На коммерческих рынках Польши наблюдается рост инвестиционной активности в сфере недвижимости

По данным консалтинговой компании Avison Young, Варшава — главный рынок инвестиций в недвижимость Польши демонстрировал стабильные результаты за первые три квартала 2025 года, при этом объёмы сделок с начала года практически соответствовали показателям за аналогичный период 2024 года. К концу сентября общий объём инвестиций достиг 13,02 млрд трлн 440 млн ...

Внутренние инвесторы набирают обороты

В течение первых девяти месяцев года на рынке доминировали офисные и промышленные объекты. Более половины объёма сделок с офисной недвижимостью, в частности, пришлось на польских инвесторов, что отражает растущую готовность местных покупателей использовать возможности с высокой добавленной стоимостью и выгодные предложения. Промышленные инвестиции, несмотря на меньшее количество сделок, обеспечили значительную стоимость сделок, что подчёркивает стратегическую важность сектора.

Торговые активы, включая торговые парки и проекты реконструкции, продемонстрировали устойчивость, сохраняя стабильную ликвидность. Тем временем, в сегментах жилой недвижимости и студенческого жилья в Польше было закрыто несколько сделок на вторичном рынке, и сейчас внимание приковано к рекордному приобретению 18 объектов Resi4Rent компанией Vantage Development.

В целом, устойчивая динамика рынка подкреплена сильными макроэкономическими показателями. Аналитики ожидают, что возврат основного капитала и завершение крупных портфельных сделок будут способствовать дальнейшему росту инвестиционной активности в ближайшие кварталы.

Обзор рынка: Q1-Q3 2025 г.

Общий объем инвестиций: $3,02 млрд. ($964 млн. в 3 квартале)
Транзакции: 105 против 87 в 1-3 кварталах 2024 года
Объем примерно соответствует $3,26 млрд, зафиксированному за тот же период 2024 года.
Доля польского капитала: 231 трлн. от общего объема, по сравнению со 101 трлн. в первом-третьем кварталах 2024 года.

Офисный сектор лидирует благодаря внутренней уверенности

Рынок офисной недвижимости оказался наиболее активным сектором как по объёму транзакций, так и по количеству сделок: общий объём инвестиций составил 1,05 млрд трлн 440 млн ...

Средний размер сделки составил чуть более 1 млн пенсов, что свидетельствует о преобладании стратегий, направленных на добавленную стоимость, и оппортунистических стратегий. На долю внутренних инвесторов пришлось 511 млн пенсов, включая несколько сделок между собственниками и арендаторами, что отражает растущую уверенность местного населения. При этом основной капитал оставался слабым: к сентябрю было завершено всего пять сделок с офисной недвижимостью.

«Ключевые инвесторы продолжают проявлять осторожность в условиях экономической и геополитической неопределенности, в то время как покупатели, ориентированные на конъюнктуру и нацеленные на добавленную стоимость, избирательно используют возможности», — отметил Марчин Пургаль, старший директор по инвестициям в Avison Young. «Польский капитал становится всё более активным, обеспечивая более половины объёма офисной недвижимости и сделок».

Промышленный рынок: высокая стоимость, ограниченное количество транзакций

На долю промышленной недвижимости пришлось 1,02 млрд трлн, что составляет примерно треть от общего объема инвестиций, несмотря на небольшое количество сделок. Сделки купли-продажи с обратной арендой составили 441,3 млрд трлн, включая знаковую покупку двух объектов недвижимости «Эко-Окна» компанией Realty Income – крупнейшую сделку купли-продажи с обратной арендой в истории Центральной и Восточной Европы.

Инвестиционная активность вышла за пределы основных центров Польши: 171 трлн инвестиций (TP3T) сосредоточено в развивающихся регионах, таких как Быдгощ и Жешув, и 161 трлн инвестиций (TP3T) — в менее крупных центрах, таких как Ольштын и Ополе. Аналитики отмечают сохранение умеренной ликвидности, поскольку инвесторы балансируют между ожиданиями покупателей и ценами продавцов.

«Сделки продажи с обратной арендой обеспечивают стабильные, долгосрочные источники дохода, одновременно ограничивая операционные риски», — сказал Бартломей Кшижак, старший директор по инвестициям в Avison Young. «Однако тщательная проверка по-прежнему необходима для снижения рисков, связанных с повторной арендой и арендаторами».

Розничный сектор: торговые парки и реконструкция стимулируют интерес

Объем инвестиций в сектор розничной торговли по состоянию на сентябрь составил 1,4 млн трлн 528 млн трлн дол. США, при этом преобладающими сделками были сделки в торговых парках и магазинах шаговой доступности. Две трети всех сделок в сфере розничной торговли, что составляет 561,3 млн трлн дол. США от общего объема сектора, были связаны с торговыми парками, продуктовыми магазинами и объектами шаговой доступности. На проекты редевелопмента пришлось 2,01 млн трлн дол. США, в основном направленные на переоборудование торговых центров и отдельно стоящих торговых складов под жилую недвижимость.

Региональные торговые центры также вызвали интерес: шесть из них были проданы в рамках четырёх сделок. В частности, чешский инвестор My Park приобрёл портфель A Centrum, состоящий из 10 активов, что демонстрирует привлекательность сектора для начинающих и международных инвесторов.

«Торговые парки обеспечивают доступную точку входа на польский рынок, предлагая стабильный доход и привлекательные местоположения в растущих региональных городах», — отметил Артур Чуба, директор по инвестициям компании Avison Young.

Перспективы рынка

Инвестиционный рынок Польши выигрывает от устойчивого экономического роста, улучшения условий кредитования и всё более привлекательных цен. Аналитики ожидают сохранения активности со стороны внутренних инвесторов и инвесторов со средней капитализацией во всех классах активов, в то время как возврат основного капитала может стимулировать первоклассные крупномасштабные сделки в ближайшие месяцы.

Ожидается снижение процентных ставок, что позволит покупателям получить выгодную доходность до корректировки стоимости недвижимости. Небольшие форматы недвижимости с длинными сроками погашения, вероятно, сохранят свою привлекательность, в то время как польские инвесторы продолжают расширять свое присутствие на рынках офисной, промышленной, торговой и жилой недвижимости.