Преподаватели по обратной ипотеке Дэн Халтквист и Джим Макминн вернули свою презентацию «Правила игры» Национальная ассоциация кредиторов обратной ипотеки (NRMLA) Ежегодная встреча и выставка в этом году в Сан Диего. После некоторых предварительных действий относительно важность целенаправленной информации, они более подробно изучили некоторые темы, связанные с особенностями обратной ипотеки.
Популярная презентация очень интерактивна и показывает, что ведущие носят футболки судей. В отличие от предыдущих лет, «фолы» за некоторые неверные примеры высказываний объявлялись зрителями, которые были оснащены собственными свистками.
Кредитная линия
Одно из таких заблуждений было затронуто во время мероприятия, посвященного ипотеке под залог жилья (HECM) функция кредитной линии.
«Здравствуйте, миссис Смит», — начал Макминн, играя роль инициатора обратной ипотеки. «Я понимаю, что вы ищете разъяснения по поводу роста кредитной линии. Это похоже на проценты, которые вы зарабатываете на банковском счете. …»
Фраза была немедленно прервана пронзительным свистком, который удивил даже самих докладчиков.
«Это не очень хорошее представление о кредитной линии», — сказал Халтквист. «Это рост ипотеки, а не дохода. Мы по сути собираемся разоблачить некоторые вещи, которые мы говорим в отрасли — рост кредитной линии — это не доход».
Халтквист вспомнил, как однажды, прогуливаясь по аэропорту Мидуэй в Чикаго, ему позвонил представитель отрасли и попросил помочь объяснить, «как кредитная линия приносит проценты».
«Да, это не совсем точно», — ответил он. Доход, пояснил он, как правило, облагается налогом и не требует возврата, в отличие от кредитных средств.
«В нашей сфере я предпочитаю говорить о денежном потоке, а не о доходе», — сказал он. «Но рост кредитной линии? Это не «зарабатывание» чего-либо».
Он привел пример звонка в кредитную компанию перед походом по магазинам и просьбы продлить существующую кредитную линию на дополнительные $1,000. Когда это происходит, человек не зарабатывает $1,000.
«Помните об этом. Это просто большая возможность занять больше денег в будущем, независимо от стоимости вашей недвижимости», — сказал он.
The Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) также сообщает консультантам — хотя это касается и оригинаторов, — что рост кредитной линии — это просто «расширение доступа к заемным средствам», сказал он.
«Безналоговые» деньги
Макминн продолжил имитировать звонок в качестве инициатора обратной ипотеки.
«Привет, мистер Мур», — начал он. «В последний раз, когда мы говорили, мы обсуждали стратегии финансового планирования обратной ипотеки. Одним из ключевых преимуществ, которые мы обсуждали, является то, что обратная ипотека предлагает вам налоговое освобождение…»
И снова в зале заседаний раздался звук свистка.
Это заблуждение часто проникает в корень языка, который можно найти в некоторых рекламных объявлениях индустрии обратной ипотеки. Но рядом с любым утверждением о «наличных без налогов» или «деньгах без налогов» должна быть видимая звездочка, сказал Халтквист.
«Было бы нормально сказать, что выплаты не облагаются налогом как доход, с моей точки зрения — опять же, я не сотрудник по соблюдению нормативных требований и не юрист — но выплаты не облагаются налогом как доход ни в одном штате», — пояснил Халтквист. «Но лучше написать «обычно» или «обычно» или сделать какую-нибудь оговорку, на всякий случай».
Обратная ипотека сама по себе не является финансовым инструментом, не облагаемым налогом, пояснил он. Он сослался на недавний шаг во Флориде, где государственные налоговые марки были сокращены следующее законодательство подписано в закон в мае.
«А нематериальный налог, в зависимости от того, с кем вы разговариваете или в каком округе Флориды, может облагаться налогом по более высокой ставке», — добавил он.
«Итак, есть существенные налоги, которые вы собираетесь заплатить, чтобы получить обратную ипотеку, или любую ипотеку», — объяснил он. «Такие вещи, как нематериальный налог, государственный налог — проценты по использованным средствам могут облагаться налогом. И в редких случаях могут быть налоги на прирост капитала. Итак, есть не так много налогов, которые вы платите, чтобы получить обратную ипотеку, но главная забота CFPB заключается в том, что есть налоги, которые вы должны заплатить после обратной ипотеки, например налог на недвижимость».
The Бюро финансовой защиты потребителей (ЦФПБ) принял меры против игроков в сфере обратной ипотеки за то, что они не сделали это более явным. Реклама «необлагаемых налогом» денег без упоминания требования программы HECM продолжать платить налоги на имущество, страховку домовладельцев и другие потенциальные обязательства (например, взносы в HOA) может считаться обманом, объяснил Халтквист.
English