К тому моменту, когда строительная отрасль доберется до Суперкубка LX в воскресенье, 8 февраля, ставки будут очевидны.
Эта дата знаменует собой не просто неофициальное начало весеннего сезона продаж для крупных и малых американских застройщиков. Она указывает на момент, когда месяцы ценовой капитуляции, наложения стимулов, сокращения затрат и оптимизации баланса либо начинают стабилизироваться, либо вынуждают к очередному этапу планирования на случай непредвиденных обстоятельств в этом затянувшемся периоде с отрицательной рентабельностью, конца которому пока не видно.
Отличие этого цикла не только в математических расчетах. Дело в политической подоплеке.
В то же время, когда застройщики незаметно компенсируют издержки доступности жилья за счет снижения цен и увеличения субсидий, Белый дом изменил жилищную политику, приняв позицию, в которой давние предположения — о марже, ценовой дисциплине, равновесии рынка и даже объеме — больше не считаются не подлежащими обсуждению. Правящая позиция носит транзакционный характер: что-то за что-то.
Доступность жилья — главная цель. Все остальное тоже имеет значение, и что-то должно измениться. Пострадают ли застройщики? Особенно местные, региональные и многопрофильные частные операторы?
Это столкновение — между и без того сложной операционной средой и все более склонным к вмешательству федеральным правительством — определяет то, как застройщики войдут в 2026 год.
Макроэкономические данные говорят об умеренном росте, а не о восстановлении.
Данные по рынку жилья за октябрь, публикация которых была отложена из-за прошлогодней приостановки работы правительства и которые были обнародованы в январе, подтверждают то, что большинство операторов уже ощущают на местах: активность снижается, а не восстанавливается.
Общее количество начатых строительных проектов В октябре темпы роста снизились на 4,61 тыс. трлн долларов до 1,25 млн единиц в годовом исчислении с учетом сезонных колебаний. Количество начатых строительством одноквартирных домов выросло на 5,41 тыс. трлн долларов по сравнению с предыдущим месяцем, достигнув 874 000 единиц, но по-прежнему на 7,81 тыс. трлн долларов меньше, чем годом ранее, и на 7,01 тыс. трлн долларов меньше, чем с начала года. Трехмесячная скользящая средняя — часто наиболее четкий сигнал в периоды волатильности — снизилась до 857 000 единиц.
Более показательным является то, что находится в стадии строительства. Количество строящихся одноквартирных домов сократилось до 596 000 единиц, что на 7,01% меньше, чем годом ранее, и является самым низким уровнем с ноября 2020 года. Строители завершают уже взятые на себя обязательства, демонстрируя при этом ограниченное желание рисковать.
Данные по многоквартирному жилью еще более тревожны. Количество начатых строительств сократилось на 221 тыс. 300 тонн в месяц, а количество завершенных — более чем на 401 тыс. 300 тонн в годовом исчислении, что свидетельствует о резком спаде в секторе после длительного периода избыточного строительства.
Показатели разрешений не продемонстрировали никакой обратной связи. Общее количество разрешений в октябре снизилось на 0,21 тыс. тонн. Количество разрешений на строительство одноквартирных домов сократилось более чем на 91 тыс. тонн по сравнению с прошлым годом, что подтверждает низкий уровень уверенности в успехе.
Продажи новых домов: более позитивные новости, более слабые экономические показатели.
На этом фоне продажи новых домов выглядят обманчиво устойчивыми.
Продажи новых домов в октябре Зарегистрированный годовой объем поставок составил 737 000 тонн — почти на 191 тыс. тонн больше, чем годом ранее, и практически не изменился по сравнению с сентябрем. Уровень запасов немного улучшился: запасы на 7,9 месяцев снизились с 9,3 месяцев годом ранее. На бумаге это выглядит как стабилизация.
Но за заголовком скрывается совершенно иная реальность.
Медианные цены на новые дома в октябре упали до 1 ТБ 4 трлн долларов США — на 81 ТБ 3 трлн долларов США меньше, чем годом ранее, и почти на 151 ТБ 3 трлн долларов США меньше, чем на пике 2022 года. Это снижение не является результатом падения стоимости строительства. Оно отражает целенаправленный переход к более дешевым вариантам жилья в сочетании с агрессивными стимулами, призванными предотвратить простаивание и задержку строительства и завершения домов.
Завершенное строительство и готовность к заселению жилье выросли более чем на 101 тыс. тонн в годовом исчислении и составили примерно 124 000 единиц — уровень, невиданный со времен окончания Великого финансового кризиса. Запасы домов, строительство которых еще не началось, достигли исторического максимума, что является явным сигналом того, что застройщики ждут более четкой ценовой ясности, прежде чем брать на себя дополнительные риски.
Этот отрывок из книги Билла Макбрайда Анализ рассчитанных рисков Это поистине отрезвляет:
«Количество готовых домов, выставленных на продажу (красным цветом), составляет 122 тысячи, что почти в четыре раза превышает рекордно низкий показатель в 31 тысячу в феврале 2022 года. Это соответствует августовскому показателю, самому высокому с июля 2009 года, и превышает нормальный уровень количества готовых домов, выставленных на продажу».
Запасы строящихся домов (синяя линия) составляют 252 тысячи, что очень много, но примерно на 211 тыс. тонн меньше пикового значения цикла в июле 2022 года. Запасы домов, строительство которых еще не началось, составляют 114 тысяч – это исторический максимум.
Это не рынок, основанный на доверии. Это рынок, которым управляют, во многих случаях, с трудом.
Капитуляция без паники
Опрос частных застройщиков, проведенный компанией Wolfe Research в декабре 2025 года, точно отражает текущую ситуацию.
В декабре объем заказов вырос на 4,11 трлн 300 долларов по сравнению с предыдущим месяцем — это лучше, чем обычно бывает в сезонные периоды. Но эти результаты имели свою цену. Объем заказов на бонусы вырос до 5,151 трлн 300 долларов, в то время как валовая прибыль снижалась второй месяц подряд. Строители продолжают «покупать» продажи.
Важно отметить, что почти 601 строительная компания из числа опрошенных сообщили о том, что начали строительство меньшего количества домов, чем продают, что является преднамеренной попыткой снизить дефицит предложения. Только 201 компания опережает темпы продаж по количеству начатых проектов. Это контролируемое отступление, а не капитуляция, вызванная кризисом.
Однако финансовые последствия неизбежны. Для многих операторов чистая прибыль остается отрицательной. Сохранение денежных средств стало ежедневной дисциплиной, а не темой для обсуждения в квартальном отчете.
В дело вступает Вашингтон, что меняет расчет рисков.
Если наложить на эту реальную ситуацию жилищную политику Белого дома, которая рассматривает доступность жилья как экономическую политику и политический нарратив, то неопределенность только усиливается.
Недавний Исследование Вольфа В результате анализа было выявлено около дюжины потенциальных мер федерального правительства, которые в настоящее время находятся на рассмотрении. Некоторые из них обеспечат краткосрочное облегчение ситуации. Другие же сопряжены со значительными рисками.
Меры, направленные на стимулирование спроса, такие как налоговые льготы для покупателей жилья, расширение закупок ипотечных ценных бумаг, обеспеченных государственными ипотечными агентствами, снижение страховых премий по ипотечным кредитам FHA или даже 50-летние сроки ипотеки, могут быстро стимулировать сделки. История это подтверждает. Она также предполагает, что Ускорение будет временным.это подталкивает спрос вперед и усиливает ожидание снижения цен после прекращения действия мер стимулирования.
Инициативы, направленные на стимулирование предложения, такие как реформа зонирования, аукционы федеральных земель или снижение тарифов, более структурно обоснованы, но действуют медленнее и оказывают менее равномерное воздействие. Реформа зонирования занимает годы. Аукционы федеральных земель имеют значение лишь для нескольких западных рынков. Снижение тарифов помогает лишь незначительно, а не в масштабах всей экономики.
Наиболее дестабилизирующими являются предложения, направленные непосредственно на поведение застройщиков: ограничения на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам или риторика, предполагающая... принудительное объемное производство чтобы снизить цены.
Здесь расчеты беспощадны. Ограничение объемов выкупа существенно увеличит ежемесячные платежи, вынуждая застройщиков выбирать между более глубоким снижением цен, которое подорвет рентабельность, или сокращением объемов, что усугубит давление на постоянные издержки.
Иными словами, политика, позиционируемая как направленная на повышение доступности жилья, может быстро превратиться в политику, препятствующую развитию производства.
Более того, как показывает время, некоторые из них Идеи и предложения оказываются «мимолетными». Вместо серьезных подходов к решению одной из действительно хронических экономических и социальных проблем Америки, здесь используются показные приемы.
Строители уже проделывают работу, необходимую для обеспечения доступности жилья.
В этом и заключается скрытая ирония момента.
Строительные компании уже обеспечили доступность жилья за счет снижения цен, изменения ассортимента продукции и предоставления льгот, снижающих ежемесячные платежи. Они сделали это без использования государственных кредитов и со значительным снижением рентабельности и прибыли.
В то же время покупатели сталкиваются со своей собственной неопределенностью: нестабильные ценовые сигналы, стресс из-за доступности жилья, тревога по поводу рынка труда и растущее ощущение того, что стабильность дохода больше не гарантирована, поскольку искусственный интеллект и цифровая трансформация меняют карьеру. Эта психология имеет значение. Она задерживает принятие решений. Она повышает планку доверия.
Испытание лидерских качеств в преддверии весны 2026 года.
В преддверии весеннего сезона продаж руководители строительных компаний сталкиваются с рядом непреложных операционных задач:
- Во-первых, необходимо улучшить эффективность продаж, не полагаясь исключительно на цену. Это означает более понятные пути взаимодействия с клиентами, более быстрое реагирование, более четкие ценностные предложения и более тесную координацию между маркетингом, продажами, разработкой продукта и операционной деятельностью.
- Во-вторых, операционная эффективность должна быть сквозной. Потери на любом этапе жизненного цикла — проектирование, закупка, планирование, доработка, гарантийное обслуживание — проявляются немедленно, когда рентабельность невелика. Точность имеет большее значение, когда нет запаса прочности.
- Во-третьих, вовлеченность команды нельзя рассматривать как нечто необязательное. Многие организации уже приняли болезненные решения, касающиеся персонала и бюджета. Поддержание инициативы, не требующей особых усилий, теперь зависит от ясности, справедливости и авторитета руководства, а не от лозунгов.
- В-четвертых, финансовая дисциплина должна сосуществовать с надежностью. Своевременная оплата торговым партнерам, кредиторам и застройщикам — это не только этично, но и стратегически важно. На рынке с жесткими условиями доверие становится конкурентным преимуществом.
- Наконец, избирательные инвестиции в цифровые системы и дисциплинированное использование данных остаются крайне важными. Искушение заморозить все необязательные расходы понятно — и опасно. Инструменты, сокращающие время цикла, предотвращающие ошибки и повышающие точность ценовых решений, окупаются быстрее всего в периоды экономического спада.
Что нам покажет воскресенье Супербоула?
К началу февраля в отрасли появится гораздо более четкое понимание того, что является реальностью, а что — политической показухой.
Если спрос стабилизируется и цены установят минимальный уровень в первом квартале, то худший период снижения рентабельности, возможно, уже позади. В противном случае, строителям придется решать, как долго они готовы — и способны — работать в условиях отсутствия прибыли, пока федеральная политика, не говоря уже о времени, необходимом для внедрения и получения ощутимых улучшений, остается неопределенной.
Сейчас не время для бравады. Сейчас время для дисциплинированного руководства, оперативной дисциплины и трезвого реализма.
Вопрос доступности жилья обсуждается на политическом и экономическом уровнях. Строители уже вносят свою долю. Теперь вопрос в том, наступит ли стабильность достаточно скоро, чтобы эти платежи стали приемлемыми и осуществимыми, а также чтобы открыть путь к новому процветанию.
English