После года снижения ставок по ипотеке и небольшого повышения доступности жилья рынок жилья США вступает в 2026 год с ожиданиями устойчивого, хотя и неравномерного, прогресса.
Первый американец Заместитель главного экономиста Одета Куши заявил, что более широкая перезагрузка остается постепенной.
«Быстрых решений не существует — восстановление требует времени», — сказала она. «Тенденции 2025 года сохранятся и в 2026 году, поскольку рынок медленно возвращается к норме — без резких скачков. Как это выглядит на практике?»
По словам Куши, ответ кроется в шести силах, формирующих мировоззрение: доступность, демографический спрос, региональная дивергенция, локализованная нагрузка, растущие запасы и продолжающееся преимущество для новые дома.
Доступность и демография
Ставки по ипотечным кредитам Согласно отчету, опубликованному на этой неделе компанией First American Data & Analytics, ожидается, что в следующем году они останутся в диапазоне низких значений 6%.
По словам Куши, это само по себе не откроет рынок, но замедление роста цен на жилье в сочетании с ростом доходов доступность жилья должна продолжить расти.
В отчёте говорится, что рост цен уже замедлился до самого слабого уровня с 2012 года. Если эта тенденция сохранится, сказал Куши, рынки с растущими инвентарь и скромный снижение цен может произойти повторное появление большего числа покупателей.
По оценкам Куши, в США с 2022 по 2025 год было зарегистрировано примерно на 4 миллиона сделок купли-продажи существующего жилья меньше, чем в среднем за пять лет до пандемии COVID-19. Однако спрос ещё далек от исчерпания.
Она добавила, что почти 52 миллионам американцев уже за 30, и многие из них вступают в период, когда им предстоит приобрести собственное жильё. Даже без серьёзных изменений ипотечных ставок, ожидается, что семейные перемены, смена работы и сокращение жилплощади будут способствовать устойчивому росту числа сделок до 2026 года.
Региональные разрывы необходимо сохранить
Тенденции в области запасов остаются разнонаправленными. Куши сказал, что Средний Запад и Северо-Восток по-прежнему наблюдается дефицит предложения как на рынке новых, так и на рынке существующих домов, что сохраняет цены относительно стабильными.
Между тем, во многих южных и западных городах наблюдается более активный товарный запас, чем до пандемии. Такие рынки, как Остин и Тампа В период постпандемического бума наблюдался резкий рост цен, за которым последовало замедление миграции и ухудшение доступности жилья.
Строительство новых домов в этих регионах предоставило покупателям больше выбора и способствовало снижению спроса.
Большинство аналитиков ожидают, что в 2026 году рынок будет «двухскоростным»: напряжённые условия на Северо-Востоке и Среднем Западе, сопровождающиеся более мягкими условиями в некоторых частях Юга и Запада. И рост расходы на страхование может усилить нагрузку на некоторые прибрежные районы.
Показатели финансового бедствия выросли с рекордно низких значений, но остаются намного ниже кризисных уровней.
Куши сказал, что слабые места возникают в основном в районах с ограниченной доступностью, высокими расходами на страхование или более медленный рост занятости, а также домохозяйства, имеющие более тонкие финансовые резервы.
«Рынок труда остыл, но не рухнул, а владельцы жилья по-прежнему располагают очень большим запасом капитала, поэтому риск остается ограниченным», — сказал Куши.
В 2026 году напряжение должно быть локализовано. Цены падают в некоторых мегаполисах Сан-Бельта и Западного побережья, которые резко выросли во время бума, и недавние покупатели, внесшие небольшие первоначальные взносы, окажутся в большей опасности в случае снижения цен. Мы будем внимательно следить за рынком труда, но базовый сценарий предполагает постепенную нормализацию, а не широкую волну.
Инвентарь и преимущество строителей
Дефицит предложения уменьшился в 2025 году, поскольку больше домовладельцев согласились на более высокие процентные ставки по займам и строители завершено строительство большего количества домов.
Куши заявил, что жизненные события, а не только изменения процентных ставок, должны побудить больше владельцев выставить жилье на продажу в 2026 году. Более низкие ставки помогут в конечном итоге, но ожидается, что ослабление эффекта «привязки» будет постепенным.
Строительство односемейных домов снизилась, но застройщики по-прежнему получают выгоду от наличия готовых к заселению домов и гибкости в отношении стимулов.
Куши добавил, что многие покупатели по-прежнему опасаются продавать дом с низкой ипотечной ставкой и выходить на более дорогой рынок, уделяя особое внимание новым домам, где продавцы могут предложить выкуп или помощь в покрытии расходов на закрытие сделки.
По ее словам, сегмент нового жилья сохраняет свои преимущества, поскольку предложение имеется, а застройщики могут быстро подстраиваться под меняющийся спрос.
«Рынок жилья вступает в 2026 год в более стабильном состоянии», — сказал Куши. «Мы ожидаем, что доступность жилья повысится главным образом за счёт снижения цен и роста зарплат, а не из-за внезапного удешевления финансирования. Спрос определяется целевыми показателями, а не электронными таблицами».
English