В США ставки коммерческой капитализации снизились, намекая на разворот рынка

Ставки капитализации коммерческой недвижимости в США немного снизились в первой половине 2025 года, что позволяет предположить, что доходность достигла пика после двух лет устойчивого роста, согласно последнему исследованию ставок капитализации CBRE.

Ставка капитализации по всем видам недвижимости снизилась на 9 базисных пунктов по сравнению с концом 2024 года, при этом динамика по большинству классов активов указывает на общую стабилизацию. В отличие от предыдущих опросов, которые демонстрировали расхождение между секторами, этот раунд отразил относительно равномерные изменения, что свидетельствует о возможном начале фазы снижения доходности, несмотря на сохраняющуюся макроэкономическую неопределенность.

На фоне нестабильности на рынке казначейских облигаций США сложилась напряжённая ситуация. Доходность 10-летних облигаций подскочила почти до 4,81 TP3T в середине января, а затем упала до 4,31 TP3T в марте, а затем снова резко выросла после неожиданного введения администрацией Байдена апрельского пакета пошлин. Доходность ненадолго упала на фоне распродажи акций, но затем восстановилась после приостановки мер и понижения рейтинга суверенного долга США агентством Moody's. К концу июня доходность 10-летних облигаций торговалась около 4,21 TP3T.

Оценки офисной недвижимости по-прежнему выделяются. Хотя средняя ставка капитализации офисной недвижимости не выросла, разница между верхней и нижней оценками ещё больше увеличилась, что подчёркивает неопределённость инвесторов, особенно в отношении недвижимости классов B и C.

Напротив, многоквартирные дома обогнали промышленные объекты и стали фаворитом в долгосрочной перспективе, в то время как розничная торговля продолжает демонстрировать устойчивость. Региональные тенденции были сдержанными, при этом ставки капитализации в крупных мегаполисах в целом оставались стабильными.

Основные выводы исследования CBRE за первое полугодие 2025 года:

Изменение ставки капитализации: доходность всех объектов недвижимости снизилась на 9 базисных пунктов, что указывает на потенциальный отход от циклического пика.
Макроэкономические препятствия: волатильность ставок и шоки торговой политики повлияли на доверие, осложнив процесс заключения сделок.
Расхождение в секторах: лидируют многоквартирные дома, промышленные предприятия демонстрируют умеренные темпы роста, розничная торговля стабильна, офисная недвижимость по-прежнему находится под давлением.
Сигналы о риске: более широкие спреды в оценках вторичных офисных активов указывают на повышенный риск снижения стоимости.