будет значительно меньше немедленных продаж. Потенциальные покупатели жилья знают, что могут подождать либо выгодной сделки, либо лучшего финансирования. Поэтому, даже если продажи растут, время на рынке обычно больше, и покупатели могут подождать изменений в ставках, чтобы подскочить, когда наступит подходящее время.
Цены на жилье выросли в преддверии весны
Большинство наших цена дома Меры активизировались в преддверии весеннего сезона. Медианная цена на незаконченные продажи домов на прошлой неделе составила чуть менее $390,000. Это в основном не изменилось с предыдущей недели и это точно такая же медианная цена, как и в прошлом году в это же время.
Я ожидаю небольшого роста цен продаж на следующей неделе, чтобы сохранить эту линию тренда немного приподнятой по сравнению с прошлым годом. Модель показывает, что дома примерно на 2% дороже, чем они продавались в 2024 году. Поскольку предложение растет, а ставки по ипотеке остаются высокими, я не вижу никаких катализаторов для роста цен на жилье сверх этого.
Я ищу отрицательное ценовое давление. Сигналов снижения цен на жилье нет, но они в основном не изменились с 2024 года. Между тем, медианная цена активных объявлений составляет $439,000. Это почти на 1% больше за неделю с весной, и это почти на 1% больше, чем в прошлом году в это же время. Цены на жилье практически не изменились за год. Активный рынок вырос на 1%, а еженедельные ожидаемые продажи остались неизменными.
В ценах на жилье нужно следить за тем, станут ли они отрицательными при увеличении предложения. Если ставки по ипотеке подскочат, цены скорректируются вниз. Что касается новых экономических вибраций, то пока еще слишком рано видеть эти вибрации в ценах продаж.
Снижение цен увеличилось вместе с ростом цен
Доля домов на рынке со сниженными ценами выросла на прошлой неделе до 34%. Это довольно существенное число для середины марта.
Естественно, что снижение цен ускоряется весной. Любые дома, которые были выставлены на продажу в марте и не имеют предложений в апреле, будут включать снижение цен.
Здесь важны две вещи: абсолютный уровень снижения цен, который сейчас высок, и скорость, с которой сокращаются листинги. Ключевой вывод из данных о снижении цен заключается в том, что в ближайшие месяцы нет бычьего сигнала для цен на жилье.
English