Почему ипотека до президентства Байдена заморозила рынок жилья в США

Почему ипотека до президентства Байдена заморозила рынок жилья в США

Американский рынок жилья не рушится. Он не восстанавливается. Он заморожен — его удерживает на месте в течение последних 3 лет тихая сила низких ипотечных ставок, особенно тех, которые были установлены до президентства Байдена.

Десятки миллионов домовладельцев по-прежнему связаны ипотекой с процентными ставками ниже 41 TP3T, что является пережитком бума рефинансирования во время пандемии. Замена этих ипотечных кредитов сегодня означала бы ставки выше 61 TP3T и двузначный рост ежемесячных платежей. Для большинства домохозяйств это не работает. Они остаются на своих местах.

Подобное решение, повторяющееся по всей стране, изменило рынок жилья, сделав его более медленным, напряженным и необычайно устойчивым к коррекции цен.

Предложение по замораживанию ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты с низкими процентными ставками превратились в финансовые кандалы. Они обеспечивают стабильность, предсказуемые платежи и растущий запас собственного капитала, но при этом препятствуют переездам. В результате сложилась ситуация, когда домовладельцы чувствуют себя комфортно, но при этом остаются без средств к существованию.

«30-летняя ипотека с фиксированной ставкой коренным образом меняет рынок жилья в США», — сказал Том Мэлоун, главный экономист Cotality. «Она создает стабильность, но также привязывает домовладельцев к месту жительства. Когда спрос ослабевает, цены не обязательно корректируются. Продавцы ждут. Цикл становится основан на объеме сделок, а не на определении цены».

Эта структура уникальна для Америки. Тридцатилетние кредиты с фиксированной процентной ставкой защищают заемщиков от волатильности процентных ставок и фиксируют платежи на десятилетия. Такая защита также замедляет способность рынка к перестройке при изменении условий.

Почему на других рынках переоценка происходит быстрее

За пределами США рынки жилья реагируют на изменения процентных ставок быстрее. В Канаде, Великобритании, Новой Зеландии и Австралии ипотечные кредиты обычно пересматриваются каждые несколько лет или меняются в соответствии с рыночными ставками. Когда стоимость заимствований растет, ежемесячные платежи также увеличиваются, вынуждая домохозяйства реагировать на эти изменения.

Эта обратная связь ускоряет адаптацию. Увеличение платежей оказывает давление на бюджеты, продавцы снижают цены, и сделки возобновляются при более низких уровнях клиринга.

В США ситуация иная. Продавцы могут позволить себе подождать, и это терпение создает заторы, которые распространяются по всему рынку. Меньшее количество объявлений означает меньшее количество продаж, даже при наличии спроса.

Разрыв в доступности жилья увеличивается.

Доступность жилья резко ухудшилась. За последние пять лет доход на душу населения в США вырос примерно на 251 тыс. долл. в номинальном выражении. Цены на жилье выросли на 551 тыс. долл. Инфляция нивелировала большую часть этого роста доходов, а ипотечные ставки удвоились, увеличившись примерно с 31 тыс. долл. до более чем 61 тыс. долл.

Расходы на владение недвижимостью выросли по нескольким направлениям. Во многих округах увеличились налоги на имущество. Страховые взносы резко выросли, особенно в регионах, подверженных лесным пожарам и ураганам. Для многих домохозяйств стоимость владения недвижимостью начала опережать рост заработной платы – даже без переезда.

Большинство собственников защищены собственным капиталом и низкими фиксированными процентными ставками, что позволяет им покрывать более высокие расходы, не будучи вынужденными продавать недвижимость.

Движение, обусловленное жизненными событиями

Экономисты, специализирующиеся на анализе совокупного спроса и предложения, говорят, что это давление напоминает медленное нарастание, наблюдавшееся перед Великой рецессией, — не за счет заемных средств, а за счет жесткости. Точки напряжения возникают постепенно: продление страхового полиса, переоценка налогов, новое предложение по ипотеке.

В настоящее время домохозяйства предпочитают безопасность гибкости. Объемы продаж упали примерно до 751 тыс. тонн по сравнению с уровнем 2020 года, а запасы остаются ограниченными. Владельцы жилья чувствуют себя ограниченными из-за ставок, которые они не могут заменить.

Изменения происходят, когда вмешиваются жизненные обстоятельства — брак, развод, новая работа, более длительные поездки на работу или планы выхода на пенсию. Эти события не ждут снижения процентных ставок или прояснения ситуации на рынке. Со временем они накапливаются.

Глобальные рынки предлагают контраст

Страны с более быстрым пересмотром ипотечных ставок демонстрируют, как происходит адаптация, когда изменения ставок напрямую влияют на бюджеты домохозяйств.

С пиковых значений цены на жилье упали примерно на 101 тыс. трлн в Великобритании, на 141 тыс. трлн в Канаде и на 281 тыс. трлн в Новой Зеландии. В Австралии не произошло номинального снижения, но инфляция поглотила большую часть прироста, в результате чего реальные цены оказались примерно на 41 тыс. трлн ниже пиковых значений.

Реальный рост фондового рынка с начала 2020 года был умеренным. Цены с поправкой на инфляцию выросли примерно на 171 тыс. трлн долларов в Австралии и на 111 тыс. трлн долларов в Канаде, остались на прежнем уровне в Новой Зеландии и упали примерно на 41 тыс. трлн долларов в Великобритании. По мере пересмотра ожиданий активность продаж начала восстанавливаться.

«Я никогда не видела такого большого разрыва между ценами и доходами», — сказала Элиза Оуэн, руководитель отдела исследований Cotality Australia. «Доступность жилья сталкивается с застоем процентных ставок. Это может и не подорвать рынок, но замедлит рост и негативно повлияет на объемы продаж».

Резервы и ограничения собственного капитала

США остаются исключением. По данным Cotality, в третьем квартале 2025 года американские домовладельцы владели ипотечным капиталом на сумму около 1 004 000 000 долларов. Этот запас позволяет домохозяйствам ждать, но замедляет работу системы в целом.

Федеральное агентство по финансированию жилищного строительства подсчитало, что в период с 2022 по 2024 год не состоялось 1,7 миллиона сделок с жильём, поскольку владельцы не захотели отказываться от исторически низких процентных ставок. При средней цене жилья по стране около 100 000 долларов барьеры для входа на рынок продолжают расти.

Сохранение жилья на прежнем месте влечет за собой определенные издержки. Налог на недвижимость с 2020 года ежегодно увеличивается примерно на 140 000 долларов, а страховые взносы в ряде штатов с высоким риском удорожают жилье примерно на 140 000 долларов в год. Для некоторых семей эти факторы становятся катализатором переезда.

Медленный путь к перезагрузке

Политики рассматривают различные инструменты для восстановления мобильности, включая более длительные сроки кредитования и ипотечные кредиты с возможностью переноса платежей, которые позволили бы домовладельцам переезжать, не отказываясь от существующих процентных ставок. Компромиссы весьма существенны. 50-летняя ипотека на сумму 1320 000 рупий под 61 000 рупий сократит ежемесячные платежи примерно на 225 000 рупий, но добавит примерно 335 000 рупий процентов за весь срок кредита.

Компания Cotality ожидает, что ограниченная мобильность сохранится как минимум до 2027 года, чему способствуют сильные позиции на фондовом рынке и постепенное накопление спроса, обусловленного жизненными обстоятельствами. Первым сигналом к потеплению станет появление новых объектов на рынке.

По мере того, как все больше домохозяйств достигают момента, когда оставаться на месте больше нецелесообразно, рынок будет размягчаться. Темпы этого размягчения повлияют на решения в сфере кредитования, страхования, строительства и местного самоуправления, а также определят, как долго продлится пауза на рынке жилья в Америке.