Федеральный резерв Председатель Джером Пауэлл указано на прошлой неделе что снижение ставки по федеральным фондам на сентябрьском заседании Федеральный комитет по открытым рынкам (FOMC) находится на рассмотрении, что может привести к снижению ставок по ипотеке.
Большинство наблюдателей и профессионалов сходятся во мнении, что снижение ставок принесет немедленные выгоды отрасли обратной ипотеки, особенно для ипотечных кредитов с конверсией под залог жилья (Home Equity Conversion Mortgages, HECM). Но бизнес также движется к потенциально более низким ставкам, возникающим из-за крупного бума рефинансирования из среды низких ставок в эпоху пандемии, когда рефинансирование HECM в HECM резко возросло, достигнув почти половина объема отрасли в 2021 и 2022 годах.
Чтобы получить более четкое представление о динамике, которую отрасль может иметь в виду по мере приближения заседания FOMC, ЖильеПроволокаReverse Mortgage Daily (RMD) побеседовал с Обратный обзор рынка (RMI) Президент Джон Ланде.
Примечание редактора: Это интервью было сокращено для ясности и краткости.
Крис Клоу/RMD: Когда пару лет назад казалось, что ставки начнут расти, Вы были вокальными в отстаивании необходимости переориентации отрасли на новых клиентов.
Учитывая, как могут измениться ставки, и с какой легкостью многие кредиторы, предоставляющие обратные кредиты, в то время с энтузиазмом воспользовались возможностями рефинансирования, как вы оцениваете перспективы очередного бума рефинансирования, учитывая всю проделанную за последние пару лет работу по переориентации на новых заемщиков?
Джон Ланде: Я не думаю, что в ближайшем будущем нас ждет какой-либо бум по очень простой причине: у нас были высокие ставки только последние два года, и они были выше, чем сейчас, только около полутора лет. Так сколько кредитов мы выдали за это время? Не так много, потому что ставки были очень высокими. Бум нуждается в топливе, чтобы продолжаться, и просто недостаточно кредитов, чтобы создать настоящий бум.
С обратной и прямой стороны у вас похожая динамика. Все кредиты, которые были около двух лет назад — те, которые хотели рефинансировать — вероятно, уже сделали это. Так что вы на самом деле говорите только о кредитах за последние два года, и весь этот объем был довольно подавлен. Я думаю, у вас есть эхо, но опять же, конкретно с обратной стороны, я не вижу бума, потому что кредитов просто недостаточно.
Клоу: Итак, если не считать эту возможность бума рефинансирования, то какое непосредственное влияние, по вашему мнению, может оказать снижение ставки?
Лунде: Я все еще думаю, что снижение ставок будет действительно хорошим делом, просто потому, что это привлечет новых клиентов. Это значительно упрощает возможность показать ценность новым клиентам. Вся эта работа по переориентации на новых клиентов не пропала даром. Я думаю, что это именно то, на чем мы должны сосредоточиться. Относитесь к любому рефи, которое происходит, как к «сливкам сверху».
Наконец, я думаю, что еще одна вещь, которую следует ожидать, это то, что некоторые из нападающих будут более отвлечены, чем были, потому что нападающая сторона будет более жизнеспособной. И, конечно, если это более жизнеспособно, то это проще для них, потому что это то, что они знают. Это бизнес, в котором многие из них видят себя.
Клоу: Может ли это негативно повлиять на работу, которую мы видели? больше форвардных кредиторов которые в последние месяцы стали более активными в обратном направлении?
Лунде: Это серая подкладка в облаке: я думаю, у нас будет меньше внимания со стороны форвардных кредиторов и агентов по недвижимости, которые нам нужны для реального роста. Последние полтора-два года было легко привлечь внимание форвардных кредиторов, агентов и всех остальных в жилищной и ипотечной отрасли, потому что это были сверчки в типичном бизнесе, которым они занимались три-четыре года назад.
Так что мы теряем часть этого, но, очевидно, выигрываем от ставок. Надеюсь, работа, проделанная за последние два года, создаст больше новых клиентов и больше объема через этот метод и канал.
Клоу: Учитывая всю эту консолидацию и то, как отрасль отреагировала на крах крупного кредитора и некоторых других, вышедших из игры, считаете ли вы, что бизнес в целом более оптимален для обработки дополнительного бизнеса или потенциально еще есть свободные возможности, поскольку в этой сфере не так много активных игроков?
Лунде: Я думаю о том, кто является правильными дополнительными партнерами по дистрибуции, и это действительно существующие крупные форвардные кредиторы. Я думаю, что по мере изменения объема каждый из выживших обратных кредиторов делает лучше. Мы могли бы сделать то же количество кредитов, что и три года назад, и все были бы в гораздо лучшем положении, потому что их доля в том же самом пироге, возможно, выросла.
Но я думаю, что реальность такова, что мы все еще не в слишком конкурентной ситуации. Мы находимся скорее на кривой принятия продукта, а не в конкурентной бойне, где это игра с нулевой суммой, и все эти кредиты будут происходить.
Так что, возможно, это возвращает нас к тому, о чем вы на самом деле спрашивали: неужели мы, как отрасль, не будем выдавать некоторые кредиты, потому что у нас не так много компаний, вовлеченных в этот процесс? Я думаю, это всегда было нашей проблемой. За всю историю отрасли мы не выдаем сотни тысяч или миллионы кредитов в год, потому что мы не попадаем на глаза 90+ процентам людей, которые должны рассматривать этот вариант.
Я не думаю, что это такая уж большая опасность из-за вопроса консолидации, поскольку это просто поиск способов привлечь другие компании. Каждый ипотечный кредитор должен иметь этот продукт. Тогда возникает вопрос: «Это внутренний продукт? Они выступают посредниками? Как они это делают?» Это другой вопрос. Но я думаю, что мы все еще пытаемся достичь первого вопроса, который заключается в убеждении отрасли, что каждый ипотечный кредитор должен иметь этот продукт и предлагать его таким образом, чтобы он работал, учитывая уникальность клиента и продукта.
Клоу: Что, по вашему мнению, следует иметь в виду в первую очередь оригинаторам, поскольку динамика может измениться? Существует небольшой разрыв между данными и политикой и тем, что чувствуют люди, когда речь заходит об экономике. Также есть куча дополнительного шума по поводу экономической политики из-за сезона выборов. Как профессионалам в области обратной ипотеки следует попытаться сосредоточиться на том, что перед ними?
Лунде: Это то же самое, что и когда ставки росли. Помните, что мы не контролируем процентные ставки, и никто другой, кого мы знаем, тоже. Даже у ФРС ограниченное влияние; это скорее косвенное влияние на ставки, которые для нас наиболее важны. Поэтому вы не можете сосредоточиться на том, что находится вне вашего контроля; в противном случае это просто сводит вас с ума.
Просто продолжайте идти. Сосредоточьтесь на бизнес-активностях, которые вы можете контролировать и которые помогут вам быть более успешными, независимо от того, что делают другие макрофакторы. Я понимаю, что это разочаровывает и не так эффективно, но примите попутный ветер таким, какой он есть, и двигайтесь вперед. Сосредоточьтесь на том, с чем вы можете справиться и что можете контролировать.
Клоу: RMI регулярно освещает изменения в показателях производительности отрасли обратной ипотеки. Как вы думаете, может ли снижение ставки на этом этапе года повлиять на траекторию того, как будет выглядеть весь 2024 год, или уже слишком поздно для этого?
Лунде: Опять же, снижение ставки имеет значение. Я думаю, что я думаю об этих вещах так: все дело в ожиданиях. Так что то, что происходит со ставками, которые имеют значение для нас, например, 10-летняя ставка, на самом деле зависит от того, получает ли рынок то, что ожидал, или разочаровывается. Все дело в том, как рынок все это интерпретирует.
Но предположим, что 10-летние облигации падают на 25 базисных пунктов. Если ФРС опускает облигации на 25 базисных пунктов, а 10-летние падают на столько же, что это для нас значит? Это опускает нас на две ступени вниз по кривым PLF. Я, конечно, думаю, что это полезно.
Но да, в той степени, в которой снижение ставки в середине сентября влияет на 10-летнюю ставку — сколько времени потребуется, чтобы это отфильтровалось с точки зрения одобрений со стороны HECM до конца календарного года? Вы действительно влияете на одобрения только, может быть, на месяц или два, просто из-за вовлеченных сроков.
Итак, на данном этапе речь идет скорее о том, чтобы настроить себя на следующий год с точки зрения одобрения, то есть числа, которые мы публикуем, и наиболее заметной метрики, которую каждый может легко увидеть и отследить. Речь идет не столько о том, как мы собираемся закончить этот год, сколько о том, чего мы ожидаем от следующего года.
English