Одной из самых устойчивых ложных теорий об экономике США после COVID-19 является то, что Уолл-стрит был крупным покупателем жилья в Америке, и именно поэтому цены на жильё вышли из-под контроля. Роль инвесторов на рынке жилья снова в центре внимания, но я хочу взглянуть на эту тему под другим углом.
Коталити Данные недавно показали, что инвесторы составляют более 30,7% продаж домов — самая высокая доля за всю историю наблюдений. С другой стороны, последние отчет о продажах существующих домов из Национальная ассоциация риэлторов показывает, что процент инвесторов снизился из года в год с 16% до 14%. Сегодня я хочу обсудить не точный процент, а определение основного игрока в инвестиционном ландшафте. Удивительно, но это не так. БлэкРок, Блэкстоун или любой другой компании с Уолл-стрит. На самом деле, это обычные частные инвесторы, которых часто называют «семейными инвесторами».
К сожалению, эти мелкие инвесторы редко получают заслуженное признание за свой финансовый вклад в рынок жилья.
Семейные инвесторы правят бал
Насколько я помню, семейные инвесторы всегда были лидерами рынка, составляя самую высокую долю инвесторов. Только представьте, если бы не было этих мелких инвесторов, увеличивающих предложение на рынке. Данные по инфляции потребительских цен, которые мы все пытаемся сдержать, могли бы быть выше десятилетиями, поскольку жилье составляет более 40% индекса. Как видно из данных ниже, доля крупных институтов, покупающих жилье, всегда была невелика, но семейные инвесторы годами составляли наибольшую долю среди инвесторов-покупателей.
Однако, с более высоким ставки по ипотечным кредитамдаже частные инвесторы могут ощутить трудности при финансировании некоторых своих покупок.
Покупатели ипотечного кредитования первичного жилья задают тон в Америке, поэтому, несмотря на рост доли инвесторов, согласно этим данным, рынок жилья больше подвержен влиянию покупателей первичного жилья, чем инвесторов. Предложение жилья вернулось к низкие уровни 2019 года в последнем отчете о продажах на вторичном рынке жилья, поскольку спрос на ипотечные кредиты со стороны покупателей первичного жилья был подавлен.
Кроме того, в последнее время также вырос процент вакантных жилых помещений.
Процентная доля инвестора
Данные Cotality о процентном соотношении инвесторов отличаются от данных других источников, как я уже упоминал выше. Тем не менее, за последние несколько лет можно увидеть рост этого показателя. Лично я бы списал это на проблему знаменателя: у нас просто стало меньше покупателей первичного жилья, и именно поэтому этот показатель превысил 30%, в то время как данные NAR снизились до 14%.
Одним из позитивных моментов в Америке является то, что с ростом предложения аренды увеличились данные о вакантных площадях, как мы видим ниже. Более 40% инфляции потребительских цен — это защита, а лучший способ борьбы с инфляцией — это предложение. Это означает, что реальная заработная плата американцев растет при снижении темпов роста арендной платы.
Ниже вы можете увидеть улучшения, которые мы наблюдаем, даже с учётом устаревшего индекса потребительских цен (ИПЦ) для жилья. Мы добились прогресса, ребята.
Один из вопросов, который мне постоянно задают уже много лет: почему бы нам не предоставить налоговые льготы инвесторам, чтобы они могли продать все эти дома и увеличить предложение на рынке? Причина, по которой этого никогда не происходит, заключается в том, что это выгонит семьи арендаторов из своих домов на рынок с низким предложением, что само по себе очень инфляционно. Оставшиеся арендодатели будут вынуждены устанавливать более высокую арендную плату. Теперь понятно, почему мне нравится видеть предложение аренды от инвесторов!
Заключение
Легко обвинить инвесторов в низком уровне предложения на рынке жилья, но реальность заключается в том, что именно самая многочисленная группа покупателей жилья в Америке — миллениалы — ответственна за снятие домов с продажи. С 2013 года миллениалы неизменно составляют наибольшую долю покупателей жилья в США, за исключением периодов, когда ставки по ипотеке составляли 7% и выше.
Кроме того, растущий уровень вакантных арендных площадей может помочь в борьбе с инфляцией, поэтому я поддерживаю тех, кто способствует предложению на рынке. Поэтому, хотя заголовки о том, что инвесторы скупают более 30% домов, могут пугать людей, эта история не обязательно пессимистична. В конце концов, как мы можем винить наших соседей за то, что они увеличивают предложение арендного жилья на рынке и помогают сдерживать инфляцию?
English