Штат Монтана более активно продвигает свою государственную программу Reverse Annuity Mortgage (RAM) для пожилых людей. Неизрасходованные средства, выделенные на программу, могут быть использованы для оказания помощи пожилым жителям штата с финансированием обратной ипотеки по относительно низкой процентной ставке по сравнению с Федеральное жилищное управление (FHA) ипотечные кредиты под залог жилья (HECM) или опционы на собственные продукты.
Об этом сообщила Шерил Коэн, администратор жилищного отдела Министерство торговли Монтаны и исполнительный директор компании Жилищный совет Монтаны. Коэн писала статьи и другие рекламные материалы для программы RAM в течение лета. Она села с ЖильеПроволокаReverse Mortgage Daily (RMD) предоставит более подробную информацию об инициативе и уникальных элементах программы RAM.
Роль программы RAM
Ранее RMD профилировал программу RAM и подчеркнул его отличия с программой HECM. Представитель штата объяснил, что программа RAM может иметь большую гибкость с точки зрения квалификации, более низкие затраты на закрытие и соразмерно более низкие лимиты кредитования по сравнению с национальным лимитом, привязанным к программе HECM.
На вопрос о ее способности удовлетворить потребности пожилых жителей штата Коэн ответил, что программа RAM идеально подходит для решения этой задачи для пожилых жителей Монтаны.
«Главной целью программы, когда она была принята законодательным собранием штата в 1989 году, было признание того, что многие пожилые домовладельцы в Монтане являются лицами с низким доходом и могли бы получить дополнительный источник дохода за счет капитала своих домов», — сказала она. «Эта программа направлена на предоставление такой возможности. С ростом расходов и инфляции, особенно затрагивающей пожилых людей в Монтане — особенно тех, у кого фиксированный доход — эта программа является ценным ресурсом».
По ее словам, многие из этих пожилых людей выплатили свои ипотечные кредиты или имеют очень низкие остатки, и программа RAM может добавить дополнительную стабильность их финансовому положению. Подобно другим типам обратной ипотеки, доходы часто направляются на другие цели, которые могут быть у пожилого домовладельца.
«Некоторые заемщики, с которыми мы работаем, используют небольшую возможность снятия наличных, чтобы улучшить доступность своих домов, что также помогает им оставаться в сообществах по своему выбору «как можно дольше», — сказала она. «Это, в свою очередь, способствует общей стабильности рынка жилья здесь, в Монтане».
Новый публичный толчок
Со своей стороны, Коэн присоединилась к Жилищному совету Монтаны в 2018 году и приступила к своей нынешней должности в 2020 году. Коэн изучала различные программы, на которые совет получал финансирование, когда она приступала к своей первой законодательной сессии в своей нынешней должности.
«Вот тогда я и узнала об этой очень маленькой программе обратной аннуитета», — сказала она. «У нее был доступный остаток, что бывает редко, потому что очень немногие из наших программ имеют доступное финансирование, и я, конечно, не люблю оставлять какие-либо ресурсы на столе, когда нам нужно задействовать их для обслуживания наших граждан».
Она объяснила, что недавние статьи, редакционные статьи, пресс-релизы и интервью — все это запрашивается в знак признания непогашенной суммы денежных средств, которая доступна для финансирования большего количества кредитов RAM.
«Так что прямо сейчас программа обратной аннуитета ипотеки располагает примерно $5.5 миллионами, доступными для поддержки пожилых людей Монтаны», — сказал Коэн. «Это действительно стимул маркетинговой кампании, напора и вышедших статей — потому что, эй, у нас есть этот ресурс, и мы хотим убедиться, что мы его используем и доводим до людей, которым программа может быть полезна лучше всего».
Уникальное распределение
Некоторые из тех же самых видов образовательных препятствий, которые существуют как для государственных, так и для частных организаций на стороне HECM, также являются факторами для Коэна и штата Монтана. К ним относятся недостаточная осведомленность о продукте и репутационные проблемы для продуктов обратной ипотеки. Но кредиты RAM имеют принципиально разные каналы распределения, объяснил Коэн.
«Я думаю, что один из элементов, который делает нашу программу RAM довольно уникальной, заключается в том, что мы не используем типичный конвейер кредиторов», — сказал Коэн. «Когда мы получаем звонок от заинтересованного заявителя или члена его семьи, мы направляем их к группе консультантов в рамках организации по вопросам старения и инвалидности. Это либо агентства по вопросам старения, либо службы для пожилых людей, и консультанты специально обучены поддерживать пожилых людей и работать с нашей программой RAM в частности».
Это означает, что заявители RAM напрямую связываются с государством, а не работают с кредитором и кредитором. Как и программа HECM, консультирование является ключевым элементом процесса квалификации, и штат использует специальных консультантов Государственной программы помощи в медицинском страховании (SHIP), которые также оказывают поддержку пожилым жителям Монтаны, предоставляя помощь по другим программам, таким как Medicare.
«Консультант помогает им заполнить документы, которые затем передаются сотрудникам Совета по жилищному строительству Монтаны», — сказала она. «Мы проверяем заявку на соответствие требованиям и соответствие требованиям нашей программы, а затем мы оформляем и обслуживаем кредит напрямую сами. Я думаю, что это довольно уникальная схема в среде RAM — это управляемая государством программа, которая не подразумевает прямого сотрудничества с частным сектором, в отличие от большинства других HECM или других кредитных продуктов».
Конечно, охват гораздо более ограничен. В статье, опубликованной ранее этим летом, Коэн поделился тем, что с момента первоначального одобрения законодательным органом в 1989 году был выдан только 241 кредит RAM. Эти кредиты в общей сложности составляют $15 477 067 в первоначальном размере, а $11 897 555 были выплачены по состоянию на конец июля.
Примечание редактора: Скоро Шерил Коэн расскажет подробнее о программе RAM, в том числе о потенциальных возможностях сотрудничества в отрасли обратной ипотеки и о перспективах показателей успешности программы.
English