Рынок офисной недвижимости в Японии в третьем квартале 2025 года ещё больше сжался: вакантные площади сократились в половине крупных городов страны, а арендная плата выросла до рекордных значений, согласно новому отчёту CBRE. Данные свидетельствуют о широком восстановлении спроса на офисные помещения на региональных рынках Японии, в первую очередь за счёт активного поглощения в Иокогаме, Фукуоке и Токио.
Уровень вакантных площадей снижается на основных рынках
По данным CBRE, в пяти из десяти исследованных городов количество вакантных офисных площадей всех категорий сократилось по сравнению с предыдущим кварталом, в двух городах оно осталось на прежнем уровне, а в трёх выросло. Иокогама вновь продемонстрировала наиболее значительное улучшение: уровень вакантных площадей снизился на один процентный пункт до 4,3%. Снижение было обусловлено переездом сотрудников из принадлежащих компании объектов недвижимости и устойчивым спросом на расширение и открытие новых офисов.
Фукуока снизилась на 0,6 пункта до 4,0%, чему способствовало несколько переездов в более просторные помещения, превышающие 100 цубо. Многие арендаторы временно переезжали в связи с реконструкцией зданий, в то время как другие модернизировали или расширяли свою деятельность, что, по данным CBRE, свидетельствует об устойчивом базовом спросе.
Среди городов, где вакантность увеличилась, основным фактором стало новое предложение. В Саппоро на рынок вышло около 3000 цубо новых площадей, что немного увеличило уровень вакантности на 0,2 процентных пункта, несмотря на то, что арендаторы продолжали переходить на существующие помещения премиум-класса. В Каназаве зафиксирован рост на 1,5 процентных пункта, поскольку новое предложение, эквивалентное 3% существующих помещений, превысило спрос. В Киото ограниченное количество новых помещений открылось полностью сдаваемых в аренду, но сокращение площадей и консолидация в других местах привели к росту уровня вакантности на 0,8 процентных пункта.
Арендная плата растет почти на всех рынках
Арендная плата за офисные помещения выросла в девяти из десяти исследованных городов, продолжая общенациональную тенденцию к росту. Незначительное снижение наблюдалось только в Канадзаве. В Иокогаме, Сендае и Такамацу арендная плата выросла более чем на 11 пенсов в квартал — это самый значительный рост за последние годы. В Иокогаме и Сендае подобное повышение произошло впервые с начала 2020 и конца 2019 года соответственно.
Арендодатели подняли арендную плату в районе станции Иокогама и Каннаи, в то время как в Сендае новые высококачественные здания с небольшим количеством вакантных площадей предлагали более высокие ставки. CBRE отметила, что «практически ни один объект недвижимости не сообщил о снижении арендной платы по всей стране», при этом Саппоро, Сайтама и Хиросима установили новые рекорды.
Токио ужесточает условия аренды на фоне роста арендной платы до 18-летнего максимума
Рынок офисных помещений Токио остаётся исключительно напряжённым. Уровень вакантных площадей всех категорий снизился на 0,4 процентных пункта до 2,1%, в то время как уровень вакантных площадей категории A сократился всего до 1,0%. Высокий спрос арендаторов на ограниченное количество помещений большой площади привёл к росту арендной платы за помещения категории A на 3,4% до примерно $1075 за цубо, что стало самым резким квартальным ростом с 2007 года и превзошло допандемический пик в $1055, установленный в первом квартале 2020 года.
«Сейчас арендная плата за элитные помещения в Токио самая высокая за последние два десятилетия», — заявили в CBRE, отметив, что конкуренция за элитные здания в центральных районах остается жесткой.
Осака и Нагоя устанавливают новые рекорды
В Осаке уровень вакантных площадей снизился на 0,3 процентных пункта до 2,3%, поскольку существующие здания стабильно заполнялись. Средняя арендная плата за жилье всех категорий выросла на 1,4%, достигнув примерно $400 за цубо — исторического максимума. Владельцы квартир категории А как в районе Умеда, так и в прилегающих районах ввели повсеместное повышение арендной платы.
В Нагое также зафиксированы рекордные показатели: уровень вакантных площадей всех категорий снизился на 0,7 процентных пункта до 2,4%, самого низкого уровня с середины 2021 года. Арендная плата за помещения класса А выросла на 1,4%, достигнув примерно $765, в то время как арендная плата за помещения всех категорий выросла на 0,8%, достигнув $390, что является самым высоким показателем с начала исследования CBRE.
Перспективы рынка
CBRE заявила, что рынок офисной недвижимости Японии продолжает демонстрировать «замечательную стабильность», чему способствуют устойчивый спрос арендаторов, ограниченное спекулятивное строительство и переезды в связи с расширением. Хотя новое предложение в некоторых городах второго эшелона может кратковременно увеличить уровень вакантных площадей, в целом фундаментальные показатели сохранятся на высоком уровне к 2026 году, особенно в Токио и других крупных мегаполисах.
English