Ставки по ипотеке в этом году ниже, чем в прошлом, и хотя они еще не упали до 6%, многие задаются вопросом, увидим ли мы подъем продаж существующих домов, обусловленный нашими ранними показателями. Сегодня я погружаюсь в эту интригующую тему!
Важно отметить, что я не сосредоточен на событиях прошлой недели. существующие продажи домов отчет, который намного превзошел ожидания – я углубляюсь в причины этого большого сюрприза в последний эпизод подкаста HousingWire Daily. Я просматриваю более свежие данные, чтобы понять, что происходит сейчас.
Данные заявки на покупку
Как все может измениться за один год! В прошлом году, когда ставки по ипотечным кредитам поднялся с 6.63% до примерно 7.50%, это повлияло на Рынок жилья негативно на некоторое время. Мы увидели 14 недель снижения показателей, две недели, которые оставались на прежнем уровне, и только две недели, показывающие положительные тенденции. Плюс, не было никакого роста по сравнению с прошлым годом. Это резкий контраст с тем, что мы наблюдаем сейчас. Вот что показывают еженедельные данные в 2025 году:
- 4 положительных результата
- 3 отрицательных показания
- 3 плоских отпечатка
В целом, мы увидели положительный рост из года в год с большинством еженедельных данных в 2025 году. Это не впечатляет, и это работает с самой низкой планки, но рост есть рост. Данные по заявкам на покупку смотрят примерно на 30-90 дней, но я бы не сказал, что спрос устойчив. Однако, если ставки по ипотеке начнут приближаться к 6% и останутся там некоторое время, я думаю, что все, вероятно, немного скорректируют свои прогнозы продаж — включая наши, которые в настоящее время составляют 4,2 миллиона. Это был бы мой оптимистичный взгляд на 2025 год с более низкими ставками по ипотеке.
Еженедельные ожидаемые продажи
Последние еженедельные данные о незавершенных контрактах от Альты предлагает ценную информацию о текущих тенденциях спроса на жилье. Обычно требуется, чтобы ставки по ипотеке приблизились к 6%, чтобы получить реальный рост в строках данных о спросе на жилье, но недавно мы увидели некоторое оживление на еженедельных данных, где ставки все еще превышают 6,64%. Если я сокращу продолжительность, она уже покажет небольшой рост в годовом исчислении. Наши еженедельные отложенные контракты остаются слегка отрицательными, но в последнее время они улучшаются, как показано ниже.
Еженедельные ожидаемые контракты за последнюю неделю за последние несколько лет:
- 2025: 346,533
- 2024: 356,618
- 2023: 327,933
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидаю следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке будут между 5,75% и 7,25%.
- Доходность 10-летних облигаций будет колебаться между 3,80% и 4,70%.
После еще одной напряженной недели, наполненной интригующими заголовками, заседанием ФРС и некоторыми более слабыми экономическими данными, мы оказываемся в поворотной точке с ипотечными ставками и доходностью 10-летних облигаций. На прошлой неделе доходность 10-летних облигаций снова протестировала критический уровень, отскочив от него и закрывшись около 4.25%.
Как мы уже обсуждали ранее, уровень 4.15% - 4.18% станет сильным барьером для прорыва ниже. Двигаясь вперед, нам, вероятно, нужно будет увидеть более слабые экономические показатели, особенно в отношении данных по труду, поскольку слабость труда привлечет внимание ФРС и рынка облигаций.
Ипотечные спреды
Текущий рынок жилья был бы существенно иным, если бы ипотечные спреды не улучшились с 2024 года. Обычно эти спреды находятся в диапазоне от 1,60% до 1,80%. Если бы мы все еще имели дело со сложными ипотечными спредами с 2023 года, ипотечные ставки были бы на 0,71% выше, чем сейчас.
И наоборот, если бы спреды были похожи на те, что мы наблюдали в обычное время, наши текущие ставки по ипотеке могли бы быть снижены примерно на 0,79% до 0,89%. Только представьте — если бы эти спреды вернулись к норме, мы могли бы увидеть ставки по ипотеке ниже 6% сегодня.
Заглядывая вперед на оставшуюся часть этого года, я ожидаю умеренного снижения спредов по ипотеке, примерно с 0,27% до 0,41%, отталкиваясь от среднего значения 2,54%, которое мы наблюдали в 2024 году. Мы несколько раз были близки к достижению этого прогноза в этом году, но пока не достигли его.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Наступила весна, а вместе с ней и обещание возобновления активных объявлений — пришло время для нашего ежегодного инвентарь boost! Самым воодушевляющим аспектом рынка жилья в 2024 году было наблюдение за тем, как активный запас делает шаги к более сбалансированному уровню. Хотя он еще не достиг моей цели по уровню запасов 2019 года, прогресс, который мы увидели, заслуживает внимания. Прошлая неделя была еще одной хорошей неделей для запасов.
- Еженедельное изменение запасов (14 марта-21 марта): Запасы выросли с 655,626 к 668,155
- Та же неделя в прошлом году (15 марта-22 марта): Запасы выросли с 507,160 к 512,759
- В 2022 году рекордное дно запасов составило 240,497
- Пик запасов на 2024 год составил 739,434
- Для некоторого контекста активные объявления за ту же неделю в 2015 году были 985,411
Данные о новых объявлениях
Хотя рост новых данных по листингу замедлился на прошлой неделе, этот год сияет ярче, чем 2023 и 2024. Размышляя о прошлом году, я искренне верил, что мы достигнем как минимум 80 000 в пиковые сезонные недели, и хотя я не дотянул до этого уровня всего на 5 000, это все равно было дуновение. После тяжелого начала года кажется, что мы наконец-то приближаемся к неуловимому минимуму в 80 000.
Чтобы дать вам некоторую перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Количество новых объявлений росло от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Рост данных о новых объявлениях только пытается вернуться к норме, где сезонные пики составляют от 80 000 до 110 000 в неделю.
Национальные данные о новых листингах за последнюю неделю за предыдущие несколько лет:
- 2025: 69,701
- 2024: 60,328
- 2023: 49,993
Процент снижения цены
В среднем за год примерно треть всех домов теряет цены, что подчеркивает естественные колебания рынка жилья. Поскольку уровень запасов увеличивается, а ставки по ипотеке остаются высокими, следует отметить, что процент домов со сниженными ценами вырос по сравнению с периодами, когда ставки были ниже.
До конца 2025 года я предвидеть Скромный рост цен на жилье примерно на 1,77%. Для меня это означает еще один год отрицательного реального роста цен на жилье. Учитывая текущую доступность домов и повышенные ставки по ипотеке, этот прогноз разумен, если только мы не увидим снижения ставок по ипотеке примерно до 6%. Этому изменению ставок по ипотеке в 2024 году помешал прошлогодний прогноз в 2,33%, поскольку он оказался слишком низким.
Процент снижения цен в этом году выше, чем в прошлом, что позволяет мне полагать, что мой прогноз относительно низкого роста цен в 2025 году имеет больше шансов оказаться верным.
Предстоящая неделя: инфляция, продажи нового жилья, ожидаемые продажи жилья, выступления ФРС и многое другое
На этой неделе на горизонте много данных, и мы все знаем, что любой заголовок о торговой войне может встряхнуть рынки! По мере того, как мы приближаемся к Трампу День Освобождения 2 апреля ожидание строится вокруг того, что правительство будет делать с тарифной политикой. Предстоящие речи различных президентов Федеральной резервной системы должны пролить свет на продолжающуюся драму и рыночные настроения. Также не забывайте о заявках на пособие по безработице, которые выйдут на этой неделе. Мы увидели небольшой рост заявок на пособие по безработице, как показано на графике ниже.
Вдобавок ко всему, на этой неделе нас ждут данные о новых продажах домов и ожидаемых продажах домов, которые могут дать ценную информацию о рынке жилья с двумя отчетами об индексе национальных цен на жилье. Посмотрим, что еще произойдет — оставайтесь с нами!
English