На первый взгляд рынок жилья Сиэтла выглядит так же, как и любой другой рынок в стране.
The инвентарь односемейных домов на продажу существенно выросло из года в год. Новые листинги немного выросли, продажи остаются сдержанными и цены на жилье не двигаются слишком сильно. Это история большинства рынков жилья.
Но Сиэтл борется с проблемой, которая стоит острее, чем во всех мегаполисах, за исключением нескольких, — парализующей доступность проблемы.
«Трудно найти такой же дорогой рынок, как Сиэтл», — сказал Джефф Такер, экономист из Сиэтлской компании Недвижимость в Виндермире. «Мы действительно находимся прямо за дорогой прибрежной Калифорния рынков, когда речь идет о типичных ценах на односемейные дома.
«С учетом более высоких процентных ставок, которые мы ввели, ограничения доступности, похоже, установили некий потолок для роста цен».
Комментарии Такера отражены в данных. Согласно Альты, Средняя цена на жилье составляет ошеломляющие 1910 000 фунтов стерлингов (1910 000 фунтов стерлингов) по сравнению с 1649 999 фунтов стерлингов (1649 999 фунтов стерлингов) в начале пандемии COVID-19 в марте 2020 года. В Сиэтле один из самых высоких средних доходов в стране — 110 744 фунта стерлингов (111 744 фунтов стерлингов), но это не приводит к снижению цен.
Соотношение цены и дохода в Изумрудном городе составляет 7,4, уступая только Лос-Анджелесу (12,49), Сан-Диего (10,41), Сан-Франциско (10,1) и Майами (8,5). Это также выше, чем на многих рынках, известных астрономическими ценами на жилье, таких как Нью-Йорк (7,3), Бостон (7,18) и Вашингтон, округ Колумбия (6).
В Сиэтле не так много свободной земли для строителей, чтобы решить проблему нехватки жилья. Но в 2023 году штат принял меры, прохождение законодательство, разрешающее строительство дополнительных жилых единиц (ADU), дуплексов и четырехквартирных домов почти в каждом городе Вашингтон. Закон вступит в силу в следующем месяце.
Однако это имеет лишь ограниченное влияние, поскольку для создания большей плотности у владельца недвижимости должны быть как интерес к этому, так и средства для этого. Многие не будут этого делать, если не будет явного и прямого увеличения стоимости дома.
«Я общаюсь с большим количеством клиентов, которые ищут решения для нескольких поколений, будь то строительство ADU на собственном участке или продажа и покупка многопоколенного дома, который они могли бы использовать как для молодого, так и для старшего поколения», Красноперый Агент Дэвид Палмер сказал: «Я вижу смесь того и другого».
В той мере, в какой повышение зонирования способствует повышению доступности жилья, оно может быть отменено государственным бюджетом, одобренным губернатором Бобом Фергюсоном в мае. Это добавляет $9 млрд дополнительных налогов.. Помимо повышения налогов, связанных с владением недвижимостью, есть и другие меры, которые косвенным образом повлияют на покупателей и продавцов, включая более высокие налоги с продаж, налоги на имущество и налоги на прирост капитала.
«Это историческое повышение налогов», — сказал Ник Глант, основатель Seattle’s Настоящее жилое здание. «Некоторые люди чувствуют, что им приходится платить больше за проживание здесь. Это дает некоторым нашим создателям рабочих мест и, возможно, более высокому сегменту причину рассмотреть возможность провести следующие 10 лет в каком-нибудь месте, которое, возможно, будет немного более выгодным с точки зрения налогов.
«Я бы не назвал это исходом как таковым, но я бы сказал, что есть некое движение в сторону других штатов, где может быть немного более доступно долгосрочное проживание, особенно в пенсионные годы».
Помимо местных проблем, покупатели и продавцы жилья борются с макроэкономическими факторами, которые замедляют рынки по всему миру.
Апрель тариф заявление президента Дональд Трамп обрушил мировые рынки и подтолкнул ставки по ипотечным кредитам обратно на 7%. Федеральный Резерв не дал никаких признаков того, что в ближайшем будущем произойдет снижение процентной ставки.
Новость о тарифах также дала потребителям повод действовать осторожно. Недавний опрос Redfin показал что более половины респондентов либо отменяют, либо приостанавливают поиск крупных покупок, таких как дом.
Потребительские настроения танкованный в последствии, хотя это и имеет отскочил поскольку тарифы были приостановлены. Тем не менее, были существенные последствия для рынка жилья.
Палмер сказал, что у него был клиент, который отказался от покупки в апреле, потому что его портфель акций резко упал, и они частично оплачивали сделку, продавая акции. Рынки также с тех пор восстановились, но многие люди настороже в ожидании любой последующей экономической драмы.
«Я все еще оптимистично настроен по отношению к Сиэтлу в целом», — сказал Палмер. «Я пережил настоящие рецессии, и я просто не вижу много таких индикаторов. Конечно, в последний раз, когда я сказал что-то подобное, Мать-природа сказала: «Попридержи мое пиво», и у нас была пандемия, но здесь не все так мрачно и безнадежно».
English