В прошлом году я предсказал общенациональный рост цен на жилье на 2.33%. Хотя этот прогноз был ниже большинства других, он казался достижимым из-за более высоких ставки по ипотечным кредитам и увеличилось инвентарь. Я ошибался и занизил прогноз на 2024 год. В этом году мой прогноз еще ниже — 1,77% роста цен на жилье в стране.
До сих пор В этом году индекс цен на существующее жилье был выше моего прогнозируемого уровня каждый месяц. Согласно Национальная ассоциация риэлторов (NAR) данные о медианных ценах продаж, мне понадобятся более прохладные данные о росте цен, чтобы мой прогноз оказался верным.
Для прогнозирования цен я в основном использую индекс цен Кейса-Шиллера, история которого восходит к 1942 году.
В этом году запасы выше, чем в 2024 году, а ставки по ипотеке не упали до 6%, что привело к тому, что мой прогноз в прошлом году оказался ниже. В этом году процесс восстановления жилищного сектора, похоже, идет лучше, чем в прошлом году, даже с учетом повышенных ставок по ипотеке. Давайте посмотрим на отчет, чтобы увидеть, что у нас есть сегодня.
Цены на жилье
От НАР: «Медианная цена на существующее жилье для всех типов жилья в апреле составила $414,000, что на 1.8% больше, чем год назад ($406,600). Северо-Восток и Средний Запад сообщили о росте цен, а Юг и Запад зарегистрировали снижение цен»
Каждый месяц в этом году медианный индекс цен на существующие дома превышал мой прогноз. Однако в этом месяце он всего на 0,3% выше, чем я предсказывал. Чтобы соответствовать моему прогнозу увеличения на 1,77%, мне понадобится несколько месяцев, чтобы показать результаты ниже этого процента.
Как и в прошлом году, жилищный фонд растет и возвращается к нормальному уровню, в то время как продажи остаются подавленными. Больше домов на продажу помогут с доступностью, когда ставки по ипотеке действительно упадут, поскольку зарплаты растут каждый год. Кроме того, наши выходные Трекер рынка жилья Данные, которые дают представление о продажах на существующих домах в преддверии отчета NAR, поддерживают тенденцию к более медленному росту цен. Поэтому, хотя мой прогноз в прошлом году оказался неверным, в этом году я более уверен.
Продажи существующих домов
Из НАР: «Общий объем продаж существующих домов — завершенные сделки, включающие односемейные дома, таунхаусы, кондоминиумы и кооперативы — снизился на 0,5% с марта до сезонно скорректированного годового показателя в 4,00 млн в апреле. В годовом исчислении продажи снизились на 2,0% (с 4,08 млн в апреле 2024 года).»
До сих пор, несмотря на высокие ставки по ипотеке, продажи существующих домов неизменно оставались на уровне 4 миллионов или выше, а данные по заявкам на покупку были положительными из года в год в течение 16 недель подряд. Этот уровень в 4 миллиона был ключевым ориентиром в моей работе на протяжении 14 лет. Даже при высоких ставках, ценах, налогах и расходах на страхование мы не видели, чтобы общие продажи существующих домов падали ниже этого уровня в течение всего календарного года в 2023 или 2024 году, и вряд ли это произойдет в 2025 году.
В течение следующих нескольких месяцев сравнения год к году для роста продаж станут проще. Фактически, с июня по октябрь прошлого года продажи существующих домов были ниже 4 миллионов, поэтому, если наша тенденция продаж сохранится, мы должны ожидать несколько месяцев небольшого годового роста.
Кроме того, в то время как недавние данные приложения покупки показал положительный годовой рост в течение 16 недель, данные по жилью обычно улучшаются, когда процентные ставки снижаются с 6.64% до 6%. Удивительно, но в этом году данные по жилью оказались лучше, чем я ожидал, несмотря на повышенные ставки.
Общий инвентарь
Из НАР: «Общий объем жилищного фонда, зарегистрированного на конец апреля, составил 1,45 млн единиц, что на 9,0% больше, чем в марте, и на 20,8% больше, чем год назад (1,2 млн). Нераспроданный запас составляет 4,4 месяца при текущих темпах продаж, что выше 4,0 месяцев в марте и 3,5 месяцев в апреле 2024 года.
В начале 2021 года Я призвал к повышению ставок по ипотеке чтобы охладить данные по росту цен на жилье, поскольку запасы были на шокирующе низком уровне. Возвращение запасов к норме было сложной задачей в последние несколько лет, но я был бы 100% удовлетворен, если бы они просто вернулись к 1,52 млн-1,93 млн. Сегодня мы на уровне 1,45 млн, и рост цен замедляется, что является именно тем, что доктор прописал.
Исторически инвентарь варьировался от 2 до 2,5 миллионов, а в 2007 году общее количество активных листингов составило 4 миллиона. Я не думаю, что это произойдет в ближайшее время. Однако позитивной историей для меня в 2024 и 2025 годах стало возвращение инвентаря к более нормальному уровню.
Заключение
Я ожидал более слабого отчета по продажам в этом месяце; однако я настроен оптимистично и считаю, что в следующем месяце будет отмечен небольшой подъем по сравнению с этими уровнями, особенно в свете роста незавершенных продаж домов в прошлом месяце и наших данных по отслеживанию незавершенных продаж.
Хотя результаты могут быть не особенно драматичными, учитывая текущее состояние ипотечных ставок, я рассматриваю 2025 год как позитивное развитие с большим количеством инвентаря и меньшим ростом цен. При том, что ипотечные ставки все еще высоки на уровне 7% и принимая во внимание всю экономическую драму в 2025 году, было обнадеживающе видеть рост инвентаря, новых данных по листингу и заявок на покупку — все в одном и том же году.
English