Рынок офисной недвижимости США переживает исторический сдвиг в конверсии

Перепланировка офисных помещений превзойдет новое строительство в 2025 году

В знаковом сдвиге на рынке офисной недвижимости США ожидается, что больше офисных помещений будет выведено из оборота, чем добавлено, впервые по крайней мере с 2018 года, согласно новому отчету глобальной компании по оказанию услуг в сфере недвижимости CBRE. Эта тенденция знаменует собой критический поворотный момент на пути сектора к стабилизации и ранним признакам восстановления.

Анализ CBRE, охватывающий 58 крупнейших офисных рынков по всей стране, прогнозирует, что к концу года 23,3 миллиона квадратных футов офисных помещений будут снесены или преобразованы в другие виды использования. Для сравнения, ожидается, что будет завершено только 12,7 миллиона квадратных футов нового офисного строительства — менее половины того, что сносится.

Этот разворот нарастал в течение нескольких лет. Завершения строительства офисов неуклонно снижались с 51,2 млн квадратных футов в 2018 году до всего лишь 25 млн в 2024 году, а теперь до прогнозируемых 12,7 млн в 2025 году. Между тем, одни только офисные преобразования — без учета сносов — выросли с 5,5 млн квадратных футов в 2018 году до ожидаемых 12,8 млн в этом году.

«Это чистое сокращение — хотя и незначительное — офисных помещений на основных рынках, вероятно, будет способствовать снижению уровня вакансий в предстоящих кварталах, что принесет пользу владельцам зданий», — сказал Майк Уоттс, президент CBRE по инвестиционному лизингу в Америке. Однако Уоттс предупредил, что импульс конверсии может столкнуться с препятствиями, поскольку пул жизнеспособных зданий сокращается, а затраты на строительство остаются высокими.

Тарифы, высокие затраты на рабочую силу и материалы, а также неопределенные условия финансирования еще больше осложнили масштабные усилия по конверсии.

Несмотря на эти проблемы, несколько ключевых показателей рынка демонстрируют положительную динамику. Чистое поглощение остается положительным в течение четырех кварталов подряд после шести кварталов спада. Активность аренды офисов также выросла на 18% в годовом исчислении в первом квартале 2025 года. Тем не менее, национальный уровень вакантных офисов остается устойчиво высоким на уровне около 19%, что близко к рекордным показателям.

Конверсии лидируют с фокусом на жилье

Конверсии все больше обусловлены сектором многоквартирных домов. По состоянию на май 76% активных проектов по конверсии офисов по всей стране планировалось превратить в квартиры или кондоминиумы. Гостиницы представляли следующую по величине категорию с показателем 8%, за ней следовали промышленные и логистические помещения (4%), лаборатории биологических наук (3%) и другие виды использования (10%).

По оценкам CBRE, с 2016 года переоборудование офисов в жилые помещения привело к появлению 33 000 единиц жилья. Еще 43 500 единиц находятся в стадии разработки, исходя из среднего показателя в 170 единиц на проект.

«Количество жилых единиц, добавленных к национальному инвентарю за счет конверсий, не приблизится к решению проблемы нехватки жилья в стране, но это поможет, особенно на местном уровне», — сказала Джессика Морин, руководитель отдела исследований офисов в Северной и Южной Америке в CBRE. «В то же время рынок офисных помещений выиграет, поскольку устаревшие площади будут выведены с рынка в пользу наиболее эффективного и эффективного использования. Кроме того, конверсии повысят динамичность районов на различных рынках».

Активность преобразования значительно различается в зависимости от местоположения. Крупные метрополии, такие как Манхэттен, Вашингтон (округ Колумбия) и Хьюстон, лидируют по общей площади, запланированной для преобразования, в то время как такие города, как Кливленд и Цинциннати, занимают первые места по проценту от общего числа преобразованных офисных помещений.

Учитывая, что в ближайшие годы планируется переоборудовать 81 миллион дополнительных квадратных футов офисных помещений, переход к более компактному и диверсифицированному рынку офисной недвижимости, по всей видимости, продолжится, изменяя ландшафт городской недвижимости по всей территории США.