После недель подготовки казалось, что это лишь вопрос времени, Компас подал бы иск против Северо-Запад МЛС (NWMLS) над последним Четкая политика сотрудничества (КПК).
В пятницу ожидание закончилось, так как Компас подал антимонопольный иск против NWMLS. Подача включает предполагаемые нарушения Закона Шермана и Закона штата Вашингтон о защите прав потребителей, а также неправомерное вмешательство в деловые ожидания.
В иске утверждается, что политика NWMLS, которая, в отличие от Национальная ассоциация риэлторов(NAR) политика не допускает частных эксклюзивных объявлений — это «самое ограничительное правило маркетинга для домовладельцев в стране».
Compass продолжает утверждать, что NWMLS «успешно предотвратила любую значимую угрозу себе и брокерским компаниям своих владельцев, приняв и обеспечив соблюдение ряда правил, призванных заставить любого, кто хочет купить или продать дом в Сиэтл области с помощью профессионала в сфере недвижимости, чтобы сделать это через его платформу».
В заявлении, отправленном по электронной почте ЖильеПроволока, генеральный директор Compass Роберт Реффкин был, как и следовало ожидать, рад иску.
«Compass с гордостью поддерживает Вашингтон домовладельцы, которые задают правильный вопрос: почему мы единственные домовладельцы в Америке, у которых нет выбора, как продавать свои дома?» — говорится в заявлении Реффкина.
«Система NWMLS не была создана для обслуживания домовладельцев — она была создана для сохранения монопольной власти NWMLS. Мы гордимся тем, что поддерживаем домовладельцев, которые хотят свободы выбора способа продажи своих домов».
Горячие ставки в отрасли
Хотя NWMLS еще не отреагировал на заявления Compass, другие в недвижимость Представители отрасли высказали немало мыслей по поводу иска и содержания жалобы Compass.
Один из самых пространных ответов на иск дал Роберт Поташник, соучредитель и владелец Агентство разведки рынка недвижимости. В LinkedIn Поташник, имеющий за плечами почти три десятилетия опыта работы в отрасли, просто написал: «Вы шутите?»
В отдельный пост В письме, содержащем его полную реакцию, Поташник начал с утверждения, что Реффкин «полон всего этого».
«Недавно я напрямую общался с агентом по недвижимости Compass, которого лично хвалил Реффкин, и который признал, что Compass (а возможно, и сам Реффкин) советовал агентам не беспокоиться о нарушении правил NWMLS, потому что Compass заплатит штраф», — написал он.
«Вместо того, чтобы уважать рынок, к которому они присоединились добровольно, Compass рассматривал штрафы как штрафы за парковку — сознательное нарушение правил. Это не было новшеством. Это было преднамеренное нарушение. Когда NWMLS ответил обрыв потока данных Compass, Compass переключился на то, что он умеет лучше всего: подавать иски. Жаловаться. Изображать жертву».
Поташник продолжил, отметив, что NWMLS является частным предприятием и не обязана «Реффкину, СофтБанкили нью-йоркские инвесторы, что угодно».
«Роберт Реффкин думает, что если он не добьется своего, он может подать в суд на особое отношение. Это не лидерство. Это право», — написал Поташник. «Компас нарушил правила. Реффкин знал это. Теперь он пытается выпутаться из этого».
Таня Монестье, профессор права Университета Буффало, был одним из первых, кто поделиться своими мыслями на LinkedIn.
«Только что прочитала жалобу Compass. Мне неприятно это говорить, но это похоже на нечто среднее между пресс-релизом о трехфазном маркетинговом плане и нытьем брокерской компании, которая не добилась своего», — написала она.
Монестье также написала, что ее «поразила ирония» заявления Compass о том, что NWMLS предотвратила любую «значимую угрозу» себе, приняв свои правила.
«Буквально то же самое можно сказать и о брокерских компаниях: сам способ их функционирования исключает любую значимую конкуренцию», — написала она.
Эрик Джонсон, генеральный директор Консультанты по недвижимости Mission, команда по недвижимости, работающая в компании Compass, по понятным причинам думала иначе.
В ответ Джонсон написал в ответ на пост Монестье, что иск не связан с тем, что Compass «не добился своего».
«Речь идет о том, что нет МЛС, ни одна платформа и ни один брокер не должны иметь полномочий лишать продавцов выбора или заставлять каждую транзакцию проходить через один канал», — написал он. «Ирония, на которую вы указали, на самом деле доказывает суть: брокерские услуги являются добровольными. Участие в MLS обязательно, если вы хотите получить доступ к рынку. Существует фундаментальная разница между бизнесом, предлагающим услуги, и монополией, контролирующей сам рынок».
Джонсон также поддержал жалобу, написав, что совет директоров NWMLS почти полностью состоит из конкурирующих брокеров-владельцев, «тех самых конкурентов, которые больше всего выигрывают от ограничения доступа к рынку».
«Это не защита прав потребителей», — добавил он. «Это конкуренты пишут правила, чтобы защитить свою долю рынка».
Уиндермир взвешивает
Услуги недвижимости в Виндермире была одной из фирм, названных по имени в иске как соучастники сговора. Несколько руководителей из Windermere franchises в настоящее время входят в совет директоров NWMLS.
В заявлении, отправленном по электронной почте, президент Уиндермира ОБ Якоби заявила, что фирма была в замешательстве относительно упомянутых в жалобе моментов, поскольку она является франчайзером, а не брокерской компанией.
«У нас определенно нет шести мест в совете директоров, поскольку мы даже не являемся членом Северо-Западной службы листинга, поскольку мы не брокерская компания», — написал Якоби.
«При этом мы испытываем огромное уважение к людям из франчайзинговых офисов Windermere и других брокерских фирм, которые щедро жертвуют своим временем, работая в совете директоров NWMLS, и у нас нет никаких сомнений, что они и NWMLS в целом работали и будут продолжать работать честно, прозрачно и в наилучших интересах потребителей».
Якоби добавил, что он и его фирма «категорически не согласны» с позицией Compass относительно действий NWMLS. Они считают, что «то, что действительно было бы антиклиентским, — это отсутствие прозрачности, вызванное всеобъемлющей политикой, которая поощряет частные листинги, создавая то, что равнозначно секретной сети, которая приносит пользу только избранным, и брокерской компании, управляемой Уолл-стрит, которая стремится к двусторонним продажам ради выгоды своих цена акций».
«Такой тип среды не приносит пользы ни покупателю, ни продавцу и особенно вредит представителям маргинализированных сообществ», — заключил Якоби. «Никому не должно быть позволено запугивать нашу отрасль, чтобы свести на нет десятилетия прогресса в направлении более справедливой и равноправной жилищной среды для всех».
Хотя NWMLS не опубликовала заявление по поводу судебного иска, она опубликовала несколько раз на LinkedIn за последние несколько недель, чтобы выделить связанное сообщение: «С NWMLS покупатели могут видеть все списки домов в одном месте. Исключительные списки? Покупатели не имеют доступа ко всем спискам недвижимости».
В зале суда
В то время как многие отраслевые эксперты высказывали свое мнение по поводу заявлений, содержащихся в иске, другие пытались разобраться в том, как дело может развиваться в суде.
По словам Пола Роджерса, профессора права в юридической школе Дедмана Южного методистского университета, для победы Compass придется соответствовать нескольким критериям.
«Во-первых, они должны доказать, что NWMLS является монополией», — сказал Роджерс. «Затем второй вопрос: какого рода поведение они практикуют? Занимаются ли они поведением, которое наносит вред потребителям, и используют ли они свою монопольную власть для сохранения своей монополии с помощью того, что мы называем исключающим поведением?»
Роджерс заявил, что, зайдя так далеко в антимонопольном анализе, Compass придется доказать, что правила, наносящие вред потребителям, также наносят вред конкуренции.
«Истцы должны доказать, что потребителям нанесен ущерб, а поскольку им нанесен ущерб, то и конкурентам тоже», — сказал Роджерс.
Джеймс Двиггинс, со-генеральный директор СледующийГлавная и ярый сторонник КПК, поделился своими мыслями о том, как может обернуться анализ. Что касается обвинений в монополии, Двиггинс указал, что в США насчитывается около 500 MLS
«Никто не мешает кому-либо начать свое собственное дело», — Двиггинс написал на LinkedIn. «Раньше их было более 1000, и все, что я слышу, это то, что отрасль хочет большей консолидации, чтобы все было проще и дешевле. Compass просто не нравится одно из правил».
Что касается аргумента Compass о том, что правила NWMLS ограничивают «выбор продавца», Двиггинс предупредил профессионалов отрасли о необходимости обращать внимание на четыре вещи, если они хотят продвигать частную или эксклюзивную стратегию листинга среди клиентов: управление, стимулирование, доверительное управление и справедливое размещение.
«Удачи вам в попытке убедить присяжных, что вы не нарушали все эти правила, когда ваши маркетинговые материалы продвигают частные эксклюзивы, ваши раскрытия не перечисляют все потенциальные проблемы, вас подталкивают продвигать их, вы перекрываете доступ всем покупателям жилья, и есть бесчисленные исследования, показывающие, что на продажу уходит больше времени, а продавцы приносят меньше денег», — написал он.
Двиггинс также считает, что иск дойдет до суда.
А когда дело доходит до результата потенциального судебного разбирательства, ветераны отрасли и Сан-Диего MLS Генеральный директор Саул Кляйн написал, что это «может иметь существенные последствия для потребительского выбора, сбоев в отрасли и прецедентов регулирования, потенциально изменяя динамику рынка недвижимости в Сиэтле и за его пределами».
«Данный случай подчеркивает противоречие между инновационными бизнес-моделями и устоявшимися принципами сотрудничества системы MLS», Кляйн написал.
English