Ипотека профессионалы ориентируются на одном из самых сложных рынков инициирования в недавней истории. Тем не менее, снижение ставок по ипотеке не станет окончательным решением для умиротворения рынков, как утверждают многие. Хотя более низкие ставки могут временно снизить расходы заемщиков или поддержать покупку жилья, они также подвергнут жилищную отрасль дополнительному риску без существенного решения основных проблем, таких как дефицит предложения или долгосрочная доступность.
жилье в Америке промышленность сталкивается с постоянной инфляцией, геополитическими проблемами, неопределенностью регулирования и экономикой, ориентированной на богатство, которая становится все более чувствительной к фондовым рынкам. Страх стал движущей силой, поскольку инвесторы изо всех сил пытаются оценить риск на фоне надвигающихся тарифов и их потенциального влияния на инфляцию.
Доступность стала напряженной на многих рынках, поскольку экономика в целом поддерживается все более узкими потребительскими столпами. Например, просто 10% работающих людей теперь обеспечивают более 50% потребительских расходов. Другими словами, здоровье экономики США зависит от меньшего количества людей, что делает ситуацию крайне хрупкой. Даже скромное сокращение расходов всего на 20%, от 10% самых высокооплачиваемых, может вызвать $1,6 трлн падение ВВП, достаточно, чтобы спровоцировать рецессию экономики. Даже если это приведет к возможному снижению ставок, ущерб жилищной экосистеме уже будет нанесен.
С текущим высоким ставки, большинство владельцев жилья не имеют особых причин продавать или рефинансировать ипотеку, предпочитая вместо этого сидеть на своих исторически низких ставках по ипотеке COVID-19 эпоха. За исключением некоторых районов Техаса и Флориды, это сохраняет запасы ограниченными, а цены относительно стабильными, что фактически убивает пространство рефинансирования.
В этой среде волатильность является нормой, а неопределенность стала новым рабочим условием. Для решения проблем в условиях неопределенности политики должны избегать краткосрочного мышления. То, что кажется облегчением в данный момент, может иметь неприятные последствия в долгосрочной перспективе, поскольку риск выходит за рамки экономики, теперь он психологический. В этой среде уверенность и последовательность таких институтов, как Федеральная резервная система (ФРС), имеют такое же значение, как и сама политика.
Текущее предположение заключается в том, что если ФРС снизит процентные ставки, кредиторы увидит облегчение. Такой подход упускает из виду ключевой факт: ФРС напрямую не контролирует ставки по ипотеке (если только она не участвует в количественном смягчении… а это не так). Основным средством ФРС для влияния на процентные ставки по всей кривой доходности является изменение ставки по федеральным фондам. Это ускоряет быстро замедляющуюся экономику, заставляя снижать краткосрочные ставки, что, в свою очередь, снижает стоимость заимствований для компаний. Но это напрямую не приводит к облегчению для заемщиков, особенно когда ставки по ипотеке более тесно связаны с доходностью долгосрочных облигаций. Для кредиторов несоответствие между ожиданиями рынка и реальными ставками может вызвать путаницу, задержать транзакции и увеличить подверженность риску.
Еще больше усложняет ситуацию то, что если ФРС снизит ставки слишком быстро, рынки могут запаниковать из-за потенциальной инфляции, что, в свою очередь, приведет к росту как долгосрочной доходности, так и ставок по ипотеке.
Альтернативным, но не менее сложным решением, появляющимся в ответ на текущую ситуацию, являются ипотечные кредиты с плавающей ставкой (ARMS). Это кредиты с процентными ставками, которые вычитаются из краткосрочной доходности и могут меняться по истечении определенного периода времени. Мы уже видели, к чему это может привести в Канаде, где волна кредитования с плавающей ставкой в эпоху COVID-19 вызвала серьезный финансовый стресс как для заемщиков, так и для кредиторов после того, как ставки стали намного выше. Таким образом, хотя более низкие краткосрочные ставки могут привести к значительному увеличению производства ипотечных кредитов с плавающей ставкой, это вносит системный риск на рынок жилья, с которым нам, возможно, придется иметь дело через 5 или 7 лет.
Как бы болезненно это ни было читать, долгосрочным решением для доступности и ограничений по запасам может быть просто, барабанная дробь, «Время». Время для роста реальных (т.е. с поправкой на инфляцию) доходов, время для стагнации цен на жилье в течение нескольких лет, время для застройщиков, чтобы увеличить предложение, время для того, чтобы регулирование стало менее обременительным, и время для ММБ, чтобы внедрить такую автоматизацию, которая повысит производительность и снизит стоимость заимствований.
Подводя итог, можно сказать, что предлагаемые краткосрочные решения не разрешат неопределенность рыночных условий в Соединенных Штатах и не защитят кредиторов от волатильности. Эта глава требует терпения и настойчивости. В игре слишком много переменных, и никто не может утверждать, что знает, куда движется рынок. Лучшее, что кредиторы могут сделать прямо сейчас, — это подготовиться к тому, чтобы выдержать шторм, постоянно следя за расходами, с достаточно сильным ценностным предложением, чтобы постоянно увеличивать долю рынка, и использовать подход «быстрого последователя» к автоматизации, направленный на улучшение потребительского опыта при одновременном снижении стоимости инициирования. Таким образом, хотя снижение ставок по ипотеке до 3% может показаться хорошим, долгосрочный настрой будет служить дальнейшему благополучию жилищной отрасли больше, чем любое временное решение.
Джозеф Панебианко — генеральный директор и президент AnnieMac Home Mortgage
Эта колонка не обязательно отражает мнение редакции HousingWire и ее владельцев.Чтобы связаться с редактором, ответственным за эту статью: zeb@hwmedia.com.
English