Согласно отчёту ATTOM о рисках на рынке жилья за второй квартал 2025 года, наиболее уязвимые к спаду этим летом рынки жилья США были сосредоточены в Калифорнии, Флориде, Нью-Джерси и Луизиане. Анализ, ранжирующий риски на уровне округов по таким показателям, как доступность жилья, уровень ипотечного кредитования, количество случаев лишения права выкупа заложенного имущества и уровень безработицы, показал, что 21 из 50 наиболее рискованных округов находится на юге.
Только на Калифорнию пришлось 14 наиболее рискованных рынков, за ней следуют Флорида (семь), Нью-Джерси (пять) и Луизиана (четыре). На другом конце спектра наиболее благополучные рынки равномерно распределились между Югом и Северо-Востоком, в каждом из которых по 18 округов оказались в наименее рискованной когорте.
Ограничение доступности
В целом по стране на покупку дома по медианной цене ушло 33,71 TP3T от среднегодовой заработной платы домохозяйства во втором квартале. Однако на некоторых прибрежных и курортных рынках расходы значительно превышали размер местной заработной платы. В округе Марин, штат Калифорния, расходы на покупку дома составили 119,71 TP3T от годовой заработной платы, в округе Санта-Крус — 116,11 TP3T, в округе Мауи, штат Гавайи — 111,51 TP3T и в округе Кингс, штат Нью-Йорк, — 1091 TP3T.
В целом, в 63% из 579 проанализированных округов требовалось, чтобы жители тратили на жилье не менее трети годовой заработной платы, а в 111 округах — около 19% — требовалось половина или более.
«Цены на жильё этим летом, безусловно, привлекли внимание, но на состояние местного рынка жилья влияет множество факторов», — заявил генеральный директор ATTOM Роб Барбер. «Наш индекс учитывает ключевые показатели, выходящие за рамки только продажной цены, чтобы создать барометр, который помогает людям лучше понимать, куда движется их рынок».
Лишения права выкупа заложенного имущества и безработица
В наиболее рискованных округах наблюдалось сочетание уровня безработицы и числа обращений взыскания на недвижимость выше среднего. Округ Шарлотт, Флорида; округа Гумбольдт и Шаста в Калифорнии; округ Бьютт в Калифорнии; и округ Камберленд в Нью-Джерси заняли первые места в списке ATTOM. Во всех пяти округах уровень безработицы в июне был выше среднего по США (4,36%), а уровень безработицы на недвижимость был выше одного на каждые 766 домов.
В течение квартала по всей стране изъятие заложенного имущества затронуло каждый 1413-й дом. Самые высокие показатели были зафиксированы в округе Дорчестер, штат Южная Каролина (один из 355), округе Шарлотт, штат Флорида (один из 372), и округе Освего, штат Нью-Йорк (один из 427).
Безработица оставалась разграничительной чертой. Примерно в 35% округах уровень безработицы в июне превысил общенациональный уровень в 4,4%. Лидером стал округ Империал в Калифорнии с уровнем безработицы 19%, за ним следуют округ Юма в Аризоне с 15,2% и несколько округов Центральной долины, превышающие 10%.
Луизиана борется с отрицательным капиталом
Ипотечная проблема была особенно острой в Луизиане, где расположены семь из десяти округов с самой высокой долей недвижимости, серьёзно затопленной водой. В округе Рапидс 17,31 TP3T домов имели задолженность по кредиту как минимум на 251 TP3T выше рыночной стоимости, причём аналогичный уровень был выше в округах Калкасье, Каддо, Тангипахоа и Ист-Батон-Руж. В целом по стране затопленными оказались всего 2,71 TP3T домов.
Наименее рискованные округа
В округах с наиболее сильными фундаментальными показателями наблюдался низкий уровень безработицы, минимальная активность изъятия жилья и более здоровые балансы. В округе Читтенден, штат Вермонт, наблюдался самый низкий уровень изъятия жилья в стране — один на каждые 37 013 домов — и всего 0,5% ипотечных кредитов, находящихся под угрозой. К другим низкорискованным рынкам относятся округ Поттер, штат Техас, округ Эри, штат Нью-Йорк, и округ Мэдисон, штат Алабама, где расходы на владение жильем составляли менее 26% местных зарплат.
«Цены растут уже много лет, и нет ясности, как долго они смогут продолжать расти, и что произойдёт, если они перестанут расти», — сказал Барбер из ATTOM. «Это может нервировать владельцев и покупателей, которые не всегда видят полную картину рынка».
English