Для сторонников Четкая политика сотрудничества (CCP), справедливое жилье является одним из главных аргументов против дальнейшего роста частных предложений.
От Эксп Недвижимость Генеральный директор Лео Пареха, к СледующийГлавная Генеральный директор Джеймс Двиггинс, к Зиллоуглавный специалист по развитию отрасли Эррол Самуэльсонконцепция удержания объявлений от MLS позиционируется как «катастрофа справедливого жилья».
И хотя они, возможно, не столь активны, как некоторые из лидеров отрасли, эксперты и сторонники справедливого жилищного строительства полностью согласны с ними.
Защищенные классы
«Когда что-то является эксклюзивным, это означает, что люди исключаются, и исторически в сфере недвижимости это было крайне пагубно для огромных слоев населения, особенно для тех, кто относится к защищенным классам, на которых распространяется Закон о справедливом жилищном обеспечении», — сказала Лори Беннер, заместитель вице-президента по жилищному строительству и развитию сообществ в Национальный альянс за справедливое жилье (НФХА).
«Однако рынок недвижимости перешел в сферу большей прозрачности и подотчетности, а это именно то, чего мы хотим, поэтому распространение частных и эксклюзивных объявлений стало бы огромным шагом назад».
В пресс-релиз опубликовано в апреле, Национальная ассоциация латиноамериканских специалистов в сфере недвижимости (NAHREP) поделилась схожими мыслями. Не так давно, отметила торговая группа, листинги передавались из уст в уста или через книги листингов.
«Отсутствие централизованной базы данных, где все агенты имели бы доступ в режиме реального времени к информации, касающейся домов, выставленных на продажу на определенном рынке, открыло двери для мошенничества и откровенно гнусного поведения», — говорится в пресс-релизе. Тот факт, что крупные игроки на рынке недвижимости активно подрывают открытый доступ, о чем свидетельствуют споры и развивающиеся практики, подчеркивает настоятельную необходимость формализации этих принципов за пределами какой-либо одной отраслевой организации или платформы».
NAHREP отмечает, что испаноязычное сообщество исторически сталкивалось с проблемой жилья дискриминация и что прозрачность в отрасли «имеет решающее значение для предотвращения практик исключения, которые непропорционально сильно затронули цветные сообщества».
Члены ЛГБТК+ сообщества не защищены федеральными законами о справедливом жилищном обеспечении, но они защищены законами в некоторых штатах.
В то время как Джастин Зиглер, президент ЛГБТК+ Альянс недвижимости, считает, что ситуация для представителей других защищенных классов более плачевна, он по-прежнему обеспокоен тем, как изменения в КПК могут повлиять на всех, кто защищен различными законами о справедливом жилищном обеспечении.
«Движение в сторону эксклюзивных листингов и подобных вещей просто значительно усложнит для меньшинств и людей из защищенных классов получение статуса домовладельца», — сказал Циглер. «В этой идее частного листинга есть элемент, который просто кричит о нарушениях справедливого жилищного права».
Джейми Тиан, президент Азиатской ассоциации недвижимости Америки (AREAA), заявил, что число домовладельцев в азиатско-американских общинах, коренных гавайцев и жителей тихоокеанских островов растет, но по-прежнему отстает от среднего показателя по стране.
«Одним из важнейших инструментов расширения домовладения является доступ к своевременной и точной информации о доступных для покупки домах», — сказал Тянь в своем заявлении. «Поскольку отрасль недвижимости развивается, AREAA считает крайне важным обеспечить, чтобы доступ к объявлениям оставался справедливым, прозрачным и инклюзивным.
«Такой доступ помогает сделать путь к владению жильем более достижимым — не только для тех, кто впервые покупает жилье, но и часто для целых больших семей, которые делают этот шаг вместе».
По мнению Беннера, если произойдет распространение частных листингов или отмена КПК, некоторые из этих возможных нарушений включают дальнейшее усиление сегрегации и создание среды, в которой будет гораздо легче дискриминировать защищенные классы покупатели жилья.
Буква закона
В соответствии с федеральным законодательством Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года, незаконно отказывать в продаже, аренде, ведении переговоров или иным образом отказывать в предоставлении жилья человеку на основании списка характеристик. К ним относятся раса, цвет кожи, религия, пол, семейное положение, национальное происхождение и инвалидность.
По словам Джули Роджерс, профессора права в сфере недвижимости в юридической школе Дедмана Южного методистского университета, существует два способа успешно заявить о нарушении справедливого жилищного права: преднамеренная дискриминация или несоразмерное воздействие.
«В большинстве случаев преднамеренную дискриминацию действительно трудно доказать, поэтому я предполагаю, что если кто-то собирается подать иск, он будет рассматривать несоразмерное воздействие», — сказал Роджерс.
Под разрозненное воздействие, важен результат правила или практики, а не его первоначальное намерение. Даже если политика может показаться нейтральной, если она непропорционально вредит отдельным лицам или группам на основе их статуса защищенного класса, это может привести к успешному иску о справедливом жилье.
Однако для успешной подачи иска необходимо предпринять определенные шаги.
Во-первых, истец должен доказать, что существует неблагоприятное несоразмерное воздействие. Если это установлено, то ответчику разрешается представить опровержение с законным обоснованием практики. Наконец, истец может вернуться и показать, что существуют менее дискриминационные альтернативы политике или практике.
Эксклюзивы Compass и справедливое жилье
Компас и его генеральный директор, Роберт Реффкин — наиболее активный сторонник частных эксклюзивных объявлений в отрасли — заявили в ныне удаленном сообщении в социальных сетях, что компания предприняла «конкретные, проактивные шаги для обеспечения полного соответствия Compass Private Exclusives принципам справедливого жилья».
В сообщении говорится, что в сентябре 2024 года Compass наняла юриста по вопросам справедливого жилья Джона Релмана для проверки своей практики.
«Компас следовал его указаниям буквально», — говорится в удаленном сообщении.
В посте также была цитата Релмана, в которой он заявил, что «Compass относится ко всем одинаково. Никто не может с уверенностью утверждать, что Compass пытается скрыть объявления».
Источник, знакомый с ситуацией, сообщил, что Релман посчитал, что цитата была присвоена не по назначению. Релман попросил Реффкина и Compass удалить пост.
На прошлой неделе Compass, похоже, предпринял еще один шаг, чтобы гарантировать, что его частные эксклюзивные объявления соответствуют принципам справедливого жилья, создав «Книгу частных эксклюзивных объявлений Compass». физическая книга эксклюзивного инвентаря доступен для просмотра всем агентам и потребителям в офисе Compass.
В пресс-релизе компания заявила, что эти книги помогут поддержать законы о справедливом жилищном обеспечении, «поскольку любая потенциальная группа покупателей, независимо от расы, цвета кожи, религии, пола, семейного положения, национального происхождения, инвалидности или других характеристик, защищенных Законом о справедливом жилищном обеспечении и другими законами о гражданских правах, может посетить офис Compass, чтобы просмотреть эти списки».
Хотя этот шаг направлен на повышение прозрачности, эксперты по справедливому жилищному обеспечению, такие как Беннер, говорят, что Compass «занимается уклончивым подходом к справедливому жилищному обеспечению, одновременно усложняя жизнь людям с ограниченными возможностями, — это странно».
Compass заявил, что он выступает в качестве сопосредника со всеми и предоставляет всем покупателям равный доступ к своим частным эксклюзивам и «скоро»-листингам. Но по крайней мере два специалиста по недвижимости заявили в социальных сетях, что это не то, что на самом деле происходит на их рынках.
В сейчас удален комментарий на Фейсбук почта Реффкин — в котором он поделился информацией о недавнем появлении на CNBC — Бренди Пламмер, базирующаяся в Южной Калифорнии Келлер Уильямс агент написала, что агент Compass не позволит ей и покупателю за наличные, предъявившему подтверждение платежеспособности, осмотреть «скоро сдаваемый» объект недвижимости до 19 мая, поскольку Пламмер не связан с Compass.
Другие комментаторы утверждают, что агенты Compass не перезванивают агентам покупателей из других фирм, у которых есть клиенты, заинтересованные в эксклюзивной недвижимости.
В ответ на эти комментарии Компас и Реффкин неоднократно повторялось что Compass будет выступать в качестве со-посредника с агентами любой фирмы по любому из их объектов недвижимости.
Разнообразие в сфере недвижимости
Помимо потенциальных рисков нарушения справедливого жилищного права, сторонники считают, что рост числа частных объявлений также сведет на нет прогресс, достигнутый в повышении разнообразия в сфере недвижимости.
«Я думаю, что возникает обоснованный вопрос о том, какие агенты будут обладать знаниями и доступом к такого рода карманным спискам», — сказал Майкл Нил, старший научный сотрудник Институт урбанизацииЦентр политики финансирования жилья.
«Отрасль стремится диверсифицировать базу агентов — отчасти в надежде, что эти агенты смогут лучше обслуживать исторически уязвимые слои населения, желающие купить дом».
Данные из Национальная ассоциация риэлторов (NAR) показывает, что типичным агентом является 55-летняя белая женщина со степенью бакалавра.
По мнению Нила, хотя уменьшение числа агентов с цветной кожей, размещающих частные или эксклюзивные объявления, не обязательно является тревожным сигналом о нарушении принципов справедливости в жилищном секторе, это может стать таковым, если такие объявления будут распространяться только в узких кругах.
Несмотря на свою твердую позицию против частных или эксклюзивных объявлений, сторонники справедливого жилищного права признают, что бывают случаи, когда частное объявление имеет наибольший смысл для продавца, особенно если существуют проблемы с конфиденциальностью или безопасностью.
«Существует множество веских причин для частного листинга, но уже существуют механизмы, учитывающие эти обстоятельства», — сказал Беннер.
Нил согласился и сказал, что в настоящее время отрасль находится на перепутье, пытаясь найти баланс между потенциальными выгодами для продавцов и потребностями и правами покупателей.
«Кажется, существует реальная проблема с предполагаемой выгодой для продавцов от размещения жилья по сниженным ценам, но как широкая отрасль мы должны убедиться, что доступ к информации и жилью сбалансирован для продавцов и покупателей», — сказал Нил.
English