МонтанаУникальная программа ипотечного кредитования с обратной рентой (RAM) от . Это спонсируемая государством обратная ипотека с более низкими процентными ставками и доходами, а также более высоким минимальным возрастом для получения кредита, что отличает ее от программы ипотечного кредитования с конверсией под залог жилья (HECM) благодаря Федеральное жилищное управление (ФГА).
Шерил Коэн, администратор жилищного отдела Министерство торговли Монтаны и исполнительный директор компании Жилищный совет Монтаны, недавно сел с ЖильеПроволокаReverse Mortgage Daily (RMD) обсудит роль, которую программа RAM играет для пожилых людей штата и почему в последнее время его так активно продвигают.
Во второй части интервью Коэн затрагивает вопрос о потенциале более тесного сотрудничества с отраслью обратной ипотеки и дает обзор того, как определяется «успех» для программы.
Адресная когорта и охват
Программа RAM и программа HECM сохраняют ключевые различия в масштабе и квалификации. Ранее Коэн объяснял, что с момента создания программы законодательным собранием штата в 1989 году было задокументировано только 241 кредит RAM, но есть также и более ограниченные заявки с точки зрения сумм кредитов и структуры комиссий.
«У нас минимальная сумма кредита $15 000 и максимальная $150 000», — сказал Коэн. «Так что, если мы говорим о заемщиках с более значительной непогашенной ипотекой на их дом, доступное финансирование по кредиту может иметь некоторые ограничивающие факторы относительно того, кто имеет право. Если кто-то должен слишком много за свой дом, эта программа, вероятно, не лучший вариант».
Программа RAM не имеет платы за открытие, и государство взимает только фактические расходы на титул и оценку. Они включены в сумму кредита, что, по словам Коэна, помогает минимизировать сборы и конечное воздействие на заемщика.
При наличии примерно $5.5 миллионов непогашенных средств, доступных в программе сегодня, есть возможность выдать еще около 36 кредитов на полную сумму $150,000, а также есть возможность выдать еще больше кредитов на меньшие суммы. По мере погашения большего количества кредитов, емкость может увеличиться. В настоящее время в Монтане активны 41 непогашенный кредит RAM, сказал Коэн.
Потенциал для сотрудничества
На вопрос о возможности дальнейшего распространения информации о программе RAM путем сотрудничества с отраслью обратной ипотеки Коэн ответил, что есть возможность изучить такие возможности.
«Я всегда думаю, что есть возможность для сотрудничества и, как минимум, для распространения информации, чтобы у нас был другой поток рефералов», — сказала она. «Мы хотим вынести политический разговор на наш совет. Эта программа находится в ведении Совета по жилищному строительству Монтаны, который административно прикреплен к Министерству торговли Монтаны. Мы являемся назначенным Агентством по жилищному финансированию штата, поэтому у нас есть совет, который назначается губернатором и утверждается Сенатом штата».
Этот совет строго участвует в определении политики и не участвует в бюджетных ассигнованиях; эти вопросы зарезервированы для Законодательного собрания и офиса губернатора. Но совет действительно вносит вклад в политику, и сейчас обсуждается, что может быть возможность применить программу RAM к кондоминиумам, сказал Коэн.
Большинство существующих программ кредитования, включающих квартиры, требуют одобрения со стороны FHA или Департамент США по делам ветеранов (VA), но во многих кондоминиумах в Монтане нет таких требований. Решение этой проблемы может привести к большему усыновлению, предположила она.
«Один из элементов политики, который нам нужно рассмотреть, — хотим ли мы предоставить сотрудникам право по своему усмотрению одобрять квартиры, которые не подпадают под эту структуру», — сказала она. «Нам также нужно рассмотреть потенциальный риск погашения кредита, если это ограничит будущих покупателей недвижимости покупателями за наличные или теми, кто использует обычные продукты».
Конечно, оценка долгосрочного риска для штата будет иметь ключевое значение перед принятием окончательного решения, но Коэн сказала, что есть активный интерес к этому политическому разговору. И сотрудничество либо с компаниями обратной ипотеки, либо с ассоциированными торговыми организациями — это идея, к которой, по ее мнению, штат был бы открыт.
«Если мы посмотрим на другие отраслевые организации или людей, вовлеченных в сферу ипотечных кредитов с обратной рентой, я думаю, всегда есть возможность пригласить этих людей на заседание совета директоров для совместного обсуждения того, что происходит в отрасли и как мы можем улучшить партнерство в будущем», — сказала она.
Показатели успеха
Когда Коэна попросили определить ключевые показатели успеха программы RAM, он сказал, что в конечном итоге все сводится к тому, как долго житель Монтаны, имеющий на это право, может могут оставаться в своем доме.
«Это ключевой показатель успеха», — сказала она. «Как мы видели выплаты — как правило, поскольку мы говорим о пожилых людях в возрасте 68 лет и старше — владельцы жилья или заемщики обычно умирают, и недвижимость продается, чтобы погасить кредит. У нас не было никаких существенных рисков в отношении этих выплат по кредитам».
Но когда это происходит, могут возникнуть некоторые проблемы, включая то, являются ли счета эскроу или нет. Если заемщик не заплатил налоги на имущество, то совет должен определить, будет ли он финансировать эти средства и работать напрямую с заемщиком, чтобы помочь ему наверстать упущенное, если он отстает.
«Это элемент, который мы совершенствуем с нашим советом директоров, чтобы помочь людям поддерживать стабильность», — сказал Коэн. «Это еще один элемент, над которым мы работаем с сетью консультаций RAM — чтобы гарантировать, что заемщики, которых мы обслуживаем, если они имеют право на другие налоговые вычеты по налогу на имущество для пожилых людей или аналогичные услуги, получают все ресурсы, на которые они могут претендовать, чтобы их расходы на жилье оставались управляемыми и стабильными».
English