Часто встречающееся в социальных сетях ошибочное мнение заключается в том, что чем ниже ставки по ипотечным кредитам ничего не делают для спроса на жилье. Это нормально — очень немногие смотрят на данные без повестки дня. Однако, смысл этого трекер показать вам доказательства того, что более низкие ставки уже изменили данные по жилью. Итак, давайте рассмотрим данные вместе.
Данные заявки на покупку
Во-первых, приложения для покупки — это самый быстрый способ поиска положительных или отрицательных данных при более высоких или низких ставках по ипотеке. Кроме того, приложения для покупки очень сезонны. Кривая объема появляется в начале года, и традиционно после мая общие объемы падают — это происходит каждый год. Поэтому нам нужно посмотреть на внутренние данные, которые выходят за рамки 30–90 дней до того, как они попадают в данные о продажах.
Вот как выглядели еженедельные данные по заявкам на покупку с ростом ставок, начиная со второй половины января:
- 14 негативных отпечатков
- 2 плоских отпечатка
- 2 позитивных отпечатка
Как вы можете видеть, это был крайне негативный год с еженедельными данными по заявкам. До того, как ставки начали расти, у нас было около восьми недель положительной тенденции по заявкам на покупку, а затем они резко обрушили данные на очень негативную кривую.
Вот как выглядят еженедельные данные по заявкам на покупку жилья с тех пор, как ставки по ипотеке начали снижаться в середине июня:
- 9 позитивных отпечатков
- 5 негативных отпечатков
Итак, мы прошли путь от ужасного спроса в начале года, когда ставки по ипотеке росли — начиная с крайне низкого уровня — до того, что сейчас у нас почти вдвое больше положительных недельных цифр, чем отрицательных. Это произошло только потому, что ставки упали. Если бы ставки продолжали расти, эти отрицательные данные оставались бы неизменными весь год.
Теперь продажи новых домов выиграли больше от более низких ставок, чем рынок продаж существующих домов: эта тенденция в этих данных началась более двух месяцев назад. Эта статья призвана помочь вам понять, как правильно читать данные о продажах новых домов, поскольку эти перспективные данные отслеживания немного отличаются от рынка продаж существующих домов. Подробнее об этом здесь.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
Мой Прогноз на 2024 год включено:
- Диапазон ставок по ипотеке от 7,25% до 5,75%
- Диапазон доходности 10-летних облигаций составляет 4,25%-3,21%.
Ставки по ипотеке находятся на своем уровне минимумы 2024 года и не так уж далеки от самого нижнего прогноза, который я имел на 2024 год на уровне 5,75%. 10-летняя доходность показала способность прорваться через этот надоедливый ключевой уровень на уровне 3,80% при более слабых данных по труду, но что теперь?
Для ставок вперед даже нижер, нам нужно больше мягкости в экономических данных или более голубиный подход Федеральный резерв встреча через несколько дней. Третьей переменной, которая может помочь большему количеству ставок снизиться без особой помощи от 10-летней доходности, могут стать ипотечные спреды.
Ипотечные спреды
Один из способов снижения ставок по ипотеке до низкого уровня для моего прогноза на 2024 год в 5,75% или ниже — это улучшение спредов по ипотеке, и у нас здесь много возможностей для улучшения. Помимо этого, вам нужны более слабые экономические или трудовые данные. Или ФРС может стать более мягкой и сделать настоящий поворот, а не просто детское крепление.
Если бы мы взяли худшие уровни спредов 2023 года и включили их сегодня, ставки по ипотечным кредитам были бы 0.58% прямо сейчас выше. Хотя мы далеки от средних показателей по спредам, тот факт, что мы наблюдаем такое улучшение, является плюсом в этом году.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Более высокие ставки приводят к большему запасу. Моя модель была простой в течение последних двух лет; пока ставки по ипотеке остаются выше 7.25%, запас должен расти в нормальном диапазоне 11 000-17 000 в неделю. Это произошло шесть раз в этом году, тогда как в прошлом году этого не произошло ни разу. Несмотря на то, что запас рос быстрее и дольше с более высокими ставками по ипотеке в прошлом году, я так и не получил того роста, на который надеялся.
Поскольку ставки по ипотеке упали, мне ни разу не удалось достичь своей модели, что неудивительно, но после нескольких недель незначительного снижения запасов на прошлой неделе мы все же увидели отскок 10,014.
- Еженедельное изменение запасов (6 сентября - 13 сентября): Запасы выросли с 703,646 к 713,660
- Та же неделя в прошлом году (7 сентября - 14 сентября): Запасы выросли с 509,892 к 519,458
- В 2022 году рекордное дно запасов составило 240,497
- Годовой пик запасов на 2024 год составит 713,660
- В некотором контексте активные объявления на этой неделе в 2015 году были 1,201,529
Данные о новых объявлениях
Еще одна позитивная линия данных в этом году заключается в том, что данные о новых листингах выросли с самых низких уровней, когда-либо зафиксированных в истории, в 2023 году. Поскольку большинство продавцов являются покупателями, эти данные должны вернуться к норме, прежде чем мы увидим реальный, долгосрочный рост продаж. Однако я не оправдал свой прогноз на 2024 год, по крайней мере, 80 000 новых листингов в неделю в этом году в сезонные пиковые месяцы, примерно на 5000. Однако даже с этим пропущенным звонком рост, который мы увидели в данных о новых листингах, был большим позитивом в моих глазах.
- 2024: 65,162
- 2023: 61,162
- 2022: 63,034
Процент снижения цены
В среднем за год треть всех домов снимают снижение цен — это стандартная жилищная активность. Рост ставок по ипотеке в прошлом и этом году привел к росту уровня снижения цен, особенно с ростом запасов. Эта линия данных замедлила свою цену по мере падения ставок. В моем прогнозе цен на 2024 год я был на мелководье для роста цен, и я был бы слишком низок, если бы ставки по ипотеке не выросли ранее в этом году, что замедлило бы спрос на ипотеку.
Несколько месяцев назад, на подкаст HousingWire Daily, я обсуждал, что данные по росту цен охладятся во второй половине года. Вот проценты снижения цен за последнюю неделю за предыдущие несколько лет:
- 2024: 40.1%
- 2023: 37%
- 2022: 41%
Еженедельные ожидаемые продажи
Ниже приведен Альтос Исследования еженедельные данные о контрактах, ожидающих рассмотрения, чтобы показать спрос в реальном времени. Мы видим сезонный спад в строке данных, но имеем некоторый рост в годовом исчислении. Помните, в прошлом году ставки по ипотеке начали двигаться к 8%, так что давайте возьмем лучшие годовые данные с некоторым контекстом. На самом деле, я считаю, что некоторые люди будут преувеличивать годовые данные в будущем.
- 2024: 357,254
- 2023: 345,137
- 2022: 390,335
Предстоящая неделя: неделя ФРС и ключевые данные по жилью
Конечно, мы приближаемся к большой неделе ФРС. Сделают ли они сокращение на 0,25% или 0,50%? Подкаст в понедельник обсуждает это, и мы с нетерпением ждем публикации! У нас также есть данные по уверенности застройщиков, которые могут показать первый позитивный заголовок за долгое время, и данные по началу строительства жилья. У нас также есть розничные продажи, аукционы облигаций и речи президента ФРС. Пристегните ремни!
English