В Ежедневная газета строителя На конференции Focus on Excellence в Денвере за завтраком у нас была возможность обсудить то, что мы увидели в сфере жилья за пределами объекта.
Хотя мы подошли к этому вопросу с разных сторон и рассмотрели разные аспекты, мы пришли к схожему выводу. Мы оба годами считали, что строительство вне строительной площадки просто неизбежно — наши методы работы мало изменились за столетие.
Большинство людей знакомы с исследование McKinsey констатируя отсутствие роста производительности труда в строительстве на протяжении десятилетий, а также демографические прогнозы относительно старения нашей рабочей силы. Кажется очевидным, что современное производство вне строительной площадки — это решение. Но для серийного односемейного жилья это пока не сработало, по крайней мере, на уровне модульного строительства.
Почему?
Основные проблемы
Давайте начнем с некоторых основных препятствий:
- Неэффективность доставки. При транспортировке модулей вы перевозите много «воздуха». Это изначально неэффективно. Кроме того, вам, вероятно, потребуется больше места для хранения на объекте.
- Повреждения при транспортировкеДавайте посмотрим правде в глаза — американские дороги не в идеальном состоянии. Грузовики подпрыгивают, а кузова ломаются, требуя дополнительных работ на месте.
- Уязвимость к погодным условиямПолностью готовые интерьеры могут быть повреждены дождём и непогодой, если они не были установлены и загерметизированы до наступления погоды. Один из нас видел серьёзно повреждённые объекты, когда крыши и обшивка не были загерметизированы вовремя.
- Координация торговли остается сложнойВам понадобятся все те же субподрядчики на строительной площадке, просто их время будет сокращено. Но вы не исключаете ни одну из профессий. Сантехникам и электрикам по-прежнему нужно подключать соединения, гипсокартонщикам по-прежнему нужно заделывать швы, заделывать и красить штукатурку, а фундамент (который должен быть практически идеальным) всё ещё нужно заложить. В идеале, одни и те же бригады будут «сшивать» модули последовательно. Но это сделает их похожими на кочевых нефтяников, переезжающих с места на место, пока технология не станет настолько общепринятой, что они смогут оставаться на одном месте.
Модули не дешевле. Если суммировать эти факторы, то окажется, что модули редко приводят к снижению затрат.
Проблема фабричной экономики
Каковы будут предпосылки для эффективного использования фабрик?
Фабрики, как правило, прибыльны благодаря высокой загрузке, небольшому разбросу производства и предсказуемому спросу. У нас ничего этого нет.
Идеальный проект, реализуемый вне строительной площадки, будет похож на Левиттаун из прошлого: очень мало моделей, никаких изменений, простые в разработке партии, поставляемые практически вовремя, и достаточно низкие цены, чтобы спрос был в высшей степени предсказуемым.
Чего бы не было, так это муниципалитетов с разными стандартами в одном регионе, у каждого из которых своё представление о том, что «красиво», и которые меняют дизайн каждого проекта под свой вкус. Нельзя терять полгода на получение разрешения на выравнивание, потому что сотрудники считают, что стандарты должны меняться. Представьте, что Apple получила одобрение на свой iPhone в десятках юрисдикций — только в Денверском медицинском центре. Думаете, у вас был бы такой, если бы это было правдой? Или такой, который вы могли бы себе позволить?
Заводу необходимо будет получать заказы на основе модели равномерных продаж, которая является в высшей степени предсказуемой.
Видите много таких? Мы — нет.
Мы устали сравнивать жилищное строительство с автомобилестроением. Когда наши клиенты и другие заинтересованные стороны позволят нам строить десятки тысяч типовых домов каждый год, мы сможем приблизиться к такому уровню эффективности.
Дом — это личное. Мы не хотим жить в том же доме, что и все остальные дома на нашей улице. Наши местные власти этому препятствуют. То, что они считают антимонотонностью, означает, что в той или иной степени каждый дом — это отдельная маленькая снежинка. И эта снежинка выражает миру ценности и индивидуальность домовладельца, который влюбился в неё. Мы не жалуемся. Мы просто говорим, что «устаревшая» система доставки, которая у нас есть, обеспечивает такую гибкость. Производственные системы, не предполагающие персонализации, терпели неудачу в прошлом и обречены на неудачу в будущем.
Мы предлагаем ещё одно преимущество нашей «устаревшей» системы доставки. Мы строим дома на виртуальной фабрике без стен. Возможно, она не так эффективна, как фабрика со стенами, но когда спрос падает, наша виртуальная фабрика возвращается домой. В этом смысле она более эффективна, поскольку специально спроектирована для нашей цикличной отрасли.
Вот почему, каким бы устаревшим он ни казался, он все еще жив.
Мираж горного города
Многие из существующих на сегодняшний день вариантов применения относятся к курортным зонам, включая несколько горных городов Колорадо, о которых уже много говорят. Но, если говорить об основных рынках производства, стоит обратить внимание на два момента.
Во-первых, в горах стоимость квадратного фута может легко достигать 1350 пенсов за квадратный фут и более, что в три раза превышает стоимость на рынке строительства. И даже в этом случае, если добавить упомянутые ранее затраты на работы на месте, результат часто оказывается примерно равным по стоимости, но быстрее. Это позитивно, но не меняет ситуацию, особенно учитывая, что в сфере доступного жилья заводы часто диктуют сроки поставок.
Для города, строящего доступное жилье, ожидание временного интервала в течение года может быть приемлемым вариантом, но для нас это не сработает.
Представьте, что вы звоните на завод и говорите: «Думаю, нам нужны машины с сентября 2026 года. Но это может быть и в 2027-м, а то и позже. Мы надеемся, что нам нужно будет четыре машины в месяц, но не знаем, какой будет ситуация на рынке к тому времени».
Реальность такова, что наша нынешняя система субподрядчиков, хоть и не сверхэффективна, но сверхгибка, что позволяет нам увеличивать или уменьшать объёмы производства в зависимости от спроса. Она стала такой не случайно.
Что работает?
Положительные изменения произошли в процессе панельизации, а также в подборе и доставке материалов на стройплощадки. Мы регулярно используем готовые фермы перекрытий, стропильные фермы и стеновые панели. Мы экспериментируем с повышением эффективности этих компонентов, увеличивая количество операций на заводе и предварительно собирая фермы в кассеты для сокращения времени цикла.
Пожалуй, самым эффективным строителем в США является компания NVR в Среднеатлантическом регионе. Они предлагают субподрядчикам цены отдельно от материалов, которые поставляются на строительные площадки в точных количествах. Работа по увеличению количества панелей на момент их доставки на стройплощадку и стандартизации панелей, подходящих для различных проектов, обнадёживает.
Но также примечательно, что компания NVR в Среднеатлантическом регионе ближе всех других к наличию предпосылок для модульного строительства — высокой плотности проектов, огромной доли рынка, позволяющей влиять на рынок и балансировать спрос и предложение. И всё же они не стали использовать модульный подход.
Политическое отвлечение
С одной стороны, нет причин отговаривать предпринимателей от экспериментов с новыми модульными решениями. Кто знает, может быть, кто-то найдёт золотой ответ на все эти вопросы. Так что в этом смысле оптимизм не помешает.
Однако опасность заключается в том, что многие наши политики хотят верить, что модульное строительство станет тем переломным моментом, который сделает дома доступными, — потому что в это гораздо легче верить и надеяться, чем бороться с реальными причинами: социальными выплатами и инфраструктурой.
Важно помочь этим политикам понять, что даже если будет найдена революционная инновация для модульного строительства вне строительной площадки, в долгосрочной перспективе это не приведёт к снижению цен на жильё. Почему? Потому что цены уравновешивают спрос и предложение. Если мы не увеличиваем предложение, более низкая себестоимость не снизит цены на жильё — она лишь увеличит остаточную стоимость земли.
Мысленный эксперимент: если компания Lennar первой обнаружит огромное ценовое преимущество, будут ли они продавать дома по цене ниже рыночной или воспользуются преимуществом, чтобы купить еще больше земли, перебив цену других?
Ответ очевиден. Хотя для нас, как строителей, имеет смысл искать все возможные преимущества и способы экономии, политикам следует перестать избегать тяжёлой работы по достижению реальных решений: реформы системы социального обеспечения и масштабного строительства инфраструктуры, а не возлагать её на каждый отдельный проект.
English