Производство без QM в многоканальном ипотечном кредиторе Ньюрез За последние месяцы показатель 40% резко вырос, при этом руководители компании указывают на ужесточение правил и растущий спрос на вторые ипотечные кредиты как на ключевые факторы рекордного оптового производства.
Выйдя из компании Отчет о доходах за третий квартал 2025 года в четверг, Тони Коттенброк, Ньюрезглава отдела оптовой торговли, сел с ЖильеПроволока рассказать о росте компании в закрытом вторичном пространстве и не-QMи как они планируют сохранить темп в 2026 году.
Примечание редактора: данное интервью было отредактировано для большей краткости и ясности.
Сара Волак: Давайте сначала рассмотрим, что Newrez отмечает рост объёма займов 40% в некачественном кредитном портфеле за последние четыре месяца. Что стало причиной этого? Я слышала, что некоторые говорят, что этому способствовали криптовалютные займы, которые считаются некачественными кредитными портфелями.
Тони Коттенброк: Мы рассматриваем возможности криптовалютного рынка. Мы пока не пошли этим путём с точки зрения руководства, но примерно четыре месяца назад внесли некоторые улучшения в наши рекомендации, что открыло нам дорогу к производству. Некоторые из них касались изменений в рекомендациях по DSCR… Мы улучшили наши рекомендации по программе банковских выписок. Наши LTV по этим продуктам по-прежнему составляют в среднем около 70%, а наши FICO — в диапазоне 740.
Итак, мы не говорим о старом подходе, согласно которому не-QM являются субстандартными заёмщиками, это далеко не так. Это клиенты с хорошей кредитной историей, которым нужны эти кредиты. Альтернативный доход — это большая часть, 60%, которые мы выдаём, по-прежнему представляют собой кредиты с выпиской из банка с исключительными условиями. кредитные баллы и хорошие показатели LTV с точки зрения кредитного риска.
SW: Сегодня были опубликованы данные о прибыли Newrez, и компания зафиксировала лучший объем с 2022 года. Насколько не-QM способствовал этому?
ТК: Если говорить об оптовых продажах, то, имейте в виду, за последние четыре месяца мы увеличили объёмы финансирования на 40%. Но если говорить только об оптовых продажах, то за год мы удвоим объём финансирования с примерно 1 млрд до более чем 2 млрд к концу года — вероятно, около 2,2 млрд. Это означает рост на 100% в годовом исчислении, то есть, по крайней мере, удвоение объёмов производства.
СВ: Это то, чего Ньюрез ожидал в начале года?
ТК: Да, мы это сделали. Но я также думаю, что это скорее возможность для брокеров с точки зрения маркетинга, потому что если посмотреть на рост продаж, то он практически не меняется из года в год, возможно, даже немного снижается. Именно здесь мы также переходим к секундам.
Вариант без купона на покупку (не QM) предназначен для клиентов, у которых, вероятно, ещё нет ставки 4,5% или ниже; им имеет смысл выбрать вариант без купона на покупку (не QM) и рефинансировать первый выданный кредит. Если взглянуть на некоторые цифры, то среднестатистическая семья имеет почти $50 000 только потребительских долгов. Речь идёт не об общем объёме долга, а о потребительских долгах. Поэтому, думаю, именно на возможности рефинансировать свой первый долг, чтобы улучшить своё положение, люди наконец-то сосредоточились в этом году.
С точки зрения, не связанной с QM, действия агентств, в первую очередь, в традиционном плане, связанные с повышением LLPA, на мой взгляд, несколько способствовали открытию частного рынка. Инвесторы смогли выйти на рынок и частично заполнить этот пробел, что также способствовало росту инвестиционного рынка с точки зрения вывода средств. Что касается кредитов DSCR, не связанных с QM, это также открыло возможность для вторичного рынка вмешаться и обеспечить некоторую ликвидность.
СВ: Как глава оптового отдела Newrez, какие ожидания у вас есть относительно оптовых продаж в целом или по видам продукции в преддверии 2026 года?
ТК: У нас довольно смелый взгляд на рынок вторичной ипотеки с точки зрения оптового рынка, то есть на рынок вторичной ипотеки с закрытым сроком действия. Мы сосредоточены на автоматизации, чтобы иметь возможность предоставлять ипотеку с закрытым сроком действия более быстрыми темпами в 2026 году, чем сейчас.
В 2024 году у нас не было такого акцента на вторичных ипотечных кредитах. С точки зрения общего объема, опять же, банки и кредитные союзы контролировали это пространство так долго, и я думаю, что у них высокий процент отказов, и это то, что теперь мы можем предоставить экспертные знания и опыт брокеров, наших менеджеров по работе с клиентами.
HELOC Очевидно, что они сейчас тоже популярны, но, думаю, есть пробел, который банки и кредитные союзы не могут заполнить. Отчасти это связано со скоростью их работы: брокеры могут действовать гораздо быстрее, чтобы выдать клиентам наличные.
Закрытые секундные капсулы – это продукт, который мы продвигаем, потому что ставки Необходимо значительно снизить ставки по первой ипотеке, чтобы возможность рефинансирования кредита стала выгодной для многих заёмщиков. Именно поэтому вторая ипотека восполняет этот пробел или, по крайней мере, временно облегчает ситуацию, пока ставки не снизятся ещё больше, и они не смогут объединить первую и вторую.
English