Приглашение Дома«Приобретение на сумму 1 ТБ4 ТБ89 миллионов долларов» РезиБилт – одна из ключевых сделок по слияниям и поглощениям в жилищном строительстве в 2026 году – это «небольшая» сделка, которая может изменить правила игры и сместить баланс конкурентных сил в двух смежных экосистемах.
Вот контекст: инвестиционные фонды недвижимости, специализирующиеся на сдаче в аренду домов на одну семью, исторически были покупателями жилья. Строители домов на одну семью исторически были их продавцами.
На первый взгляд, это аккуратная интеграция с упором на внутреннее использование возможностей вертикального строительства. Приглашение Дома Компания INVH выплачивает 1 000 489 миллионов долларов США, а также до 1 000 489 миллионов долларов США в виде дополнительных выплат, зависящих от результатов работы сторонних компаний, за привлечение в свой штат 70-штатного застройщика из Атланты, специализирующегося на строительстве арендного жилья и вертикальном строительстве.
«Сегодняшнее объявление отражает месяцы тщательного планирования, направленного на реализацию этой концепции, а также наше приобретение...» РезиБилт «Это важный шаг вперед», — заявил Даллас Таннер, президент и главный исполнительный директор Invitation Homes. предоставленное заявление«Превосходный опыт компании ResiBuilt в сфере девелопмента повышает наши возможности по реализации проектов и расширяет наши возможности по решению одной из самых насущных проблем страны: доступности жилья. Увеличивая предложение на привлекательных рынках и создавая сообщества, которыми семьи гордятся, мы уверены, что сможем оказать значимое влияние».
Компания ResiBuilt с 2018 года построила более 4200 домов в штатах Джорджия, Флорида и Северная и Южная Каролина, имеет 23 действующих контракта на строительство за плату, а также перспективные возможности для заключения дополнительных контрактов с третьими сторонами.
«Мы годами создавали первоклассную компанию, ориентированную на предоставление качественного жилья для рынка аренды домов на одну семью», — заявил соучредитель и президент ResiBuilt Джей Байс в пресс-релизе. Байс и 70 его сотрудников присоединились к Invitation Homes и продолжат работать под брендом ResiBuilt. Он добавил: «Вхождение в состав Invitation Homes позволяет нам развивать этот фундамент и расширять сферу своей деятельности, чтобы лучше обслуживать семьи, ищущие качественное арендное жилье».
Земельные участки в сделку не входили, но Invitation Homes получила опционы примерно на 1500 участков, что дает ей возможность в будущем приобретать недвижимость без добавления земли в баланс REIT. Компания ожидает, что сделка окажет умеренное положительное влияние на показатель AFFO на акцию в 2026 году.
Структура текста имеет такое же значение, как и заголовок.
«Компания ResiBuilt – это организация исключительно высокого качества во всех отношениях», – сказал Тони Макгилл, старший управляющий директор, руководитель инвестиционно-банковского подразделения. ЗельманКомпания, которая выступала в качестве юридического и финансового консультанта RESICAP, заявила: «Руководящая команда, дисциплина в исполнении и то, как была построена платформа, – все это кажется очень продуманным и надежным. Если сравнить с Invitation Homes, то это кажется естественным сочетанием – не только в стратегическом, но и в культурном плане. Это не просто финансовый махинатор. Это сочетание, где операционный подход, стандарты и долгосрочное видение совпадают таким образом, что это выгодно обеим сторонам».
Почему эта пара является «первой в своем роде»
Это не строительная компания, скупающая землю, портфель заказов и спекулятивные предложения. Это инвестиционный фонд недвижимости (REIT), приобретающий возможность производить предложение — и, что особенно важно, делать это с минимальными капиталовложениями.
Компания Invitation Homes фактически приобретает контракты, системы и команду — внутренний механизм разработки и реализации проектов — без импорта традиционного набора рисков, характерных для строительных компаний (земля, заемные средства, подверженность циклическим колебаниям рынка).
Говоря языком финансовых рынков, это проект, изначально ориентированный на минимизацию активов.
Это совсем не похоже на хорошо известную схему «строительная компания приобретает строительную компанию» или даже на сделки по слиянию и поглощению в сфере расширения арендного строительства, которые мы наблюдали, когда стратегический покупатель приобретает более традиционную платформу, включающую строительство и земельные участки. Сделка между Gehan Homes и Southern Impression HomesНапример, проект позиционировался как выход на рынок арендного жилья через платформу застройщика/девелопера с контролируемыми участками — что является еще одним примером классической строительной ДНК.
Компания Invitation Homes делает более точную ставку: контролировать производственные мощности и кривую издержек, не наследуя при этом земельный портфель.
Сдвиг баланса сил: от «покупателя жилья» к «производителю предложения».
Для мира SFR и BTR первоочередная задача — контроль: контроль затрат, сроков, стандартизации продукции и выбора рынка.
Генеральный директор Invitation Homes Даллас Таннер напрямую связал этот шаг с долгосрочной стратегией роста в сфере строительства арендного жилья, сочетающей кредитование строительства и девелопмент — формулировка, которая была на виду с момента публикации компанией прогнозов для инвесторов в конце 2025 года и теперь реализуется через собственное подразделение по реализации проектов.
Если вы следили за деятельностью операторов рынка отдельно стоящих домов в последние два года, то заметили одну закономерность: массовая покупка домов через MLS уже не приносит таких больших доходов, как раньше, особенно по сравнению с прямыми каналами продаж от застройщиков и специализированными объектами недвижимости.
The Репортажи HousingWire Здесь уместно добавить контекст, касающийся институциональных покупателей: институциональные инвесторы (портфели, состоящие из более чем 1000 домов) составляют небольшую долю общего рынка — около 21 TP3T — и, что примечательно, в последнее время в совокупности являлись чистыми продавцами, даже несмотря на то, что общая доля инвесторов выросла (в основном за счет мелких инвесторов).
Перевод: «Уолл-стрит скупает всё, что есть на MLS». Сюжет обладает значительным политическим влиянием.Однако путь роста крупнейших REIT-компаний, специализирующихся на продаже жилой недвижимости под заказ, все чаще пролегает через партнерство со строителями, предварительные обязательства и девелопмент, а не через конкуренцию с розничными покупателями за вторичное жилье.
АМГ является очевидным «сравнительным показателем» и конкурентным индикатором.
Компания American Homes 4 Rent (AMH) на протяжении многих лет имеет собственные возможности для развития, являющиеся частью ее операционной стратегии, включая официальную программу развития, которая достигла значительных результатов.
Компания Invitation Homes теперь целенаправленно движется в этом направлении: наращивание внутренних девелоперских мощностей как устойчивого конкурентного преимущества, а не зависимость от внешних строителей и сторонних застройщиков. Вполне логично, что INVH заявляет: мы хотим перенять опыт AMH — но без принятия на себя рисков, связанных с девелоперской деятельностью, которые ложатся на баланс компании.
Это и есть признак конкурентоспособности.
Если вы AMH, вы уже оценили преимущества (и управленческие сложности) создания собственного продукта. Если вы Invitation Homes, вы теперь приобретаете аналог этого преимущества — быстро и с меньшим риском, чем при строительстве с нуля по принципу «построим все сами».
С точки зрения застройщика: покупатель может превратиться в конкурента (или, по крайней мере, в заменителя).
Вот тут-то и начинаются неприятные моменты для некоторых участников процесса государственного жилищного строительства.
Компания Invitation Homes является важным покупателем новых домов благодаря стратегическим партнерским отношениям со строительными компаниями. В 2021 году... PulteGroup и Пригласительные Дома публично объявлено Стратегическое партнерство, ориентированное на строительство тысяч новых домов в течение нескольких лет.
Когда крупный, постоянный покупатель приобретает строительные мощности внутри компании, одновременно могут сбыться две вещи:
Компания по-прежнему может покупать у вас — особенно если у вас есть земельные участки, преимущество во времени выполнения проекта или соответствие потребностям местного сообщества. Или же она может использовать концепцию «собственного строительства» в качестве рычага для ценообразования, определения технических характеристик, сроков поставки и того, кто получит следующий чек на предварительный платеж.
Даже если Invitation Homes продолжит закупать значительные объемы у застройщиков (а это вполне возможно), переговорная позиция меняется, поскольку у REIT теперь появился еще один надежный источник поставок: собственный. Для застройщиков стратегический вопрос заключается не в том, «положит ли это конец продажам домов на одну семью?».
Вопрос в том, не снизит ли это маржу и не уменьшит ли уверенность в отношении той части объема, на которую многие строители привыкли полагаться для обеспечения стабильного спроса, особенно в регионах с низким спросом?
Противоречие в политике: запрет институциональных закупок против наращивания институционального предложения.
Теперь о времени выполнения этой комбинации:
В Белом доме Трампа выдвинул идею Запретить крупным институциональным инвесторам покупать больше домов на одну семью — идея, которую аналитики в целом считают сложной для законодательного воплощения и, вероятно, имеющей ограниченное влияние в краткосрочной перспективе (в значительной степени зависящая от определений и исключений).
Но вот какой нюанс выявляет это приобретение:
- Если цель политики состоит в том, чтобы «прекратить конкуренцию между учреждениями и розничными покупателями, желающими приобрести жилье в собственность», то строительство специализированного жилья — это путь наименьшего политического сопротивления.
- В своей стратегии приобретения компания Invitation Homes делает упор на «предоставление большего количества решений в сфере жилищного строительства» за счет нового строительства и партнерств с минимальными капиталовложениями.
Иными словами, эта сделка позволяет Invitation Homes заявить: мы не являемся лишь второстепенным участником рынка вторичного жилья; мы создаем дополнительное предложение. В нынешних условиях это не просто стратегия — это управление политическими рисками.
И это согласуется с более широким контекстом данных. HousingWire выделилАктивность инвесторов сосредоточена в нескольких штатах (включая многочисленные рынки Юго-Востока, где работает ResiBuilt), и институциональные инвесторы по-прежнему составляют небольшую долю даже там, где доля владения инвесторами в целом высока.
Почему мы, скорее всего, увидим больше подобных пар
Если эта стратегия сработает — если INVH сможет надежно преобразовать собственные строительные мощности в снижение себестоимости сдачи объектов, сокращение сроков выполнения работ и более стабильный поток домов на целевых рынках — тогда она станет образцом:
- Инвестиционные фонды недвижимости, специализирующиеся на сдаче в аренду домов на одну семью, стремятся к контролю затрат и обеспечению стабильного предложения.
- REIT-компании, специализирующиеся на многоквартирном жилье, экспериментируют с смежными «горизонтальными» типами объектов недвижимости.
- Крупные частные инвесторы, желающие создать уникальный продукт, а не просто приобрести активы, стремятся к этому.
Наибольшее давление оказывают региональные мега-операторы, создавшие вертикально интегрированный бизнес в сфере строительства как услуги — строительство за плату, повторяющийся продукт, оперативный ритм — без земельных и финансовых рисков, которые отпугивают финансовых покупателей.
Вот почему детали проекта ResiBuilt — возможность строительства 1500 домов в год за плату, заключенные контракты, отсутствие передачи земли — не являются пустяком.
Это новая модель слияний и поглощений в жилищном строительстве.
English