На ключевых рынках запасы сокращаются

Нераспроданный инвентарь в двух крупнейших рынки жилья в стране, Техасе и Флориде, на этой неделе снизились. Сейчас выставлено на продажу меньше домов, чем неделю назад. Запасы, похоже, достигли пика сезона и медленно снижаются.

Похоже, есть две причины, по которым мы наблюдаем сезонный пик нераспроданного товара. инвентарь сейчас, когда в прошлом году запасы в этих штатах достигли пика только к концу ноября. 

Первый, ставки по ипотечным кредитам падают, тогда как в прошлом году они росли. Мы можем наконец оказаться на другой стороне этого склона, что делает динамику лучше для потенциальных покупатели жилья. Внезапного скачка не наблюдается, но, возможно, наблюдается небольшое укрепление спроса.

Количество снятий также растет. Сейчас мы видим от 30 000 до 35 000 снятий каждую неделю, тогда как в прошлом году их было около 25 000. Вероятно, это отражает разочарование продавцов на рынке с низким спросом, которые откладывают свои листинги до следующего года. Это также отражает то, что большинство домовладельцы в стране есть дешевые финансирование, поэтому они могут позволить себе не продавать в неблагоприятных условиях. 

Эти две тенденции сдерживают рост запасов до конца года, особенно по сравнению с прошлым годом.

Давайте посмотрим на детали США недвижимость рынка по состоянию на середину августа 2024 года.

Инвентарь показывает небольшой рост

Сейчас на рынке не продано 704 000 односемейных домов. Это небольшой рост по сравнению с прошлой неделей. Рост запасов замедляется, так как ставки по ипотечным кредитам падать. 

Хотя запасы, вероятно, достигли пика во Флориде и Техасе, количество непроданных домов по всей стране еще нет. То, что мы видим, возможно, является перебалансировкой тенденций.

Объем продаж снижается

Рассматривая объем новых продавцов на этой неделе, мы видим только 65 000 новых непроданных объявлений плюс еще 12 000 немедленных продаж. Это все еще примерно на 9% больше продавцов, чем в прошлом году. Это намного меньше продавцов, чем обычно в августе. Это примерно на 4% меньше продавцов, чем неделю назад. Этот объем продавцов снижается до конца года. Все меньше и меньше продавцов каждую неделю при и без того низком показателе. 

Ожидаемые продажи домов немного снизились

Что касается закупок, то ожидалось 65 000 новых односемейных контрактов. Это всего лишь на тик ниже, чем на прошлой неделе, и на несколько процентов выше, чем в прошлом году на данный момент. Обнадеживает, что в это время каждую неделю продаж немного больше, чем в прошлом году, но пока нет никаких реальных признаков роста. Покажем ли мы, наконец, относительный рост продаж в четвертом квартале? Будем следить за этим.

В настоящее время в продаже находится 368 000 односемейных домов. Это на 2% больше, чем в прошлом году, но в целом не изменилось. Мы все еще находимся на годовом темпе продаж домов 4 млн. Будет сложно измерить относительное улучшение продаж домов в четвертом квартале.

Вывод по уровню продаж жилья заключается в том, что на данный момент он, возможно, лишь немного выше прошлогоднего, а более простое сравнение с прошлым годом начинается позднее, в сентябре. 

Цены на жилье медленно падают

Медианная цена на односемейные дома в США сейчас и до конца года медленно снижается. Медианная цена всех домов на рынке сейчас составляет $449,000, что всего на долю процента ниже, чем на прошлой неделе. Она не изменилась с прошлого года на данный момент. Мы прошли сезонный пик ценообразования. Мы ищем, делают ли продавцы более агрессивные скидки этой осенью, чем в прошлом году. Или они просто не делают скидок и просто отзывают листинг, чтобы попробовать снова позже?

Цена новых выставленных на продажу домов на этой неделе составляет $399,998, что всего на волосок ниже $400k. Цена новых выставленных на продажу домов также немного выше прошлогодней. Этот прирост сокращается.

Цена дома контракт на этой неделе составляет $385 000. Это на 2,5% ниже, чем на прошлой неделе, и примерно на 4% выше, чем год назад. 

Снижение цен снижается

Всего около 39,9% домов на рынок снизили цену с первоначальной цены по прейскуранту. В течение следующих месяца или двух, поскольку запасы начнут снижаться в течение года, процент домов на рынке со сниженными ценами также снизится. Здесь есть естественная сезонная кривая. Изъятия увеличиваются в четвертом квартале — любой, кто не получил предложение, снимает листинг на праздники. Мы близки к сезонному пику снижения цен. Если только мы не получим скачок ставок по ипотеке, как в последние два сентября.

Спрос будет снижаться с сезоном, но не усугубит сезон, как в последние два года. Если вы продавец на этом рынке, надеюсь, вы устанавливаете цены, чтобы переместить свойство и не завышали цены изначально. Большую часть года у нас была раздвоенная страна, где некоторые рынки получали свои переоцененные цены и немедленные продажи, но другие части были очень медленными. Я уже упоминал Техас. Техас, возможно, достиг пика запасов за год. Рынок Остина, Техас, достиг пика запасов несколько недель назад. Остин сейчас лидирует в стране по снижению цен, отобрав первое место у Сарасоты, Флорида. Я буду следить за этими рынками, чтобы увидеть, достигли ли пика также снижения цен.

Большие тенденции начала года сейчас меняются. Для покупателей и продавцов эти условия могут быстро меняться, и это может иметь большое влияние на принятие разумных решений. Им нужно услышать данные от вас, чтобы знать, как действовать.

Майк Симонсен — основатель Альтос Исследования.