Видели ли мы пик в инвентарь жилья на 2024 год? Самое лучшее в 2024 году то, что выше ставки по ипотечным кредитам создали резервный запас, поэтому, если экономика ослабнет и ставки упадут, у нас будет гораздо больше жилья для работы, чем было в 2020–2023 годах.
Я постоянно писал, что при ипотечных ставках выше 7%, запасы должны вырасти в пределах 11,000-17,000 и в этом году это произошло шесть раз идеально в канале. Однако, как ипотечные ставки упал недавно, я не смог достичь своих целей, что неудивительно. А на прошлой неделе, как раз перед этими праздничными выходными, мы увидели первое небольшое снижение запасов за неделю.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Несмотря на то, что произошло с запасами за последние несколько месяцев, 2024 год стал позитивной историей, потому что мы вышли из исторически низких уровней активных запасов. В рамках «более высоких ставок команды» в 2021 и 2022 годах это именно то, чего я хотел, потому что мы не можем предполагать, что ставки по ипотеке останутся высокими в диапазоне 7%-8%.
Много месяцев назад я говорил о более слабом рынке труда и о том, как это должно привести к падению ставок по ипотеке, что и произошло. И я чувствую себя намного лучше в отношении рынка жилья сейчас, с большим количеством запасов, о чем я говорил на CNBC недавно.
- Еженедельное изменение запасов (23 августа - 30 августа): Запасы упали с 704,744 к 704,335
- Та же неделя в прошлом году (25 августа - 1 сентября): Запасы выросли с 503,924 к 509,562
- В 2022 году рекордное дно запасов составило 240,497
- Годовой пик запасов в 2024 году пришелся на прошлую неделю и составил 704,744
- В некотором контексте активные объявления на этой неделе в 2015 году были 1,204,810
Данные о новых объявлениях
Данные по новым листингам переживают свой традиционный сезонный спад. 2024 год — второй самый низкий год по новым листингам за всю историю. Вот количество новых листингов за последнюю неделю за предыдущие несколько лет:
- 2024: 59,195
- 2023: 59,081
- 2022: 62,775
Процент снижения цены
В среднем за год треть всех домов снимают снижение цен — это стандартная активность на рынке жилья. Рост ставок по ипотеке в прошлом и этом году привел к росту снижения цен, особенно с ростом запасов. Эта линия данных недавно замедлилась из-за падения ставок.
Несколько месяцев назад, на подкаст HousingWire Daily, я обсуждал, что данные по росту цен охладятся во второй половине года. Вот проценты снижения цен за последнюю неделю за предыдущие несколько лет:
- 2024: 39.3%
- 2023: 36%
- 2022: 39%
Еженедельные ожидаемые продажи
Ниже приведен Альтос Исследования Данные по еженедельным контрактам, ожидающим решения, показывают спрос в реальном времени. В еженедельных данных нет роста, и мы начинаем создавать более существенный разрыв в годовых данных. Я пишу, чтобы предупредить всех, что с августа прошлого года ставки по ипотеке начали к 8%, поэтому у нас будут очень простые расчеты, показывающие рост некоторых исходящих строк данных из года в год.
- 2024: 368,076
- 2023: 358,408
- 2022: 404,076
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
Мой Прогноз на 2024 год включено:
- Диапазон ставок по ипотеке от 7,25% до 5,75%
- Доходность 10-летних облигаций составляет 4,25%-3,21%.
Даже с негативная печать пересмотра работы и детское крепление Джером Пауэлл недавно, знаменитый уровень 3.80% снова удержался. В отличие от линии Гэндальфа на песке в 2023 году на уровне 3.37%, это больше похоже на Игру престолов — с Ходором, держащим дверь, пока существа-ходоки толкают, чтобы выломать ее. Со временем, с большей слабостью экономических и трудовых данных, это сломается. На прошлой неделе не было большого движения по 30-летней ипотеке, но спреды были хорошими.
Ипотечные спреды
Ипотечные спреды стали негативной историей в 2023 году, поскольку крах Банк Кремниевой долины и в результате банковский кризис подтолкнул их к новым циклическим максимумам. В этом году у нас не было никаких банковских кризисов, и Федеральный резерв начинает свой цикл снижения ставок. Чем ближе мы приближаемся к этим снижениям ставок, тем больше должны улучшиться спреды. Они улучшились немного раньше, чем я думал, но мы можем увидеть разницу в 2023 году на графике ниже.
Если бы мы взяли худшие уровни спредов 2023 года и включили их сегодня, ставки по ипотечным кредитам были бы 0.58% прямо сейчас выше. Хотя мы далеки от средних показателей по спредам, тот факт, что мы наблюдаем такое улучшение, является плюсом в этом году.
Данные заявки на покупку
Прежде чем я дам еженедельный отчет о покупках приложений, я бы сказал, что люди не считают данные правильными, поскольку они говорят, что у нас здесь нет позитивного движения. Позвольте мне объяснить.
1. Приложения для покупок очень сезонны. Жаркие месяцы — со второй недели января по первую неделю мая; после мая объемы всегда падают.
2. Последние 12 недель были лучшими 12 неделями для покупок приложений в году, в первую очередь из-за того, что год был отрицательным по недельным данным. Итак, это положительная 12-недельная кривая.
3. Последние два раза ставки падали в 2022 и 2023 годах — примерно в середине ноября, ближе к сезонному росту объемов — положительный рост в приложениях для покупок прекратился, когда ставки выросли.
4. Обычно заявки на покупку смотрят вперед на 30-90 дней. Я уже обсуждал это ранее, я не вижу, как существующие продажи домов могут иметь устойчивый рост, если ставки не опустятся ниже 6%. Вот как застройщики смогли увеличить продажи с минимумов в 2022 году. Этот недавний подкаст HousingWire Daily вдается в эту сюжетную линию, объясняя, почему мы платим именно эту цену, когда цены на жилье выходят из-под контроля и достигают рекордных высот.
Поскольку ставки по ипотеке упали более 1% в последнее время, мы проведем черту на песке в этой точке и будем отслеживать данные по заявкам на покупку до конца года. За последние 12 недель данные по заявкам на покупку имели семь позитивов против пять негативных отпечатков. На прошлой неделе число приложений с еженедельными покупками выросло на 1%.
С тех пор как ставки по ипотеке начали снижаться в ноябре 2023 года, еженедельные данные показывают, 19 позитивных отпечатков, 18 отрицательных отпечатки и два плоских отпечатка. Как мы видим из данных, ничего особенного не происходит. Вопрос теперь в том, смогут ли ставки остаться на низком уровне и впервые пойти на снижение сейчас, когда люди больше обеспокоены экономикой.
Предстоящая неделя: предупреждение о рабочей неделе!
Итак, после того, как Пауэлл сделал поворот в своем Речь в Джексон-Хоул, о котором я говорил в этот подкаст HousingWire Daily, эта неделя занятости чрезвычайно важна, потому что она последняя перед сентябрьским заседанием ФРС. На этой неделе у нас также есть данные по производству, аукционы облигаций и бежевая книга ФРС. Так что если вы ждете, что ставки по ипотеке снизятся и уровень 3.80% будет пробит, нам понадобятся более слабые экономические данные, более мягкая политика ФРС и улучшение спредов.
Самый низкий диапазон ипотеки, который я прогнозировал в 2024 году, был между 5.75%-6.25%, так что мы приближаемся к этому уровню. На данный момент экономические данные значат больше, чем более низкие ставки после большого движения вниз с максимумов в 2023 году.
English