Новые требования к гражданству и месту жительства FHA применяются к обратной ипотеке

Стремясь соответствовать недавним указам президента Дональда Трампа, Федеральное жилищное управление (FHA) объявила в среду о публикации нового письма ипотекодержателя (ML), которое ограничивает квалификацию для ипотечных кредитов, поддерживаемых FHA гражданам или постоянным жителям США.

Мера распространяется на все программы ипотечного кредитования для одной семьи в соответствии с Разделом II, включая ипотеку под залог жилья (HECM) программа.

Наряду с ML FHA также опубликовало Письмо о Разделе I, которое применяется к улучшению имущества и сборный дом Программы кредитования. Руководство может быть реализовано немедленно, но должно быть в силе для всех номеров дел, выпущенных 25 мая или позже.

В программе HECM уже существовали определенные ограничения, касающиеся граждан или постоянных жителей США.

Согласно руководству программы HECM, изложенному в Справочнике для индивидуальных семей 4000.1, определение статуса резидента заемщика является обязанностью кредитора «на основании информации, предоставленной в заявлении на ипотеку и другой соответствующей документации». Карточка социального обеспечения не является достаточным доказательством такого статуса.

Постоянные резиденты имеют право на финансирование FHA «при условии, что заемщик удовлетворяет тем же требованиям, условиям и положениям, что и граждане США». Кроме того, файл HECM должен включать доказательства гражданства или статуса постоянного резидента в заявлении на получение жилищного кредита для обратной ипотеки (RLARM).

Однако в разделе HECM справочника в предыдущей редакции также указывалось, что «заемщик, который не является постоянным резидентом, может иметь право на финансирование, застрахованное FHA» в рамках специального раздела для «непостоянных резидентов». Требования были более подробно перечислены и включали отдельные подразделы для права на работу.

В последней редакции, которая будет включена в справочник позднее, раздел «непостоянные резиденты», по-видимому, был изменен и сокращен, чтобы включить только «граждан Федеративных Штатов Микронезии, Республики Маршалловы Острова или Республики Палау».

Эти области охватывают Договоры о свободной ассоциации, что дает им доступ ко многим внутренним программам США. Каждая из них использует доллар США в качестве своей основной валюты.

Другие элементы раздела, в том числе для владельцев виз H1-B или людей в США, которые обозначены как беженцы или просители убежища, по всей видимости, были удалены, согласно документам, рассмотренным ЖильеПроволока''s Reverse Mortgage Daily (RMD).

Оценка практического влияния этих изменений на программу HECM является сложной задачей.

Как отмечает FHA в новом руководстве, агентство «не сохраняет данные о гражданстве или месте жительства из заявки на кредит и, следовательно, не хранит информацию о количестве непостоянных резидентов, которые получили застрахованные FHA кредиты по прошлым полисам».

Авторы, которые общались с RMD, нечасто сталкиваются с ситуациями с потенциальными заемщиками-негражданами. Кристина Хармес Хика с Кредиты на жилье от Amerifund сказала, что она пару раз была близка к тому, чтобы инициировать сделку для такого заемщика, но так и не довела ее до конца.

«Я была близка к этому», — сказала она. «Языковые и культурные барьеры — это сложно, и иногда процесс перевода может провалиться, и они решают не продолжать работу».

Один заемщик, которому она сейчас служит, совсем недавно получил гражданство США. Ситуация могла бы быстро осложниться, если бы этого не произошло, сказал Хармес Хика.

Стив Ирвин, президент Национальная ассоциация кредиторов обратной ипотеки (NRMLA) заявила, что ассоциация проведет полный анализ новых требований.

«Как и в случае с любыми новыми руководящими принципами политики, выпущенными HUD, Комитет по вопросам HUD NRMLA и его Комитет по рискам и соблюдению требований тщательно рассмотрят любые изменения в текущей политике, которые могут быть подробно изложены в Письмо ипотекодержателю 2025-09«И если возникнут какие-либо неотложные вопросы по реализации, комитеты NRMLA направят в департамент письмо с просьбой предоставить разъяснения», — сказал Ирвин.

Джеки Бойс, старший директор по консультированию и поддержке в Международный финансовый менеджмент (MMI) заявила, что ее организация продолжает предоставлять консультации всем, кто в них нуждается.

«Мы понимаем письмо ипотекодержателя так, что бремя доказательства резидентства ложится на кредитора, и это касается всех кредитов, обеспеченных FHA, включая HECM», — сказала она. «В MMI мы предоставляем консультации всем потребителям, которые в них нуждаются. Помимо соответствия требованиям конкретного кредита или программы, все потребители получают выгоду от консультаций и завершения полного финансового обзора».

Консультации помогают предоставить любому человеку, ищущему кредит, «информацию, рабочий бюджет, ценные рекомендации и ресурсы, а также понимание имеющихся у него возможностей», добавила она, отметив при этом, что «клиент лучше подготовлен к принятию решения о жилье».