Президент Дональд Трамп объявил о планах запрет В начале этой недели крупные институциональные инвесторы запретили покупку частных домов, утверждая, что этот шаг ослабит конкуренцию за семьи и повысит доступность жилья.
Предложение вновь разожгло давние дебаты о роли Арендодатели, поддерживаемые Уолл-стрит как это повлияет на рынок жилья — и приведет ли ограничение этих ограничений к существенному снижению цен на жилье или просто создаст политический импульс вокруг крайне сложной проблемы.
Стив Мюррей, основатель РТК КонсалтингВ отчете приводятся данные, неизменно свидетельствующие о том, что крупные институциональные инвесторы владеют лишь небольшой долей жилья, находящегося в частной собственности, несмотря на их значительную известность.
«Это сплошное бряцание оружием», — сказал Мюррей. ЖильеПроволока«Это также будет зависеть от того, кто проводит измерения, и я много изучал этот вопрос в прошлые годы. Ситуация практически не изменилась. Инвесторы, более мелких инвесторов, владеют более чем 16 миллионами частных домов, квартир или кооперативных домов. Институциональные инвесторы владеют значительно меньшим количеством, чем миллионом».
«Таким образом, от 51 до 61 триллиона долларов США жилья, находящегося в частной собственности инвесторов, принадлежит крупным институциональным инвесторам. Утверждение о том, что прекращение их покупок окажет существенное влияние на рынок жилья, является абсурдом».
Трамп сказал в посте В интервью Truth Social он заявил, что «немедленно принимает меры», чтобы остановить крупные организации от покупки большего количества частных домов, и призовет к... Конгресс кодифицировать эту политику, заявив, что «в домах живут люди, а не корпорации».
Какова роль крупных инвесторов на рынке недвижимости?
Холли Мэбери, главный брокерский директор компании Эксп НедвижимостьПо словам ее агентов, они видят аналогичную небольшую долю рынка среди крупных инвесторов, хотя по регионам наблюдаются значительные различия.
«Важно отметить, что ситуация кардинально различается в зависимости от рынка, — сказала она. — Так было всегда. Поэтому, если посмотреть на ситуацию в масштабах страны, менее 31 000 000 объектов инвестиционной недвижимости принадлежат крупным корпорациям. В среднем, около 901 000 000 объектов принадлежат моим родителям и вашим родителям. Это мелкие, семейные, частные владельцы, которые могут владеть недвижимостью через ООО».
Тем не менее, Мэбери признал, что в некоторых мегаполисах институциональная собственность сосредоточена в гораздо большей степени, особенно в Юго-восток.
«Сейчас, когда речь заходит о таких рынках, как Атланта, да, ситуация несколько смещена, поскольку 251 тыс. трлн ...
Исторический взгляд
Энтони Ламаккиа — основатель и генеральный директор Компании Ламаккиа — заявили в ответ на критику институциональные инвесторы Необходимо понимать это в историческом контексте.
В своем посте в социальных сетях Ламаккиа написал: «Я отчетливо помню события примерно последнего обвала рынка недвижимости в 2010 году. У нас был избыток предложения, более 4 миллионов домов на продажу в Соединенных Штатах. В то время институциональные инвесторы были желанными гостями».
Ламаккиа заявил, что эти фирмы сыграли решающую роль в стабилизации рынка после кризиса ипотечного кредитования, поглотив избыточные активы. инвентарьособенно в сильно пострадавших регионах.
«Их хвалили за то, что они вышли на рынок и начали скупать дома, особенно на юге Соединенных Штатов, чтобы сократить количество предложений», — сказал он. «И это действительно сыграло важную роль в прекращении кризиса ипотечных неплатежей, вызванного чрезмерно высоким уровнем предложения жилья».
Пятнадцать лет спустя, по его словам, ситуация на рынке изменилась — от переизбытка предложения к постоянному дефициту — что изменило восприятие тех же самых инвесторов.
«Сейчас многие устали от этих институциональных инвесторов, — сказал Ламаккиа. — Это потому, что они держат запасы на низком уровне и дошли до того, что владеют таким количеством товаров на определенных рынках, что фактически могут контролировать уровень запасов и следить за тем, чтобы он не был слишком высоким, чтобы не снижать цены».
Проблемы доступности жилья выходят за рамки интересов инвесторов.
Мэбери из eXp утверждает, что активность инвесторов — лишь один из факторов, формирующих ситуацию. доступность — и не обязательно доминирующий.
«Я думаю, это, безусловно, важный аспект, — сказала она. — Я не уверена, что он настолько велик, как многие считают, особенно если рассматривать его в контексте нового жилищного строительства. Первые 100 000 долларов — это, по сути, плата за воздействие на окружающую среду, разрешения на зонирование и так далее. Эти расходы, помимо материалов и рабочей силы, уже увеличивают стоимость строительства дома для потенциального покупателя».
Она добавила, что доступность жилья следует рассматривать с точки зрения семейного бюджета, а не только цен покупки.
«Дело не только в стоимости приобретения недвижимости, — сказал Мэбери. — Важно также, что люди могут себе позволить, учитывая стоимость необходимых им вещей. Здравоохранение — это огромная проблема, и, конечно же, нужно учитывать задолженность по студенческим кредитам».
По ее словам, это давление усилилось во всей экономике.
«Я думаю, легко сказать, что жилье слишком дорогое, но я считаю, что расходы семьи из четырех человек, живущей в современном мире, значительно выросли», — сказала Мэбери. «Будь то уход за детьми, здравоохранение, долги по студенческим кредитам или стоимость продуктов питания. Все это, безусловно, оказывает давление на то, что люди считают доступным для себя и своего образа жизни».
Чего на самом деле может добиться шаг Трампа?
Ламаккиа заявил, что рассматривает это объявление как знакомую тактику Трампа, но задался вопросом, как политики смогут определить и обеспечить соблюдение такого запрета без непредвиденных последствий.
«Как они это количественно оценят? — сказал он. — Как они это ясно покажут, не наказывая никого, кто не заслуживает наказания? Вероятно, они создадут стимулы для некоторых инвесторов к продаже своих активов».
Такой подход соответствует предложениям, уже обсуждаемым в отрасли.
Мюррей выступает за временное освобождение от федерального налога на прирост капитала, чтобы побудить арендодателей продавать недвижимость собственникам, которые будут в ней проживать.
«Абсолютно верное решение — обратиться ко всем собственникам, — сказал он. — Неважно, семейные они, как я, у меня два дома, или кто-то, у кого 50 или 100. Они должны, при соблюдении определенных условий, сказать этим собственникам: „Если вы продадите эту квартиру покупателю, приобретающему жилье впервые, — или любому другому покупателю — в течение следующих 12 месяцев для проживания в качестве собственника, мы освободим вас от уплаты федерального налога на прирост капитала, который вы можете быть должны за эту недвижимость“».
Мэбери заявил, что крупные брокерские компании также несут ответственность за конструктивное участие в обсуждении вопросов регулирования и законодательства.
«Очень важно иметь возможность участвовать в обсуждении и представлять реальные данные», — сказала она. «Я думаю, что агентам по недвижимости, агентствам недвижимости легко стать козлами отпущения. Нам нужно активно участвовать в обсуждении и помогать разрабатывать разумную и эффективную политику».
English