В связи с тем, что количество заявок на ипотеку приближается к трёхлетнему максимуму, крайне важно учитывать важную роль спредов по ипотечным кредитам. Без улучшения спредов по ипотечным кредитам, начавшегося в 2024 году, мы бы не смогли опустить ставки по ипотеке ниже 6,64%, что и стало причиной позитивных данных за последние 18 недель. В следующем анализе эти данные рассматриваются подробно.
Данные заявки на покупку ипотеки
Последние три года показали, что когда ставки по ипотечным кредитам При падении ниже 6,64% и приближении к 6% данные по заявкам на покупку улучшаются, особенно еженедельно. В последние несколько лет нам не удавалось удерживать ставки вблизи 6% достаточно долго, чтобы добиться реального роста. В этом году нам удалось удерживать ставки ниже 6,64% в течение 18 недель, что стало лучшим показателем за 18 недель в году. Ниже представлены данные за последние 18 недель:
- 11 позитивных еженедельных отпечатков
- 7 негативных еженедельных отпечатков
- 18 недель двузначного роста по сравнению с прошлым годом
Как вы можете видеть на графике ниже, сейчас мы близки к трехлетнему максимуму данных по заявкам на покупку ипотеки в декабре 2025 года.
Ниже представлены данные за весь год. Ранее в этом году, когда ставки по ипотеке превышали 6,64%, у нас не было положительного потока еженедельных данных; они были нестабильными. Но сейчас, когда ставки опустились ниже 6,64% и приблизились к 6%, ситуация улучшилась.
- 23 положительных результата
- 18 отрицательных показаний
- 6 плоских отпечатков
- 44 недели подряд положительных годовых данных
- 31 последовательная неделя двузначного роста по сравнению с прошлым годом
Мы также можем это увидеть в наших общих данных по ожидаемым продажам жилья, поскольку на прошлой неделе спрос достиг многолетнего максимума.
Ставки по ипотеке, спреды и доходность за 10 лет
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке от 5.75% до 7.25%
- Доходность 10-летних облигаций колеблется между 3,80% и 4,70%.
В этом году спреды по ипотечным облигациям имели такое большое значение, поскольку доходность 10-летних облигаций, в отличие от прошлого года, так и не достигла 3,60%. Нам было сложно удерживаться ниже 4% в течение длительного периода, поскольку ФРС сохраняет умеренно ограничительные меры, а темпы роста инфляции остаются выше целевого показателя ФРС. Как видно на графике доходности 10-летних облигаций ниже, в этом году мы нечасто находились ниже 4%. Тем не менее, сегодня ставки по ипотеке всё ещё близки к 6%.
Ипотечные спреды
В 2025 году я ожидал улучшения ипотечных спредов в диапазоне от 0,27% до 0,41%, используя среднее значение 2,54% для 2024 года, и это было достигнуто. Исторически спреды ипотечных спредов варьировались от 1,60% до 1,80%. Если бы сегодняшние спреды были такими же низкими, как на пике 2023 года, ставки по ипотеке были бы примерно на 0,99% выше, до 7,26%. И наоборот, если бы спреды вернулись к нормальному диапазону, ставки по ипотеке были бы на 0,51%–0,31% ниже сегодняшнего уровня, то есть от 5,76% до 5,96%.
Здоровый рост запасов и замедление роста цен в 2025 году
В дополнение к позитивным новостям, распространяемым в последнее время, активные инвентарь жилья В 2025 году рост цен замедлился, а в 2025 году мы находимся на этапе сезонного снижения предложения. Тем не менее, лучшим в 2025 году стало то, что мы снова нашли баланс в предложении жилья, и у нас больше нет дико нездоровый Данные об активных запасах. Процент роста запасов сократился вдвое: с 33% до 15,26% в этом году, но это не меняет картину устойчивого роста запасов из года в год, как показано на диаграмме ниже.
Поскольку рост запасов оставался положительным, процент снижения цен в этом году оставался выше, чем в прошлом, что указывает на то, что в этом году покупатели получают более выгодные предложения, как показано на диаграмме ниже.
Предстоящая неделя: заседание ФРС
На предстоящей неделе нас ждёт множество экономических данных, поскольку правительство возвращается к работе и снова начинает публиковать экономические данные. Но главное событие — заседание ФРС в среду. Мы с Сарой сделаем предварительный обзор заседания ФРС в понедельничном выпуске программы. Подкаст HousingWire.
Ожидается, что ФРС снизит ставки на этой неделе, но я считаю, что Джером Пауэлл будет очень агрессивен в своих заявлениях и заложит основу для более высокой планки снижения ставок в 2026 году. Скорее всего, это будет последняя пресс-конференция Пауэлла по ФРС перед тем, как президент Трамп объявит следующего председателя ФРС, хотя Пауэлл сохранит свой пост до мая 2026 года. Независимо от того, кто станет следующим председателем ФРС, у него не будет такого агрессивного тона, как у Пауэлла в последнее время.
Одно можно сказать наверняка: благодаря снижению ставок, начавшемуся в 2024 году, и улучшению спредов по ипотечным кредитам, у рынка ипотечного кредитования в 2026 году есть все шансы удержаться вблизи отметки 6% дольше, чем когда-либо за последние несколько лет.
English