Рынок жилья Гонконга застрял в тупике: быки и медведи сражаются друг с другом

По данным последнего рыночного обзора JLL, рынок жилой недвижимости Гонконга по-прежнему находится в состоянии «перетягивания каната», при этом бычий импульс сдерживается множеством медвежьих фундаментальных факторов.

Хотя падение ставки HIBOR, рост акций и целевое снижение гербового сбора дали проблески поддержки, общая ситуация на рынке жилья по-прежнему омрачена сохраняющимися структурными и макроэкономическими проблемами. К ним относятся усиление геополитических рисков, резкий рост отрицательного капитала до 22-летних максимумов и агрессивные скидки застройщиков, часто превышающие 30%, в попытке распродать растущие запасы.

Количество сделок с вторичным жильём немного выросло в первой половине 2025 года, достигнув примерно 20 000 единиц. Однако объём всё ещё отстаёт от среднего показателя за 2018–2024 годы, и аналитики предупреждают, что рост недостаточен для реального восстановления цен. Исторически рост цен происходил только при увеличении объёма сделок на 501 трлн и более.

Тем временем на первичном рынке нарастает давление. По состоянию на март у застройщиков в очереди на продажу находилось около 93 000 нераспроданных объектов. Избыток запасов настолько велик, что при текущих темпах поглощения потребуется почти 57 месяцев для его реализации, что значительно превышает средний показатель за шесть лет в 51,3 месяца. Без радикального роста скорости продаж ожидается, что застройщики продолжат снижать цены, что приведет к циклу коррекции, который, возможно, достигнет дна лишь к 2026 году.

Однако не все сигналы светофора мигают красным.

База депозитов в Гонконге удвоилась с 2021 года, что улучшило ситуацию с компенсацией за перепродажу и породило предположения о возможном возвращении капитала, ориентированного на доходность, на рынок недвижимости. Иммиграция по программам получения виз для талантливых специалистов и профессиональных виз также стремительно растёт: только в первом квартале число иммигрантов превысило 27 000 человек. Это, вероятно, сначала повысит спрос на аренду жилья, а затем перейдёт к приобретению жилья в собственность.

«Застройщикам необходимо будет продолжать предлагать стимулы для поддержания темпов продаж», — заявил Джозеф Цанг, председатель JLL в Гонконге. «Если ставка HIBOR останется ниже 2% в течение длительного времени, это может вызвать новый интерес со стороны покупателей, адаптирующихся к этой ситуации с низкими ставками».

JLL ожидает, что арендная плата за жильё в этом году достигнет рекордных значений благодаря притоку иногородних специалистов и студентов. Однако консалтинговая компания понизила свой прогноз капитальной стоимости элитного жилья, сославшись на давление со стороны проблемных продаж коммерческой недвижимости. Прогнозируется, что цены на жильё массового рынка снизятся на 51 процентный пункт (TP3T) в 2025 году, в то время как в сегменте элитной недвижимости может наблюдаться снижение на 51 процентный пункт (TP3T) до 101 процентный пункт (TP3T).

Короче говоря, рынок жилья Гонконга остаётся на грани, зажатый между зарождающимися макроэкономическими попутными ветрами и укоренившимися структурными препятствиями. Пока не ликвидируются запасы и не стабилизируются настроения, устойчивое восстановление остаётся недостижимым.

Индикатор жилой недвижимости в Гонконге – процентное изменение