В начале 2024 года генеральный директор Лео Пареха не думал, Эксп Недвижимость окажется в недвижимость формирует бизнес, но спустя восемь месяцев этого года все выглядит немного иначе.
В марте 2024 года Национальная ассоциация риэлторов (НАР) поселился общенациональный комиссионные иски и согласились на несколько изменений в деловой практике, включая требование, чтобы покупатели подписывали соглашение о представительстве брокера до того, как отправиться на экскурсию по дому со своим агентом. И пока часы продолжают отсчитывать время до 17 авг. крайнего срока реализации этих изменений, брокерские компании, такие как eXp, вынуждены разбираться со своими формами.
Пареха заявил, что, поскольку в 2023 году eXp станет крупнейшей брокерской компанией в стране по количеству сторон транзакций, для нее имело смысл создать собственные формы.
«Сейчас до крайнего срока внедрения осталось 17 дней, а целый ряд штатов еще даже не опубликовали свои формы, и целый ряд опубликованных форм все еще очень запутаны, согласно Федерация потребителей Америки (CFA) и комментарии агента», — сказал Пареха на прошлой неделе.
«В этом году я не проснулся с мыслью, что мы займемся бланковым бизнесом, но когда мы поняли, что не так уж далеко ушли и у нас ничего нет, мы поняли, что не хотим оказаться в ситуации после 17 августа, когда мы создаем ответственность для себя и наших агентов. Так что, если никто другой не собирался этого делать, нам придется что-то сделать, чтобы защитить наших агентов на местах».
В ответ на это eXp создала шесть форм. К ним относятся соглашение «Исключительное разрешение и право на продажу»; «Поправка к Соглашению о листинге недвижимости»; форма «Прямая компенсация от продавца»; «Соглашение о брокере покупателя по единому объекту недвижимости»; «Соглашение о представительстве брокера покупателя»; и форма «Раскрытие и признание отсутствия представительства».
По словам Холли Мабери, старшего вице-президента eXp по операциям, в дополнение к причинам ответственности, которые обозначил Пареха, логистические проблемы также побудили фирму создать собственные формы.
«Мы решили написать собственные формы, потому что, во-первых, мы национальная компания, а государственные формы, как правило, защищены авторским правом. И если вы не являетесь членом этой ассоциации, вы не можете использовать эти формы, поэтому было бы неуместно переносить их через границы штатов», — сказал Мейбери.
Сторона, еще одна фирма с национальным присутствием, также решила заключить собственное соглашение о представительстве интересов покупателя.
«Я думаю, мы были одними из первых, кто начал это делать, и мы встроили новые соглашения о покупке на стороне в брокерское приложение Side почти сразу после того, как поняли объявление, его последствия и то, как его следует реализовать», — сказал Стив Капецца, сказал президент Сиде.
«Итак, все агенты на платформе Side уже несколько месяцев имеют доступ к соглашениям с покупателями, и цель состоит в том, чтобы, когда наступит 17 августа, наши партнеры и их агенты были в полном разгаре в плане того, как обращаться с клиентами и устанавливать для них соответствующие ожидания. Мы во многом взяли наши сигналы от государственных ассоциаций. Так, например, в Калифорнии форма, которую мы испекли, во многом отражает Калифорнийская ассоциация риэлторов руководство."
Как eXp и Side, @properties Международная недвижимость Christie's также решили самостоятельно заняться формами. Все 16 управляющих брокеров фирмы вместе с юридическими консультантами работали над созданием форм с целью обеспечить, чтобы «голос агента был представлен» в обсуждениях.
«Мы действительно чувствовали, что нам нужно создать собственные формы. Формы ассоциаций, как правило, являются всем для всех людей, поэтому они часто включают в себя много дополнительного языка», — написал в электронном письме Томас Даунинг, вице-президент компании по брокерским услугам. «Мы хотели создать более рационализированные формы, которые учитывали бы все юридические требования постановлений NAR, но также содержали бы язык, который был бы удобен нашим агентам и который был бы понятен нашим клиентам».
В то время как некоторые брокерские компании решили прокладывать свой собственный путь, другие придерживаются форм, предоставляемых государственными ассоциациями риэлторов или местными органами власти. MLS.
В Айова, соглашения о представительстве покупателей стали обязательными с 1 июля, поэтому Питер Восс и агенты в его фирме, 3% Листинг Ко., принял решение использовать формы, созданные торговой группой штата.
«Ассоциация штата Айова очень откровенно заявила, что они собираются начать рассылать формы, а затем хотят получить много отзывов от своих агентов, чтобы выяснить, что им нравится, а что нет, чтобы они могли пересмотреть их и придумать формы, которые будут удобны агентам», — сказал Восс. «Хорошо, однако, то, что они оставили это открытым, то есть закон требует форм с определенными раскрытиями и соглашениями, но мы можем сделать свои собственные, если захотим».
Аналогично, Райан О'Нил, лидер RE/MAX Преимущество Плюс-при посредничестве Команда агентства недвижимости Миннесоты, также в настоящее время планирует использовать формы, обнародованные его государственной ассоциацией. Но в отличие от Восса, у него и его агентов не было даже черновика новых форм до прошлой недели.
О'Нил сообщил, что на сегодняшний день формы ассоциаций штата Миннесота по-прежнему включают возможность использования совместной компенсации между листинговым брокером и брокером-покупателем, но это не единственный вариант для потребителя.
«Совместная компенсация все еще указана в форме, поэтому листинговый брокер все еще может разделить свою комиссию в этой форме, но продавец также может указать в форме, что он хочет платить покупателю напрямую или не платить вообще», — сказал О'Нил о листинговом соглашении штата. «Таким образом, у продавцов есть множество вариантов, если они хотят платить комиссию покупателю».
Донни Сэмсон из Вирджинии Самсон Пропертис также отметил, что его фирма будет использовать формы, созданные ассоциациями в штатах, где она осуществляет свою деятельность.
«Я чувствую себя уверенно, что использование того, что они предоставляют, сработает. Мы позволяем агентам изменять формы или язык, если они считают, что это лучше для их бизнеса», — сказал Сэмсон. «Все наши ассоциации тратят много времени и опыта, пытаясь следовать правилам и предоставлять нам соответствующие формы. Мы считаем, что это поможет нам на рынке, поскольку мы читаем то же самое произведение музыки, что и все остальные».
Однако для некоторых фирм строгое использование государственных форм или самостоятельно созданных форм не является правильным вариантом, поэтому они пытаются найти золотую середину.
В Настоящее посредничество, которая действует по всей стране, президент Шарран Шриватсаа заявили, что на данный момент фирма не хочет заниматься бланковым бизнесом, но сделает это, если агенты и брокеры сочтут это необходимым.
«Наш философский подход к этому вопросу заключается в том, что мы надеемся, что штаты и местные органы власти создадут правильные инструменты для агентов, которые они смогут внедрить на своих рынках», — сказал Шриватсаа. «Мы также считаем, что итерация, которая выходит сейчас, не будет той, которую они в конечном итоге сохранят.
«Несколько недель назад Индиана выпустила формы, мы обучили по ним наших агентов, а затем они отозвали эти форумы, так что нам придется снова провести это обучение».
Несмотря на нежелание Real, 14 августа компания запускает формы в шести штатах. Это касается трех ее крупнейших рынков — Техаса, Калифорнии и Флориды, — а также трех рынков, на которых в настоящее время нет форм: Огайо, Кентукки и Луизианы.
«Если государства не вмешаются и не создадут формы, или формы, которые они создают, вызывают проблемы у потребителей, нам придется вмешаться и создать формы», — сказал Шриватсаа.
В гораздо меньших масштабах, чем «Реал», ЭРА Американская недвижимость — 15-агентская операция, базирующаяся в Монтане, — рассматривает аналогичные шаги. Ассоциированный брокер Брайан Хаски сказал, что в настоящее время он разочарован отсутствием информации и указаний, поступающих от Ассоциация риэлторов Монтаны.
«На прошлой неделе мы получили черновик наших форм от ассоциации Монтаны, но, похоже, они не откажутся от настоящих форм до 15-го числа или около того, а к этому моменту нам придется наверстывать упущенное, потому что мы получим форму и должны будем использовать ее на следующий день», — сказал Хаски.
По его словам, фирма и агенты Хаски также имеют лицензию в соседней Северной Дакоте, откуда формы были разосланы раньше.
«В зависимости от того, что мы увидим в Монтане и как будут работать формы в Северной Дакоте, мы можем создать внутренний форум компании на основе этих двух, потому что Северная Дакота проделала фантастическую работу, изложив соглашение очень ясно, чтобы и агент, и потребитель могли полностью понять, на что они соглашаются», — сказал Хаски. «Создание внутренней формы занимает время, и нам нужно знать, что нам будет разрешено делать, поэтому мы не хотим попасть в неприятности из-за формы, которую создаем».
Брокерская фирма по недвижимости и proptech Flyhomes также делает робкий шаг на арену форм. В то время как фирма использует формы, предоставленные государственными ассоциациями и MLS, где она работает, она создала свое собственное приложение к этим формам.
«По этому поводу было много внутренних дебатов, и они все еще продолжаются, так что вопрос еще не полностью решен, но мы уверены, что у нас есть ближайший путь для наших собственных агентов», — сказал Адам Хопсон, главный стратегический директор Flyhomes.
По словам Хопсона, этот план включает использование форм, предоставленных местными ассоциациями MLS и риелторов, а также приложение, которое Flyhomes разработала совместно с командой юридических экспертов.
В приложении основное внимание уделяется пяти пунктам, в том числе тому, что агент Flyhomes, с которым покупатель подписывает форму, будет представлять его интересы; что дополнение и другая форма составляют полное соглашение; какова будет компенсация агента; и тот факт, что он может получить компенсацию от покупателя, продавца, застройщика, брокерской компании по листингу или некоторой комбинации этих источников.
Кроме того, в дополнении отмечается, что неограниченные домашние туры являются частью услуг агента и что соглашение может быть расторгнуто в любое время любой из сторон. Компания отметила, что содержание дополнения заменяет все, что может противоречить любой из государственных или MLS форм.
«Что касается соответствия, то именно это и побудило нас принять формы MLS, а не пытаться придумать что-то, что будет работать во всех юрисдикциях», — сказал Хопсон. «Мы посчитали, что локальные формы плюс приложение — это самый простой и понятный подход, и это также помогает повысить прозрачность с клиентами».
Поскольку брокерские компании и ассоциации риэлторов готовились к изменениям в деловой практике, формы стали предметом жарких споров. Например, соглашения о представительстве покупателей и листинге Ассоциации риэлторов Калифорнии были раскритикованы CFA за то, что они были «нечитаемо», в результате чего официальное расследование из Департамент правосудия.
Однако суть в том, что независимо от того, готовы они или нет, брокерские компании и ассоциации всего через неделю узнают, соответствуют ли их формы требованиям.
English