Ставки по ипотечным кредитам упал две недели назад, затем снова стабильно поднялся на прошлой неделе. Достаточно ли этого, чтобы мотивировать какую-либо новую активность продавцов или мы смотрим на 2025 год, прежде чем продажи домов наконец восстановятся?
С точки зрения общего запаса, мы не видели никакого пикапа в спросе за последние пару недель, так как ставки по ипотеке упали ниже 7%. Это немного удивительно для меня. Я ожидал, что смогу измерить некоторый пикап в спросе с более дешевыми деньгами. Здесь играют роль два фактора.
1) Возможно, ставки не упали достаточно низко или оставались там недостаточно долго. Я ожидал, что ставки ниже 6,75–6,5 станут порогом для покупателей, чтобы начать действовать. Мы достигли 6,5 10 дней назад. Но ставки не оставались там долго и росли всю последнюю неделю. Как покупатель жилья, я должен был бы быть настроен на ставки и варианты покупки, чтобы прыгнуть так быстро. Большинство покупателей, честно говоря, не настолько осведомлены. Растущие ставки могут быстро остановить меня, но более низкие ставки требуют больше времени, чтобы мотивировать меня к действию.
2) Другая причина, по которой мы не измерили никакого подъема спроса при более низких ставках, — это сезонное время. Чтобы падающие ставки мотивировали покупателей к действию, нам нужно, чтобы покупатели активно совершали покупки. Мы могли бы стать свидетелями покупатели жилья Полностью проверил 2024 год, жду, где будут ставки, что будет с экономикой и кто будет президентом следующей весной. Если бы я был покупателем жилья, я бы не увидел много тенденций на рынке, которые заставили бы меня захотеть прыгнуть прямо сейчас.
Каковы бы ни были причины, мы пока не фиксируем никакого роста спроса на этом мрачном рынке жилья в 2024 году.
Инвентарь
Сейчас на рынке 693 000 односемейных домов. Это рост на 1,3% за неделю, немного больше, чем прогнозировалось по сезонной модели по неделям. Сейчас на рынке почти на 41% больше домов, чем в прошлом году. Рост ставок по ипотеке замедлил покупателей жилья ближе к концу августа прошлого года, и запасы выросли не по сезону быстро. В прошлом году запасы росли на 1-2% в неделю до конца октября.
Мы еще не достигли пика запасов в этом году. С еженедельным приростом в 1.3% непроданных домов на рынок, наклон еще не вышел на плато. С точки зрения предложения, мы не увидели никакого подъема спроса за последние пару недель, при ипотечных ставках ниже 7%. Как я уже упоминал, это меня удивляет. Я ожидал некоторого подъема спроса с более дешевыми деньгами. Поскольку мы еще не увидели даже плато в запасах, это означает, что покупателям жилья нужно обращать внимание на изменения ипотечных ставок. Дома и платежи по-прежнему очень дороги, и это конец сезона.
Итак, следующий сигнал, который мы ищем, — это выравнивается ли еженедельное изменение запасов — с 1,3% еженедельного прироста до менее 1% и далее до нуля. Если ставки по ипотеке не вырастут, я ожидаю, что это будет значительно в течение следующего месяца. Предположим, что нераспроданные запасы продолжают расти, несмотря на падение запасов. В этом случае это заставит меня вернуться к прогнозным моделям и перекалибровать их. Так что следите за запасами в течение следующих шести недель или около того.
Ожидается продажа дома
Говоря о перекалибровке, мы провели крупное обновление кода базы данных за последнюю неделю, и некоторые расчеты все еще обрабатываются, поэтому мы не публикуем новые данные по листингам на этой неделе. На следующей неделе на этом фронте все вернется на круги своя.
В настоящее время 367 000 односемейных домов находятся в контракте, а еще 77 000 кондоминиумов находятся в контракте. Это на 3% меньше, чем неделю назад, и не изменилось с прошлого года. Если посмотреть на темпы продаж, то вполне нормально, что темпы продаж снижаются во второй половине года после пика в июне.
В первой половине года я все время ожидал, что мы увидим небольшой рост по сравнению с 2023 годом, но этого пока не произошло. Темпы продаж нацелены на чуть более 4 000 000 за год. Они не выросли и немного отстают от темпов начала года. На этом графике темная линия 2024 года следует за красной линией прошлого года. Может быть, наконец, в 2025 году мы увидим некоторый рост продаж домов. Но его все еще нужно добавить к данным.
Цены на жилье
Итак, продажи падают и не показывают никаких признаков улучшения в 2024 году. Запасы растут и еще не достигли пика за год. Если предложение растет, а спрос падает, не означает ли это, что цены будут падать?
Можно так подумать, но это не так. По крайней мере, цены на жилье в среднем по стране не падают. На самом деле, на многих рынках сейчас цены на жилье ниже, чем год назад. Во многих местах цены на жилье растут. В общенациональном масштабе цены на жилье примерно на 3% выше, чем год назад. Анализ цен в когорте новых объявлений каждую неделю помогает нам понять, что происходит.
За последние три года цены на жилье практически не изменились с 2022 года.
Цены выросли во время пандемии, с медианной цены $300,000 до $350,000 до $400,000. Внизу графика, в 2018-2019 годах, у нас были растущие ставки по ипотеке и торговые войны Трампа, которые действительно замедляли экономику. Рост цен на жилье остановился с 2019 по 2020 год. Затем, конечно, в первом квартале 2020 года все макрофакторы изменились.
Мне нравится использовать этот взгляд на цену недавно выставленной на продажу когорты каждую неделю в качестве опережающего индикатора будущих цен продаж. Дом выставляется на продажу сейчас, он находится на рынке в течение месяца, принимает предложение, вступает в силу контракт, и продажа закрывается еще через месяц в будущем. Когда у продавцов есть покупатели, они оценивают листинг с небольшой надбавкой. Таким образом, мы можем видеть быстро реагирующие изменения цен.
Медианная цена новых объявлений на этой неделе составила $410,000. Это ниже, чем на прошлой неделе, и всего на 2.8% выше, чем в прошлом году на тот момент. У продавцов есть то, что известно как «липкость к снижению» в отношении их запрашиваемых цен. Продавцы домов на самом деле не хотят выставлять на продажу цены ниже, чем у соседей, поэтому даже в мире низкого спроса мы не видим резкого снижения цен на жилье.
Это помогает нам прогнозировать, что может произойти с ценами на жилье в течение следующих нескольких лет. У нас было два полных года, в которых цены на жилье практически не росли, но цены не упали, хотя общий объем транзакций упал. Я могу представить себе еще несколько лет с небольшими или нулевыми изменениями в ценах на жилье, в то время как доходы растут, и, возможно, в будущем ставки снова упадут, так что доступность наконец восстановится.
Цены продаж
Когда мы смотрим на дома, которые принимают предложения и заключают контракты на этой неделе, мы видим, что медианная цена по стране составляет $389,900. Это почти на 1% ниже за неделю, но примерно на 4% больше, чем год назад. Таким образом, новые листинги показывают рост цен на 3%, а новые контракты на продажу показывают рост цен примерно на 4%. Закрытые продажи за год будут где-то в этом диапазоне.
Цены продаж снижаются понемногу с сезоном во второй половине года. Темная линия этого года все еще выше, чем в прошлом году, когда мы смотрим на когорту домов, принимающих предложения и вступающих в контракт каждую неделю.
Люди спрашивают меня, чем показатели цен на жилье Altos отличаются от других показателей, таких как индекс Кейса Шиллера. Одно из отличий заключается в том, что Altos измеряет рынок жилья. Case Shiller — это так называемый индекс повторных продаж, в котором они пытаются посмотреть на цену одного и того же дома с течением времени. Насколько изменилась цена конкретного дома? Согласно данным Altos, если я сегодня приду на рынок, это то, что я могу купить. Это цена, которую люди платят за дома. Altos фокусируется на «сколько стоят дома?» В то время как индекс повторных продаж фокусируется на «насколько изменилась стоимость дома с течением времени?». Конечно, они тесно связаны. По мере роста спроса рыночная цена растет, и растет стоимость повторных продаж. Но если вы покупаете или продаете дом, я бы предположил, что вас интересует число на рынке. «Что на самом деле доступно сегодня? Как меняется рынок? Доступно ли это мне сейчас?»
Даже несмотря на то, что объемы продаж домов не увеличились, как я уже говорил, мы идем к 4 миллионам продаж в 2024 году, покупатели знают, где цена. Эта сумма $390,000 или около того является сегодняшней коробкой покупок для американского потребителя. Она выросла всего на малую долю по сравнению с прошлым годом и не показывает никаких признаков резкого роста в этом году. Она может быстро упасть, если ставки по ипотеке снова подскочат или, например, если экономика сильно обвалится.
Снижение цен
Мы приближаемся к концу сезона. Дома на рынок оцениваются на достаточно стабильных уровнях. Процент домов на рынке со сниженными ценами вырос на этой неделе, но темпы снижения цен больше не растут особенно быстро.
Около 39,7% домов на рынке снизили цену с первоначальной цены по прейскуранту. Это примерно на 30 базисных пунктов выше, чем на прошлой неделе. В ближайшие несколько недель вы увидите, как наклон снижения цен в этом году, темная линия, приведет нас ниже резко замедляющегося рынка 2022 года.
Данные о снижении цен согласуются с другими индикаторами спроса и предложения, а также ценообразования, которыми мы поделились сегодня. Ни один из них не приводит нас к какой-либо ценовой силе на рынке. Но и обвала тоже нет.
Я использую 35% как правило для «нормального» здесь. На всех рынках некоторые продавцы завышают цену и соглашаются на снижение цены. Обычно это около трети рынка, хотя это зависит от местоположения. Например, в Финиксе обычно около 40%, тогда как постоянно ограниченный запас в районе залива означает, что только около 20-25% обычно соглашаются на снижение цены. В национальном масштабе большему количеству продавцов, чем обычно, пришлось снизить свои запрашиваемые цены. Это не должно быть сюрпризом. Сейчас мы наблюдаем за тем, если покупатели по-прежнему будут сдержанными до конца года, начнет ли эта «недостаточная липкость» цен продавцов становиться нелипкой? То есть, разочаруются ли продавцы, наконец, из-за отсутствия предложений и воспользуются скидкой, чтобы переехать в недвижимость? Мы пока не видели никаких доказательств этого. И поскольку у большинства домовладельцев есть тонна капитала и отличное финансирование, вы можете себе представить, что этим продавцам не нужно торопиться.
И вот почему мы делаем эту работу с данными каждую неделю. Если продавцы наконец изменят свои ожидания, мы быстро увидим это в данных. Ставки по ипотечным кредитам оставались выше дольше, чем кто-либо ожидал в этом году. Может быть, мы наконец-то повернули вспять? Если нам повезет? Для покупателей и продавцов эти условия могут быстро измениться.
Майк Симонсен — основатель Альтос Исследования.
Автор: Майк Симонсен
English