Коммерческая и многоквартирная ипотечная задолженность в США достигла рекордных $4,81 трлн в начале 2025 года

Несмотря на сохраняющиеся проблемы с выдачей новых кредитов, уровень задолженности по коммерческим и многосемейным ипотечным кредитам в США продолжал расти в первом квартале 2025 года, согласно последнему квартальному отчету Ассоциации ипотечных банкиров (MBA) о непогашенной задолженности по коммерческим и многосемейным ипотечным кредитам.

Общая сумма непогашенной коммерческой и многоквартирной ипотеки выросла на $46,8 млрд или 1,0%, достигнув рекордных $4,81 трлн к концу первого квартала. Только многоквартирная ипотека составила $19,9 млрд из этого роста, увеличившись на 0,9% по сравнению с предыдущим кварталом до $2,16 трлн.

«Несмотря на снижение объемов выдачи, общий уровень коммерческой и многосемейной ипотечной задолженности вырос в первом квартале 2025 года», — сказал Реджи Букер, заместитель вице-президента MBA по исследованиям коммерческой недвижимости. «Этот рост отражает увеличение сроков непогашенных кредитов и сохраняющийся интерес к инвестициям в недвижимость среди ключевых групп инвесторов».

Основные игроки на рынке ипотечных долгов

На рынке коммерческой/многоквартирной ипотеки продолжают доминировать четыре группы инвесторов:

Коммерческие банки и сберегательные учреждения остаются крупнейшими держателями с объемом непогашенных кредитов $1,8 трлн или 38% рынка.
Портфели агентств и GSE и MBS представляют собой вторую по величине долю, составляющую $1,07 трлн (22%).
Компании по страхованию жизни удерживают $752 млрд (16%).
CMBS, CDO и другие вопросы ABS составляют $642 млрд. (13%).

MBA отметила, что многие компании по страхованию жизни, банки и GSE также инвестируют в ценные бумаги, такие как CMBS и CDO, и их активы отражаются соответствующим образом.

Обзор задолженности по многоквартирным домам с ипотекой

Если сосредоточиться исключительно на секторе многоквартирных домов, то распределение долговых обязательств в первом квартале 2025 года выглядит следующим образом:

Портфели агентств и GSE и MBS: $1,07 трлн (50%)
Банки и сберегательные учреждения: $639 млрд (30%)
Компании по страхованию жизни: $242 млрд (11%)
Государственные и местные органы власти: $94 млрд (4%)
CMBS, CDO и другие выпуски ABS: $62 млрд (3%)

Наибольший рост в первом квартале 2025 г.

В ипотечном кредите на коммерческую/многосемейную недвижимость:

Наибольший прирост в долларах США показали выпуски CMBS, CDO и других облигаций ABS, увеличившись на $16,2 млрд (2,6%).
Банки и сберегательные учреждения добавили $13,1 млрд. (0,7%).
Портфели агентств и GSE, а также ипотечные ценные бумаги (MBS) увеличили активы на $7,5 млрд (0,7%).
Компании по страхованию жизни увеличили свои активы на $6,1 млрд (0,8%).

В процентном отношении наибольший рост зафиксирован у REIT — 4,0%, тогда как у частных пенсионных фондов наблюдалось самое резкое падение — 10,6%.

Для ипотечного долга, относящегося к многоквартирным домам:

Лидерами роста стали банки и сберегательные учреждения, показав рост на $10,0 млрд. (1,6%).
Далее следуют портфели агентств и GSE, а также MBS с приростом в $7,5 млрд (0,7%).
Компании по страхованию жизни выросли на $1,9 млрд (0,8%).

Инвестиционные фонды недвижимости также лидировали в процентном росте многоквартирных домов, увеличившись на 10,9%, в то время как частные пенсионные фонды зарегистрировали резкое падение на 12,7%.

В отчете MBA подробно описываются активы по типу инвестора и структуре активов, что дает полное представление о том, кто чем владеет на сегодняшних рынках задолженности по коммерческой и многоквартирной недвижимости.