Норма прибыли от переворотов продолжит сокращаться в 2025 году
По данным недавно опубликованного отчета ATTOM о рынке перепродажи жилья в США за первый квартал 2025 года, в начале 2025 года наблюдалось существенное замедление темпов роста, поскольку как активность, так и прибыль инвесторов резко снизились.
В первом квартале было продано в общей сложности 67 394 односемейных домов и кондоминиумов, что составляет 8,3% от всех продаж домов с января по март. Хотя это и означает рост по сравнению с 7,4% в четвертом квартале 2024 года, это отражает небольшое падение по сравнению с 8,7% за тот же период прошлого года. Последний объем также представляет собой самое низкое квартальное количество продаж по всей стране с 2018 года.
Несмотря на высокие цены на жилье, инвесторы сталкиваются с более жесткой маржой. Типичная валовая прибыль от перепроданного дома упала до $65,000 в первом квартале 2025 года — по сравнению с $70,000 в предыдущем квартале — при медианной цене перепродажи $325,000 и медианной цене покупки $260,000. Это соответствует доходности инвестиций (ROI) 25% до вычета расходов, продолжая нисходящую тенденцию с пикового показателя ROI после пандемии почти 49% в конце 2020 года.
«Конкурентный рынок жилья означает высокие цены, что хорошо для краткосрочных инвесторов, желающих продать», — сказал Роб Барбер, генеральный директор ATTOM. «Но эта динамика также затрудняет поиск недооцененных домов для покупки, и в конечном итоге это снижает прибыльность отрасли».
Барбер добавил: «Инвесторы не хотят покупать недвижимость, когда цены высокие, а затем видеть, как они падают до того, как ее успевают продать. Сложно сохранять равновесие в моменты, когда рынок выглядит так, будто может пойти на спад».
Региональные тенденции и меняющиеся горячие точки
В то время как 76% из 173 проанализированных городских районов показали квартальный рост активности перепродаж, две трети сообщили о годовом спаде. Мейкон, штат Джорджия, возглавил список активности перепродаж, где перепродажи составили 21% продаж домов, за ним следуют Уорнер Робинс, штат Джорджия (20,6%), Атланта, штат Джорджия (15,9%), Мемфис, штат Теннесси (14,7%) и Акрон, штат Огайо (13,3%).
Среди крупных мегаполисов (население 1 млн+) Бирмингем, Алабама (12,8%), Канзас-Сити, Миссури (11,6%) и Солт-Лейк-Сити, Юта (11,1%) имели одни из самых высоких показателей сброса акций. Напротив, Гонолулу, Новый Орлеан, Сиэтл, Питтсбург и Портленд сообщили о самых низких долях, в диапазоне от 4,7% до 6,1%.
Рентабельность снижается на большинстве рынков
Более половины рынков метрополитена США столкнулись с падением маржи прибыли в первом квартале, при этом 63% (109 из 173 метрополитенов) показали падение по сравнению с прошлым годом. Среди самых резких квартальных падений рентабельности инвестиций:
Спартанбург, Южная Каролина: Рентабельность инвестиций снизилась с 160,2% до 31,3%
Окала, Флорида: 125% до 50.6%
Чаттануга, Теннесси: 125.6% до 81.3%
Линчбург, Вирджиния: 69.2% по 31%
Джонсон-Сити, Теннесси: 82.1% по 44.5%
Среди крупных мегаполисов в Сент-Луисе (штат Миссури) маржа снизилась с 49,3% до 27,3%, в то время как во Фресно (штат Калифорния), Питтсбурге (штат Пенсильвания), Нью-Йорке и Чикаго (штат Иллинойс) также зафиксировано двузначное снижение.
Только 26% из проанализированных рынков имели типичную рентабельность инвестиций выше 50%. Лидерами продаж стали Буффало, Нью-Йорк (102,1%), Питтсбург, Пенсильвания (100,4%) и Скрантон, Пенсильвания (89,9%).
Напротив, в городах с высокой стоимостью проживания, таких как Остин, штат Техас (рентабельность инвестиций 1%), Даллас (3,7%) и Хьюстон (5%), наблюдалась самая низкая маржа.
Флипперы тяготеют к рынкам с более низкими ценами
Самые прибыльные флипы произошли на рынках, где дома были приобретены менее чем за $225,000, со средней рентабельностью инвестиций 46.4%. Рынки среднего ценового диапазона (цены покупки $225,000-$400,000) принесли 22%, в то время как рынки более высокого ценового диапазона (>$400,000) принесли всего 19% прибыли.
Покупки за наличные и сроки выполнения
Наличные остаются королем в секторе флиппинга. По всей стране 62,2% флиппинговых домов были куплены за наличные в первом квартале, что немного ниже 63,4% в прошлом квартале. В таких городах, как Рокфорд (Иллинойс), Буффало (Нью-Йорк) и Неаполь (Флорида) объем покупок за наличные превысил 81%.
Среднее время выполнения переворота незначительно увеличилось до 164 дней по сравнению со 157 днями в четвертом квартале 2024 года, но все еще ниже уровня 2023 года.
Продажи, поддерживаемые FHA, и деятельность на уровне округа
Примерно 10,9% перевернутых домов были проданы покупателям с кредитами FHA в первом квартале 2025 года — по сравнению с 10,5% в прошлом квартале. В таких мегаполисах Калифорнии и Флориды, как Визалия, Бейкерсфилд и Лейкленд, были самые высокие показатели покупателей FHA.
На уровне округов флипы составили более 10% продаж в 27.1% из 885 проанализированных округов. К числу ведущих округов относятся округ Кобб, Джорджия (25.9%) и округ Доусон, Джорджия (23.4%).
English