Согласно новому анализу компании Capital Value, частный сектор инвестиций в жилую недвижимость в Нидерландах готовится к рекордному году в 2025 году: голландские инвесторы вложили рекордные 14,2 миллиарда танзанийских рупий в новое арендное жилье — вдвое больше, чем в прошлом году.
Ожидается, что всплеск инвестиций позволит построить около 10 500 новых арендных домов, большинство из которых предназначено для испытывающего дефицит жилья среднего и социального сегментов. Однако, несмотря на этот поток нового строительства, общий объем арендного жилья в стране продолжает сокращаться, поскольку арендодатели продают существующие квартиры, что, по мнению аналитиков, подчеркивает острую необходимость реформ в сфере жилищной политики.
Согласно отчету Capital Value, почти весь объем строительства в этом году обеспечивают институциональные инвесторы, вложившие 1,4 млрд трлн танзанийских шиллингов из общей суммы. Примерно 771,3 млрд трлн танзанийских шиллингов из запланированных новых домов относятся к среднему или социальному сегменту, что свидетельствует о том, что голландские пенсионные фонды и страховые компании реагируют на политическое и социальное давление, направленное на повышение доступности жилья и смягчение острой нехватки жилья в стране.
Даже при таких рекордных затратах аналитики предупреждают, что достигнутый рост нивелируется. «Инвестиции в новое строительство увеличились, что является позитивным моментом. Однако целевые показатели по расширению арендного жилья в Нидерландах по-прежнему не достигаются», — сказал Тейс Конинендейк, директор по исследованиям и анализу данных в Capital Value. Он утверждает, что новое правительство должно разработать «стабильную, благоприятную политику» для обеспечения жизнеспособности проектов, включая снижение налога на передачу имущества до 6%, расширение возможности вычета процентов по кредитам и облегчение бремени налога на богатство (Box 3).
Компания Randstad лидирует в сфере нового строительства.
Почти девять из десяти долларов, инвестированных в новое арендное жилье, поступает в провинции Рандстад: Северная Голландия, Южная Голландия и Утрехт — регионы, которые продолжают привлекать инвесторов благодаря большому количеству арендаторов и долгосрочному демографическому росту. В этих районах будет построено около 9300 единиц жилья, из которых 571 тыс. трлн долларов придется на жилье среднего класса, а 201 тыс. трлн долларов — на социальное жилье. Только в городах «большой пятерки» — Амстердаме, Роттердаме, Гааге, Утрехте и Эйндховене — инвесторы вложили 1 тыс. трлн долларов (2,8 млрд трлн ...
Муниципальные различия остаются существенными. В некоторых городах наблюдается более высокая доля специализированных объектов, таких как студенческое жилье, что влияет на баланс между жильем средней ценовой категории и социальным жильем. В среднем, страны «большой пятерки» введут в эксплуатацию около 601 тыс. 3 тыс. единиц жилья средней ценовой категории в рамках новых проектов.
Иностранный капитал сокращается на фоне ужесточения государственной политики.
Одним из наиболее поразительных событий является почти полное исчезновение международных инвесторов. Если в 2022 году на долю иностранных покупателей приходилось примерно треть объема инвестиций в новое строительство, то в этом году их доля составила всего 11 тыс. долл. США. Capital Value указывает на менее предсказуемую нормативно-правовую базу и более жесткие ограничения на арендную плату как на ключевые сдерживающие факторы.
Уход иностранного капитала в сочетании с налоговой обстановкой, которая вынудила многих голландских частных арендодателей распродавать существующую недвижимость, означает, что общее предложение арендного жилья продолжает сокращаться — несмотря на значительные инвестиции в строительство. «Целевые показатели по строительству жилья не могут быть достигнуты без участия международных инвесторов», — предупреждается в отчете.
Руководители отрасли утверждают, что стабилизирующая политика имеет решающее значение. Избежание замораживания арендной платы, сокращение дублирования национальных и местных нормативных актов и сокращение сроков судебных разбирательств могут помочь восстановить доверие как среди иностранных, так и среди отечественных частных инвесторов.
Призывы к действиям на муниципальном уровне и приоритеты в сфере жилья для пожилых людей
Генеральный директор Capital Value Арьян Пирбум отметил, что голландские институциональные инвесторы планируют вложить в 2026 году как минимум столько же капитала, сколько и в 2025 году, при условии, что проекты останутся финансово жизнеспособными. Он призвал муниципалитеты активно использовать запланированные «стимулы реализации» (Realisatiestimulans), чтобы обеспечить рентабельность проектов, особенно в сегменте арендного жилья для пожилых людей, где увеличение предложения может освободить семейные дома и повысить мобильность на местных рынках.
Несмотря на исторически высокие объемы инвестиций, аналитики предупреждают, что без решительного вмешательства правительства голландский рынок аренды жилья рискует еще больше отстать от национальных целей по строительству жилья. На данный момент сектор находится в парадоксальной ситуации: рекордные суммы вливаются в новое арендное строительство, но количество доступного для арендаторов жилья сокращается.
English