В четверг вице-президент Камала Харрис официально примет Демократическая партиявыдвижение кандидатуры на пост президента на всеобщих выборах этой осенью. В июле бывший президент Дональд Трамп принял республиканец выдвижение в третий раз, и оба кандидата сразятся в кампании, которая наверняка будет сосредоточена на основных острых вопросах, начиная с ноября.
The Федеральное жилищное управление Спонсируемая FHA программа ипотечного кредитования под залог жилья (HECM) не относится к числу таких острых вопросов, но она тесно связана с политическим процессом, поскольку по своей природе является своего рода государственно-частным партнерством.
По мере того, как мы приближаемся к всеобщим выборам 5 ноября, ЖильеПроволокаГазета Reverse Mortgage Daily (RMD) более подробно рассматривает перспективы обоих кандидатов и их взаимодействие с обратной ипотекой.
Дональд Трамп и обратная ипотека
Четырехлетний срок полномочий бывшего президента Трампа с 2017 по 2021 год принес ряд изменений в программу HECM. Некоторые из них оказались существенными под руководством секретаря HUD Бен Карсон и комиссар FHA, ставший заместителем секретаря HUD Брайан Монтгомери.
В то время как администрация Обамы сумела выжить окончательное правило для HECM За день до инаугурации Трампа в 2017 году, которая в конечном итоге вступила в силу в сентябре, самое непосредственное влияние политики администрации Трампа на программу HECM проявилось, когда Карсон объявил, что министерство планирует увеличить премии и ужесточить лимиты кредитования по обратной ипотеке. Это было связано с опасениями относительно надежности программы и убытками налогоплательщиков в Фонде взаимного ипотечного страхования (MMI).
«Учитывая потери, которые мы видим в программе, мы обязаны внести изменения, которые сбалансируют нашу миссию с нашей ответственностью по защите налогоплательщиков», — сказал Карсон в заявлении, отправленном по электронной почте в RMD в то время. «Справедливость требует, чтобы будущие кредиты HECM не оказывали отрицательного влияния на общее состояние страхового фонда FHA, который поддерживает финансовые потребности молодых, в основном впервые приобретающих жилье, с помощью традиционных ипотечных кредитов FHA».
Влияние этих изменений, вступивших в силу 2 октября 2017 года, остается поляризованным среди профессионалов отрасли обратной ипотеки. В следующем году HUD ввел оценку риска залога, которая иногда приводит к требованию повторной оценки имущества.
Эти изменения привели к заметному атрофия отрасли обратной ипотеки, хотя должностные лица администрации Трампа неизменно утверждали до конца своего срока, что изменения оказали ожидаемое влияние на состояние программы HECM.
«Признавая, что коэффициент автономного капитала HECM очень чувствителен к [росту цен на жилье], даже больше, чем форвардная книга, изменения, внесенные в обратную программу в 2017 и 2018 годах, и изменения, внесенные предыдущими администрациями, тем не менее помогли переместить программу, которая с трудом демонстрировала устойчивость, в положительное русло и в прибыль», — Монтгомери и его партнеры-консультанты написал для RMD в 2021 году.
Администрация Трампа также предложила дальнейшие реформы HECM позднее в течение срока полномочий, включая некоторые — разработку новых стандартов обслуживания HECM и отмену рефинансирования HECM-HECM — которые не требовали одобрения Конгресса.
Одно из законодательных предложений предусматривало пересмотр структуры лимита кредитования в программе HECM с учетом различий на местных рынках жилья, но эти предложения 2019 года были фактически заглушены необходимостью реагирования на COVID-19 пандемия в начале 2020 года.
В марте того же года Трамп направил приостановление всех взысканий и выселений в приказе, который продлевался несколько раз и который включал программу HECM. FHA смягченные требования к оценке в то время как HUD просроченный HECM, подлежащий уплате запросы.
Пандемия в конечном итоге будет доминировать в центре внимания администрации Трампа на жилищном фронте до конца его президентства 20 января 2021 года.
Камала Харрис и обратная ипотека
До того, как стать вице-президентом, Харрис общалась с отраслью обратной ипотеки в основном во время своей работы прокурором — в частности, во время работы окружным прокурором, а затем Калифорниягенеральный прокурор штата.
В 2009 году тогдашний окружной прокурор Сан-Франциско Харрис предъявлено обвинение Бывший брокер по обратной ипотеке Джон МакТаггарт обвиняется в предполагаемой краже $140,000 в виде доходов от обратной ипотеки у 86-летнего заемщика в рамках аферы с аннуитетом. МакТаггарт якобы отправлял жертве регулярные ежемесячные чеки, чтобы скрыть свою деятельность. В начале 2010 года Харрис успешно привлек МакТаггарта к ответственности, что привело к шестилетний тюремный срок.
Будучи генеральным прокурором Калифорнии, Харрис союзный с коллегой из Невады для совместного расследования, призванного помочь домовладельцам, пострадавшим от неправомерных действий и мошенничества в результате финансового кризиса 2008 года. В 2016 году Харрис также поддерживается законодательство, направленное на защиту овдовевших супругов и других наследников от взыскания ипотечного кредита.
Харрис был избран в Сенат США в 2016 году и баллотировался на пост президента от Демократической партии в 2020 году, прежде чем в конечном итоге был объявлен Джо Байденнапарник . в августе. Будучи вице-президентом, Харрис не имела никаких заметных взаимодействий с программой HECM в течение своего срока, но она много раз была координатором HUD по другим административным приоритетам в сфере жилья.
Ранее в этом году Харрис объявили о программе HUD на гранты на жилищное и общественное развитие на общую сумму $5.5 млрд. Примерно за месяц до того, как Байден одобрил ее как президента, она объявила о дополнительная серия грантов призван стимулировать приобретение жилья путем решения проблем предложения и доступности.
Харрис также изложила другие предложения по жилью в своей президентской кампании, которые в первую очередь сосредоточены на предложении, доступности и помощь в первоначальном взносе. Если она победит в ноябре, еще предстоит увидеть, останутся ли существенные остатки назначенцев администрации Байдена-Харрис в HUD, FHA и других организациях, таких как Федеральное агентство жилищного финансирования (ФХФА) и Джинни Мэй.
На данный момент самой большой задачей администрации Байдена в области обратной ипотеки является реализация новая программа ценных бумаг, поддерживаемых HECM (HMBS) от Ginnie Mae, что связано с проблемами ликвидности, вызванными крах крупного кредитора в конце 2022 года. Выборы на данный момент делают неясным окончательный результат этого преследования.
English